Bail à usage d’habitation : l’étendue de l’obligation d’entretien du propriétaire

Une occupante d’un bien, sans droit ni titre, peut engager la responsabilité de son bailleur si elle chute de l’appartement qu’elle occupe suite à un défaut d’entretien du garde-corps. Cass 2ème civ, 15 septembre 2022, n° 19-26.249

Par un contrat de bail en date du 21 mars 1995, les bailleurs donnent en location un appartement dépendant d’une copropriété. La locataire occupe l’appartement sans droit ni titre mais aucune procédure d’expulsion n’a été engagée par les bailleurs. Le 3 août 2012, la locataire chute de la fenêtre de la cuisine suite à la rupture du garde-corps.

Suite à cette chute, la locataire a assigné devant le tribunal de grande instance (renommé depuis en tribunal judiciaire) les bailleurs en reconnaissance de responsabilité et aux fins de désignation d’un expert en novembre 2013. Elle assigne également en avril et octobre 2014 en intervention forcée le gestionnaire locatif, le syndic, le syndicat des copropriétaires et l’assureur.

Devant la Cour d’appel de Paris, les propriétaires ont estimé qu’en restant dans les lieux après avoir été déchue de tout titre d’occupation, la victime avait commis une faute de nature à les exonérer de leur responsabilité. La Cour n’a pas suivi ce raisonnement, affirmant que les propriétaires avaient fait preuve de « tolérance » à l’égard de l’occupante, dans la mesure où aucune procédure d’expulsion n’avait été engagée à son encontre.

Les bailleurs forment un pourvoi devant la Cour de cassation, arguant que la faute de la victime est de nature à entraîner une exonération totale ou partielle de la responsabilité encourue par le propriétaire, sur le fondement de l’ancien article 1386, devenu 1244 du code civil, dès lors que cette faute a joué un rôle causal dans la réalisation des dommages. Les juges de la Cour de cassation n’ont pas suivi ce raisonnement.

L’occupation du bien immobilier par la victime, sans droit ni titre sur celui-ci, ne peut constituer une faute de nature à exonérer la responsabilité du propriétaire de l’appartement, lorsqu’il est établi que l’accident subi par l’occupante résulte du défaut du bien ; appuyé par le fait que les bailleurs n’ont pris aucune mesure pour mettre un terme à l’abus d’exploitation du bien par la victime.

Conseil + : Le vendeur doit livrer le bien conformément aux stipulations contractuelles de l’acte de vente. Attention à bien rappeler que le défaut de conformité peut mettre en cause la responsabilité du vendeur, pouvant aboutir à un contentieux avec l’acquéreur.