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Le bail à nourriture, une forme de viager payable en nature

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20 janvier 2023
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Méconnu, voire oublié, le bail à nourriture pourrait se révéler une solution juridique adaptée à l’allongement de la durée de vie et au souhait des seniors de vieillir à domicile.

Le bail à nourriture permettait, autre fois dans le monde rural, aux pères de famille vieillissants d’abandonner les quelques biens qu’ils possédaient à leurs enfants, sans payer de droits. En contrepartie, ceux-ci leur devaient assistance, logement, nourriture et soins jusqu’à leur mort.
Contrairement à son nom, ce n’est pas un bail, mais plutôt un contrat de vente immobilière en échange d’une obligation de «nourrir et de soigner ». Le bail à nourriture est un contrat «sui generis » (de son propre genre). II n’est défini par aucun texte et obéit aux règles du droit des obligations. C’est la jurisprudence qui est venue en préciser les contours (notamment, cass.civ. lre du 20.2.2008,n°06-19.977).

Ce contrat à titre onéreux permet au preneur d’acquérir un bien immobilier en échange d’une obligation à la fois pécuniaire (nourriture, fourniture et entretien du logement, frais funéraires
de succession et…) et non pécuniaire (soins, accompagnement à des rendez-vous médicaux, écoute et attention…) à l’égard de son bailleur.
Si, à l’origine, le bail à nourriture impliquait une cohabitation entre le preneur et le bailleur, le concept a évolué vers un droit de jouissance partielle ou totale du bien immobilier par le bailleur. On retrouve alors des similarités fortes avec la vente en viager occupé, à la différence que la contrepartie n’est pas une rente viagère en espèces mais en nature.

Le bail à nourriture comporte un double aléa : la durée de vie du bailleur d’une part, et l’évolution de ses besoins, d’autre part. Ces derniers vont varier en fonction de son état de santé et de sa dépendance. La difficile détermination des obligations à la charge du preneur permet de mettre en doute l’évaluation du prix réel du bien immobilier.
En effet, s’il est aisé de connaître la valeur vénale d’un bien immobilier, qu’en est-il de la valorisation d’obligations susceptibles d’évoluer avec le temps ? À ce jour, la Cour de cassation n’a eu à se prononcer qu’une seule fois sur cette détermination des obligations. Elle a rejeté la nullité de la vente pour indétermination du prix (cass.civ. lre du 4.10.53). Mais, dans ce cas, elle semble s’être appuyée uniquement sur les « faits de l’espèce », c’est-à-dire les circonstances spécifiques à l’affaire, pour débouter le vendeur. Dès lors, on ne peut raisonnablement pas affirmer qu’il s’agit d’une position constante.

La jurisprudence s’est également clairement prononcée sur la question de l’action en rescision pour lésion (réparation pour prix trop faible), qui est inapplicable aux ventes immobilières soumises à un aléa. La vigilance est de mise en cas de transmission d’un bien immobilier par un bail à nourriture dans le cadre du cercle familial. Le juge peut, en effet, considérer la convention comme une donation déguisée (art. 918 du code civil). II est aussi impérieux de vérifier les capacités mentales des parties en fournissant, par exemple, un certificat médical.

Les clauses à insérer dans un bail à nourriture

La première clause à inscrire dans le bail à nourriture est dite « résolutoire », car elle prévoit l’annulation du contrat si le preneur ne respecte pas l’une de ses obligations.
II est aussi fortement conseillé d’insérer une clause de substitution de rente viagère – pensez à son indexation ! -, qui pourra être mise en place en cas de mésentente entre les parties sur
le contenu des obligations, lors d’une hospitalisation du bailleur ou encore à l’occasion de son départ en maison de retraite.

Attention, si la clause est trop avantageuse pour le preneur, celui-ci peut être tenté de l’utiliser à son profit. II s’expose alors à l’annulation du contrat pour absence d’aléa et défaut de prix.

Le bail à nourriture, en apparence désuet, retrouve un intérêt aujourd’hui. En effet, un bailleur avec une petite retraite, propriétaire d’un patrimoine immobilier et ne sachant pas évaluer le
coût de sa dépendance, peut avoir envie de couvrir ses arrières en anticipant le 4e âge. En face, il peut trouver un jeune preneur avec une carrière évolutive, désireux d’acquérir un bien immobilier. Cette solution lui permettra de devenir propriétaire sans mobiliser son épargne.

Mais c’est aussi et surtout un formidable outil de solidarité intergénérationnel, car si l’on peut déléguer une partie des obligations non pécuniaires, ce n’est pas l’objectif. Le bail reste un contrat « intuitu personae » (en considération des qualités personnelles du cocontractant). II permet au senior de bénéficier d’écoute et d’accompagnement au quotidien, en sus de la réalisation des obligations contractuelles.
De fait, c’est un contrat reposant sur un fort lien humain. La vigilance et la prudence dans l’engagement sont essentielles dans un bail à nourriture, pour qu’il ne devienne pas un cadeau empoisonné pour les deux signataires…

© Par Sophie Richard

Retrouvez également cet article paru dans le numéro de janvier 2023 du magazine « Le particulier »