Rénovation énergétique et viager : quels enjeux pour vendeurs et acquéreurs ? – Tribune Viagimmo

DPE, audit énergétique, coût de l’énergie, confort du logement… La rénovation énergétique occupe désormais une place centrale dans tout projet immobilier. La vente en viager n’échappe pas à ces enjeux, notamment lorsque le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation du bien. Alors, comment anticiper les travaux et concilier les intérêts du crédirentier et du débirentier ?

La performance énergétique, un enjeu devenu incontournable

La rénovation énergétique des logements est aujourd’hui au cœur des politiques publiques. L’objectif est double : réduire la consommation énergétique du parc immobilier français et améliorer le confort des occupants.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) constitue désormais un élément essentiel de l’information de l’acquéreur. En cas de vente, il permet notamment de connaître la performance énergétique et climatique du logement, d’estimer ses dépenses énergétiques et d’identifier les améliorations envisageables.

Les obligations se sont d’ailleurs progressivement renforcées. Depuis le 1er janvier 2025, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G nécessite, sous réserve des conditions prévues par les textes, la réalisation d’un audit énergétique réglementaire en complément du DPE. Cet audit présente notamment différents scénarios permettant d’améliorer la performance du logement.

Le sujet reste donc particulièrement d’actualité, alors que la réglementation poursuit son évolution et que la performance énergétique occupe une place croissante dans la valorisation et l’usage des biens immobiliers.

Pourquoi la rénovation énergétique est-elle particulièrement importante en viager ?

Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur, appelé crédirentier, conserve généralement un droit d’usage et d’habitation lui permettant de continuer à vivre dans son logement après la vente. L’acquéreur, appelé débirentier, devient quant à lui propriétaire du bien.

Cette situation crée une relation immobilière destinée à s’inscrire dans la durée. L’état énergétique du logement peut donc constituer un véritable enjeu pour les deux parties.

Pour le crédirentier, une rénovation peut améliorer sensiblement le confort quotidien, notamment en réduisant les déperditions de chaleur et les dépenses énergétiques. Isolation, système de chauffage plus performant, remplacement des menuiseries ou amélioration de la ventilation peuvent ainsi participer au maintien dans un logement confortable et adapté.

Pour le débirentier, l’amélioration énergétique peut contribuer à préserver, voire à améliorer, la qualité et la valeur du patrimoine immobilier acquis sur le long terme.

Qui doit réaliser les travaux énergétiques dans un viager occupé ?

C’est l’une des questions essentielles à anticiper lors de la vente.

En viager occupé, la répartition des charges, réparations et travaux entre crédirentier et débirentier doit être clairement organisée dans l’acte de vente. Il est donc important de ne pas attendre qu’une chaudière tombe en panne ou qu’une rénovation importante devienne nécessaire pour déterminer qui devra supporter la dépense.

La nature des travaux envisagés, les stipulations de l’acte authentique et la répartition des obligations retenue entre les parties doivent être étudiées au cas par cas.

Lors de la préparation d’une vente en viager, la question énergétique peut ainsi être abordée en amont : quel est le classement DPE du logement ? Quels travaux pourraient être nécessaires dans les prochaines années ? Qui en assumera le coût ? Le vendeur souhaite-t-il réaliser certaines améliorations avant la vente ? L’acquéreur envisage-t-il une rénovation à terme ?

Autant de questions qui permettent de sécuriser la relation entre les parties et d’éviter de futures incompréhensions.

Rénover avant ou après une vente en viager ?

Il n’existe pas de réponse unique. Un propriétaire peut choisir de réaliser certains travaux avant la vente afin d’améliorer le confort du logement et sa performance énergétique.

À l’inverse, certains travaux peuvent être envisagés après la vente. Dans le cadre d’un viager occupé, leur réalisation devra naturellement tenir compte de l’occupation du logement par le crédirentier, de la nature des travaux et des dispositions prévues dans l’acte de vente.

L’anticipation est donc essentielle : intégrer la question de la rénovation énergétique dès la construction du projet permet aux parties de mieux appréhender les dépenses futures et les éventuelles interventions nécessaires sur le bien.

La rénovation énergétique, un nouvel enjeu à intégrer au projet viager

La performance énergétique ne doit plus être considérée comme un sujet secondaire lors d’une vente en viager.

Au-delà des obligations réglementaires, elle touche directement au confort du vendeur, à ses dépenses énergétiques, à la conservation du bien et aux intérêts patrimoniaux de l’acquéreur.

L’analyse d’un projet de viager ne se limite donc pas au calcul du bouquet et de la rente. L’état du logement, son DPE, les travaux prévisibles et leur répartition constituent également des éléments à anticiper afin de construire une opération cohérente et équilibrée sur le long terme.

La gestion viagère présente un intérêt majeur : sécuriser et simplifier la relation entre crédirentier et débirentier pendant toute la durée du viager. La répartition des charges et des travaux étant avant tout contractuelle, elle peut être précisément organisée dès la vente afin d’éviter les incertitudes sur la prise en charge des dépenses futures. La gestion viagère permet ainsi d’assurer le suivi de ces règles, d’accompagner les parties lorsqu’un arbitrage est nécessaire et de limiter les risques de désaccord.