L’acheteur d’un bien infesté de parasites ne peut agir que sur le fondement du vice caché

L’acheteur ne peut pas agir sur le fondement de l’obligation de délivrance et d’information lorsque le défaut du bien constitue un vice caché. Tel est le cas d’une infestation parasitaire ayant détruit la charpente et le solivage d’une structure, ayant entrainé un risque d’effondrement. Cass 3ème civ, 18 janvier 2023, n°21-22.543

Un corps de bâtiment, à réhabiliter en maison d’habitation, est vendu. L’acheteur constate que la charpente est infestée de parasites et assigne le vendeur en indemnisation de son préjudice sur le fondement de l’obligation de délivrance et sur celui de l’obligation de conseil et d’information.

La Cour d’appel de Bourges a constaté que l’infestation parasitaire avait détruit les pièces principales de la charpente et du solivage entraînant un risque d’effondrement et retenu qu’elle ne pouvant en conséquence constituer qu’un vice caché de la chose vendue. L’acquéreur maintient sa demande en faisant un pourvoi devant la Cour de cassation. Les juges rejettent sa demande aux motifs que l’infestation parasitaire ne pouvait constituer qu’un vice caché.

Il est à noter qu’il s’agit d’une confirmation de jurisprudence : lorsque le défaut qui affecte le bien vendu le rend impropre à son exploitation, l’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement possible de la demande de l’acquéreur (Cass 3^ème civ 17 novembre 2021 n° 20-15.567). Dans ce cas, les juges n’ont pas à procéder à une recherche inopérante sur l’obligation de délivrance conforme (Cass 3^ème civ 16 mai 2019 n°18-13.703).

Dans l’arrêt commenté, l’infestation parasitaire qui faisait obstacle à l’utilisation de l’immeuble dans des conditions normales constituait un vice caché.

Conseil + : En cas de doute sur la nature du défaut, non-conformité ou vice caché, l’acheteur a intérêt à invoquer les deux fondements et à agir dans le délai de 2 ans à compter de la constatation du défaut (délai pour agir en garantie des vices cachés).