SENIORS « Le viager a le vent en poupe » – La Semaine

C’est un dispositif qui trimballe une mauvaise image. Le viager possède pourtant de nombreux avantages pour les séniors. Spécialiste de la question, Sophie Richard, dont une des antennes de la franchise Viagimmo est basée à Nancy, nous explique les bienfaits du viager qui détient même une « mission d’intérêt général ». ®par Aurélia Salinas

Elle est la première à y avoir cru. Juriste, Sophie Richard décide d’ouvrir, en Vendée, une agence 100 % dédiée au viager en 2014, baptisée Viagimmo. Une démarche novatrice dans le monde de l’immobilier. La suite de l’histoire dira qu’elle ne s’est pas trompée. Et il suffit de l’écouter dérouler les très nombreux avantages du viager pour être convaincu à son tour. Pourtant le terme, encore aujourd’hui, quand on ne l’aborde qu’en surface, ne fait pas rêver. « C’est une vente ancestrale qui existe depuis l’époque romaine et qui trimballe un certain nombre d’idées reçues ou poussiéreuses », regrette Sophie Richard. Le viager possède de nombreux avantages pour les séniors.

Voilà les phrases qu’elle a l’habitude d’entendre : « Je ne veux pas parier sur la mort des gens, je ne veux pas déshériter mes enfants, j’ai peur de surpayer mon viager ». Pourtant, quand on étudie le viager de plus près, on se rend compte que rien de tout cela n’est vrai. Quand elle a créé sa franchise, Sophie Richard s’est fixée un challenge : « Faire redécouvrir la belle endormie ». « Le viager est un dispositif méconnu qui peut apporter beaucoup à la société. »

Avant de lancer sa franchise, la quadragénaire a réalisé un Benchmark qui lui a permis d’extraire quelques vérités : « Dans tous les secteurs géographiques, la retraite est source de crainte. On a envie de vieillir à domicile, dans un logement qui a du sens, entouré d’un environnement connu ». Face à cela, le viager offre un certain nombre de réponses qui surgissent une fois que l’on « arrive à faire tomber toutes les barrières psychologiques ».

« Évangéliser le viager »

D’où la bonne dose de pédagogie qu’elle déploie pour « évangéliser le viager ». D’abord, le viager est un outil d’accession à la propriété qui permet d’acquérir un bien sans avoir recours à la banque. « C’est le vendeur qui joue ce rôle », précise Sophie Richard. Il existe deux manières d’acheter en viager : dans un viager occupé qui représente 80 à 85 % des transactions ou dans un viager libre (le vendeur est parti en maison de retraite, il s’agit d’une résidence secondaire ou il n’a pas envie d’avoir recours à la location). Dans le premier cas, le vendeur fait le choix de rester dans son logement, l’acheteur, lui, cherche à se construire un patrimoine immobilier, à anticiper sa retraite, à investir pour elle.

« L’immobilier est toujours aimé des Français. Pour eux, c’est une quête de sens », rappelle Sophie Richard. Comment se passent plus concrètement les choses quand on décide d’acheter un viager occupé ? En fonction de plusieurs critères (l’âge du vendeur, son sexe, s’il vit seul ou en couple), le bien vendu en viager est décoté selon un pourcentage. « Par exemple, pour une maison dont le prix de vente est fixé à 300 000 euros où réside une femme seule âgée de 74 ans, la décote d’occupation est de 50 %. Vous n’achetez donc pas une maison à 300 000 mais à 150 000 euros. Soit vous les versez tout de suite, soit la somme sera échelonnée dans le temps. Par exemple avec un bouquet initial de 50 000 euros puis des mensualités de 152 euros. »

« Le banquier c’est le vendeur »

Évidemment, le viager repose sur l’aléa. L’espérance de vie, qui sert de base dans le calcul du prix et des mensualités, repose sur une donnée statistique. Dans le cas de notre femme seule âgée de 74 ans : l’espérance de vie est fixée à 17 ans. Si elle ne vit que huit ans, la maison n’aura coûté que 80 000 euros, si elle est centenaire, 200 000 euros. Mais dans tous les cas, il faut toujours avoir en tête le prix initial, celui du marché, auquel on aurait acheté la maison dans un dispositif classique : 300 000 euros.

Autre avantage, les frais de mutation (frais de notaire) sont calculés sur la valeur décotée (150 000 euros) et non les 300 000 euros. « Et je rappelle que le banquier, c’est le vendeur, vous ne remboursez que du capital. » Autre avantage : « Le vendeur reste dans son bien. C’est un pseudo-locataire qui ne verse pas de loyers. Il n’y a donc pas de recettes à déclarer ni de revenus fonciers. C’est une souplesse fiscale pour l’acquéreur. Sans oublier le fait que le vendeur est très attaché à son logement, qu’il va donc en prendre soin et y réinvestir tout ou une partie des sommes touchées. C’est magique. »

« Le viager est un système de retraite par répartition »

Bien sûr, cela suppose d’avoir un peu de capital mais pas nécessairement 150 000 euros. « Ça ne peut être que 10 000 euros. Comme dans le marché classique, cela dépend du bien que l’on achète. Mais plus vous achetez jeune, plus vous pouvez aller vers des vendeurs jeunes, or, dans ce cas-là la décote est de 60 %. Au lieu de laisser dormir vos 10 000 ou 150 000 euros, vous les placez dans l’immobilier, un droit, qui je le rappelle, en France, est inaliénable », souligne Sophie Richard.

« Au lieu de laisser dormir votre argent sur un PEL vous le donnez à quelqu’un qui en a besoin pour ses enfants, ses petits enfants. » Et c’est là que le viager prend une tout autre dimension et renverse complètement les préjugés qu’on pouvait lui associer. « En utilisant le viager, je ne parie pas sur la mort de quelqu’un, je l’aide de son vivant, je l’aide à mieux traverser ses dernières années », décrit Sophie Richard dont la franchise Viagimmo est en passe de devenir une société à mission d’intérêt public. Elle en est convaincue : « Le viager est un système de retraite par répartition. » En six ans, sa franchise a installé 30 points de vente dont un à Nancy. Ce qui lui permet d’affirmer aujourd’hui : « Le viager a le vent en poupe ».