DPE non conforme à la location : et si le viager libre était la solution ? – Tribune Viagimmo

Être propriétaire bailleur implique aujourd’hui de composer avec des contraintes de plus en plus nombreuses : travaux de rénovation énergétique, fiscalité et charges oppressantes, risque de vacance locative ou d’impayés, entretien du logement, encadrement des loyers et autorisation préalable de mise en location dans certaines villes, ou encore nouvelles règles applicables aux locations saisonnières.

Pour les propriétaires qui souhaitent alléger la gestion de leur patrimoine sans pour autant renoncer à des revenus réguliers, le viager libre peut constituer une alternative intéressante. Le bien est vendu et immédiatement disponible pour l’acquéreur, tandis que le vendeur peut percevoir un bouquet puis une rente viagère, bénéficiant d’un régime fiscal allégé.

DPE : une contrainte supplémentaire pour les propriétaires bailleurs

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne peut plus être loué dans le cadre d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite. Les logements classés F seront concernés à partir de 2028, puis les logements classés E à partir de 2034. Pour continuer à louer certains logements énergivores, les propriétaires doivent donc envisager des travaux qui peuvent être importants : isolation, changement du système de chauffage, menuiseries…

La problématique est d’autant plus sensible pour ceux qui détiennent plusieurs biens locatifs. Au coût des rénovations s’ajoutent le temps consacré aux travaux et toutes les contraintes habituelles de la location : recherche de locataires, vacance locative, impayés, dégradations, entretien ou gestion administrative. Pour certains propriétaires, notamment à l’approche ou au cours de la retraite, ces évolutions peuvent donc être l’occasion de repenser progressivement leur patrimoine immobilier.

Vendre, conserver des revenus et ne plus gérer la location

Une vente immobilière classique permet de récupérer immédiatement le capital correspondant à la valeur du bien, mais elle met également fin aux loyers perçus chaque mois. Le viager libre répond différemment à cette problématique. Le propriétaire vend son logement et peut percevoir une partie du prix sous la forme d’un bouquet, complétée par une rente viagère versée sa vie durant. Pour un propriétaire habitué à percevoir des loyers, la rente peut ainsi prendre le relais tout en mettant fin aux contraintes de gestion du logement vendu : plus de locataire à rechercher, de loyers à recouvrer, de travaux locatifs à organiser ou de fiscalité et charges de plus en plus lourdes sur ce bien.

L’acquéreur, de son côté, dispose immédiatement du logement et peut l’occuper, le louer ou entreprendre les travaux nécessaires, selon son projet.

Une fiscalité particulière pour la rente viagère

La rente viagère bénéficie par ailleurs d’un régime fiscal spécifique : seule une fraction de son montant est soumise à l’impôt sur le revenu.

Cette fraction dépend de l’âge du vendeur au moment de l’entrée en jouissance de la rente. Elle est notamment fixée à 30 % lorsque le crédirentier a plus de 69 ans. Autrement dit, dans cette situation, 70 % de la rente ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu, ni à la CSG-CRDS. Par ailleurs, le crédirentier ne paiera plus aucune charges pour ce bien : plus de charges de copropriété, de taxe foncière, d’assurance, d’honoraires de gestion etc… ; ce qui aura pour effet d’augmenter significativement son pouvoir d’achat.

Pour un propriétaire souhaitant transformer progressivement son patrimoine immobilier en revenus réguliers, cet élément peut donc peser dans la réflexion, en complément de la disparition des contraintes liées à la gestion locative.

DPE : anticiper l’avenir de son patrimoine immobilier

Avec les prochaines échéances concernant les logements classés F en 2028 puis E en 2034, les propriétaires bailleurs ont intérêt à anticiper l’avenir de leurs biens, notamment lorsque plusieurs logements de leur patrimoine nécessitent des rénovations importantes.

Rénover, conserver, vendre de manière classique ou opter pour le viager libre : la solution dépend de la situation de chacun, de la valeur du bien, du coût des travaux, de l’âge du propriétaire et de ses objectifs patrimoniaux.

Pour ceux qui souhaitent céder un bien locatif tout en conservant une logique de revenus réguliers et en se libérant de sa gestion, le viager libre constitue une solution encore méconnue qui mérite d’être étudiée.

Spécialiste du viager, de la nue-propriété et de la vente à terme, Viagimmo accompagne les propriétaires dans l’étude de leur projet afin d’identifier la solution la plus adaptée à leur situation.