Questions fréquentes

Le DEBIRENTIER est l’acheteur du bien vendu en VIAGER. On le nomme ainsi car il est le débiteur de la rente viagère versée pour le compte du/des vendeurs. Il en va de même dans le cadre d’un achat avec recours à l’emprunt, l’emprunteur est débiteur d’une dette au profit de l’établissement prêteur. On pourrait ainsi dire qu’en VIAGER, le vendeur a le rôle d’une banque.

Le crédirentier est le vendeur d’un bien vendu en VIAGER. On le nomme ainsi car il est créancier de la rente viagère versée par l’acquéreur. Ni propriétaire, ni locataire, le crédirentier bénéficie d’un statut légal bien particulier et très protecteur.

La variabilité de la rente viagère à la hausse/ à la baisse est une clause contractuelle. Pour ma part, lorsque je rédige le compromis de vente, je prévois toujours une révision annuelle à la hausse jamais à la baisse afin d’assurer en tout temps le pouvoir d’achat au vendeur, crédirentier. C’est-à-dire que si l’indice de révision retenu est négatif, la rente restera fixe.

Il est légalement possible de vendre un bien immobilier en VIAGER à l’un de ses enfants. J’attire une vigilance sans faille des parties pour le calcul du prix. Sils estiment la vente sous-évaluée, une requalification pour donation déguisée par les services fiscaux est toujours possible ! Attention !

Lorsqu’un bien vendu en VIAGER appartient à un couple, marié ou non, il est habituel de prévoir dans l’acte de vente, la réversibilité de la rente viagère à 100%. C’est-à-dire que si Mr décède avant MME, cette dernière percevra la rente en sa totalité sans diminution. Il est très important de ne pas oublier cette clause substantielle !

La rente viagère est un revenu. Et en France tout revenu supporte l’impôt. Cependant, le viager bénéficie d’un abattement fiscal important variant suivant votre âge. L’abattement accordé est de :

70% pour les personnes de plus de 70 ans,

60% pour les personnes âgées de 60 à 69 ans,

50% pour les personnes âgées de 50 à 59 ans,

30% pour les personnes âgées de moins de 50 ans

Lorsqu’une vente en VIAGER LIBRE ou OCCUPE est réalisée, le notaire inscrira « un privilège de vendeur », une hypothèque de 1^er rang et sans concurrence sur le bien objet de la vente. Cette garantie est mise en place afin de protéger le vendeur crédirentier de la bonne perception de la rente. Seule une hypothèque de 2^nd rang pourra grever ledit bien. Mais pour être honnête avec vous, je ne pense pas qu’un créancier soit intéressé pour intervenir en 2^nd rang !

Une rente viagère est une somme d’argent versée au vendeur crédirentier jusqu’à son décès. En général cette rente est versée mensuellement. Je recommande à mes acquéreurs de mettre en place un virement bancaire automatique ceci pour une traçabilité du paiement du bon montant à date certaine.

Bien sûr, tout peut se vendre en VIAGER ! une résidence principale mais également secondaire, un logement avec locataire en place… Mais aussi, un local commercial, un garage, un potager…!

Il n’y a aucun âge maximum ni minimum d’ailleurs pour vendre son bien en VIAGER. Le vendeur enclenchera la vente lorsqu’il se sentira prêt et c’est cela le plus important. C’est une décision qui doit être murement réfléchi. Je suis contre le démarchage commercial des vendeurs, je préfère qu’ils me sollicitent pour être conseiller et se faire accompagner dans le processus de vente. C’est une décision personnelle et réfléchie.

Cette question a le mérite d’être posée. L’aléa joue pour tout le monde, tant pour le vendeur que l’acquéreur. La vie décide pour nous et heureusement. Les héritiers du défunt débirentier devront continuer le versement de la rente. Sinon…tout s’arrête ! Le vendeur crédirentier sera alors en droit de faire prononcer la clause résolutoire prévue à l’acte de vente.

Dans le cadre d’un viager,  il n’est pas d’usage qu’un crédirentier puisse  louer son bien à un tiers car son droit d’usage et d’habitation (le DUH) est un droit personnel et incessible. Le DUH ne doit pas être confondu avec un usufruit.

En droit français, la taxe foncière incombe au propriétaire du bien. Dans le cadre d’un achat en viager il est d’usage que le débirentier acquéreur règle cette taxe. Ceci vaut en viager occupé comme en viager libre.

Dans le cadre d’un viager libre, si l’acquéreur a acheté le bien avec un locataire en place rien ne changera quant aux droits et obligations de ce locataire lors du décès du crédirentier vendeur. Le locataire est tiers au contrat en viager.

Oui il est tout à fait possible de vendre son logement avec un crédit en cours. Il faudra opérer une main levée de la garantie hypothécaire en soldant le capital restant dû. A prévoir donc un bouquet suffisant pour rembourser ce solde, à défaut d’apport personnel.

Si votre acte d’achat prévoit une clause de transfert de la garantie grevant le bien, vous pouvez revendre le logement a un tiers tout en continuant le remboursement de la rente viagère au crédirentier.

Vous pouvez vendre autant de biens que vous voulez en viager ! A condition bien sûr d’en être l’unique propriétaire !

Il n’est pas nécessaire d’obtenir l’accord des enfants pour vendre en viager. Vous êtes libre de disposer de votre patrimoine comme bon vous semble : vendre comptant et consommer tout l’argent de cette vente en est un exemple. Je conseille toutefois une concertation familiale préalable afin d’éviter tous contentieux inutiles.

Etre sous tutelle n’est pas un frein à un achat  en viager, sous réserve d’obtenir l’accord de votre tuteur. Des mesures différentes seront requises selon le type de tutelle dont vous bénéficiez.

Le notaire établira et prélèvera votre plus-value immobilière lors de la cession de votre bien en viager comme en vente traditionnelle, si vous n’en êtes pas exonéré.  Soyez vigilant et adaptez éventuellement le montant du bouquet à cet impôt.

Il est possible de vendre en viager avec un bouquet sans rente viagère. Ce type de vente s’apparente plus à une vente au comptant, une vente en nu propriété, car il n y a pas d’aléa sans versement d’une rente.

Le bouquet en viager n’est pas composé de fleurs ! Drôle de nom il est vrai ! Il s’agit de la somme payée comptant par l’acheteur et versée au vendeur lors de la vente du bien.

La rente viagère est un revenu et en France tous revenus supportent l’impôt ! Mais vous bénéficiez selon votre âge d’un abattement fiscal substantiel.

Le bouquet ne subit aucun impôt. Cela est donc très attractif. Mais attention plus le bouquet est élevé plus le panel d’acquéreur est limité.

Dans le cadre d’une vente à terme le prix convenu doit être réglé en totalité. Si le vendeur décède avant le paiement complet, les mensualités continueront d’être versées à la succession .