Vente en viager : cinq formules au cas par cas – Télégramme

Vous songez à céder votre logement en viager pour accroître vos revenus et toucher un capital ? Hormis la transaction classique, qui permet de vendre sa résidence principale, sans la quitter, d’autres alternatives peuvent répondre à vos besoins.

1 – Vendre en viager libre

Vous possédez un bien locatif dont la gestion vous pèse ? Vous n’y séjournez plus dans votre résidence secondaire ? Vous quittez votre résidence pour aller vivre chez un proche ? Vous pouvez vendre et placer l’argent. Mais il est aussi possible de céder votre bien en viager « libre » (non occupé), en échange d’une rente et d’un bouquet (somme versée au comptant par l’acheteur, en plus de la rente viagère NDLR). Comme vous n’habitez pas ce logement, l’acheteur peut s’y installer ou le louer, sans avoir à emprunter puisqu’il vous paie de façon échelonnée en versant cette rente. Cette formule séduit davantage d’acheteurs que le viager classique.

Avantage : Un logement inoccupé est vendu au prix du marché sans décote. Exemple : si une femme âgée de 74 ans vend en viager libre un bien qui vaut 300 000 €, le bouquet et la rente sont calculés sur ce montant. Mais si elle vend en viager occupé, la rente et le bouquet sont calculés sur 150 000 € compte tenu du droit d’occupation égal à 50 % du prix, selon Viagimmo. « La rente reçue est plus élevée et moins taxée qu’un loyer encaissé, car elle est soumise à l’impôt sur le revenu après un abattement de 70 % au-delà de 69 ans », précise Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo.
Inconvénient : Le viager libre, comme sa version occupée, prive vos enfants d’héritage.

2 – Vendre en nue-propriété

Vous voulez conserver l’usage de votre résidence principale, secondaire ou d’un bien locatif qui rapporte, vous ne cherchez pas de revenus complémentaires, mais vous avez besoin d’un capital rapidement ? La solution : vendre uniquement la nue-propriété, en gardant l’usufruit pour vous, c’est-à-dire le droit de l’occuper, de le louer, de le prêter tant que vous êtes en vie, ou seulement un droit d’occupation personnel. Cette formule est parfois appelée « le viager sans rente ».

Avantage : De bonnes chances de trouver plus vite un acheteur car il n’y a pas de rente à verser.
Inconvénient : Le capital que vous recevez correspond au prix de marché, diminué de la valeur de l’usufruit calculée en fonction de votre espérance de vie et de la rentabilité locative potentielle du bien », explique Éric Guillaume, fondateur du Viager Mutualisé. Pour quinze ans d’espérance de vie selon les tables statistiques, il est courant de ne percevoir que 50 % du prix estimé du bien.

3 – Vendre à terme

Dans dix ans, l’âge venant, votre maison sera inadaptée et vous projetez de chercher un bien plus petit, près de vos enfants ? Vous doutez d’aller encore dans votre maison de vacances ? Pour recevoir un capital sans attendre, il est possible de vendre en gardant un droit d’occupation (vous n’avez pas le droit de louer) ou un usufruit jusqu’à une échéance fixée. « Parfois, l’acquéreur règle immédiatement la totalité du prix, mais souvent, il en paie une partie, le reste est versé de façon échelonnée jusqu’à la date où votre occupation prend fin », indique Stanley Nahorn, directeur du spécialiste du viager Renée Costes.

Avantage : Votre âge importe peu, car l’acheteur sait d’avance à quelle date il récupérera le bien. « Même les jeunes retraités, qui peinent d’ordinaire à vendre en viager, peuvent donc trouver des acquéreurs », souligne Sophie Richard. De plus, si vous veniez à disparaître avant la fin des versements, le reliquat serait payé à vos héritiers, contrairement à une rente viagère qui s’arrête à votre décès.
Inconvénient : La valeur de votre droit d’occupation ou de votre usufruit est retranchée de la valeur estimée de votre bien, ce qui réduit le prix de vente.

5 Le prêt viager hypothécaire

Les Caisses d’épargne et les Banques populaires relancent ce prêt, à rembourser au plus tard sur votre succession, et consenti en échange d’une hypothèque sur le logement que vous occupez.

Avantage : Ni mensualité ni assurance à payer sur ce prêt. Vous restez propriétaire, habitez chez vous, louez même si besoin… La banque se remboursera lors de la vente du bien, au plus tard sur votre succession, en prélevant le montant prêté et tous les intérêts. Vous êtes libre de rembourser l’ensemble plus tôt.
Inconvénient : Outre certains frais (expertise, hypothèque…), le taux du prêt s’élève à 5,95 % du capital emprunté. Comme le prêt est remboursé au bout du compte, les intérêts de chaque année s’ajoutent au capital dû à la banque et coûtent eux-mêmes des intérêts. La dette grossit vite. La banque limite donc le prêt initial : de 20 à 70 % de la valeur estimée du bien. Ce dernier pourcentage pour les emprunteurs les plus âgés.

Une vente partielle en indivision

Vendre partiellement votre bien (50 % maximum) en indivision pour dix ans… Exemple : votre logement vaut 500 000 € et vous avez besoin de 50 000 €. La foncière immobilière vous verse tout de suite cette somme en échange de 18 % de votre bien et non de 10 %. Les 8 % d’écart correspondent au loyer que vous payez d’avance (puisque vous restez dans les murs pendant dix ans). Si vous déménagez plus tôt, une partie du prix de vente vous est remboursée.

source : Anne Bance / Télégramme