Immobilier : ces quatre astuces pour acheter moins cher – L’Express

Plusieurs solutions permettent de profiter d’une décote. Pour cela, il faut accepter de ne pas devenir propriétaire immédiatement. Certes, les prix de l’immobilier restent élevés, mais il existe différents moyens pour acheter moins cher.

Même si les prix immobiliers ont baissé partout en France, ils restent encore trop élevés pour de nombreux ménages. Pourtant, il existe différents moyens pour acheter une résidence principale ou secondaire moins cher. La solution ? Accepter de ne pas en devenir pleinement propriétaire immédiatement.

Le viager occupé : le plus connu

Le viager occupé revient à un démembrement de propriété : à la cession, le vendeur conserve la jouissance de son logement, tandis que l’acheteur en acquiert la nue-propriété. Il récupérera la pleine propriété, sans frais supplémentaire, au décès de son vendeur.

En pratique, le calcul du prix d’un bien en viager dépend de la valeur du logement occupé. Elle correspond à la valeur de marché minorée d’un coefficient, variable selon l’espérance de vie du vendeur. Ce dernier choisit ensuite le montant du « bouquet », c’est-à-dire du capital qu’il reçoit à la signature du viager. Ensuite, la différence entre la valeur et le bouquet permet de calculer la rente viagère, versée au vendeur jusqu’à son décès. « A âge égal, la rente est moins élevée pour une femme que pour un homme, dont l’espérance de vie est en moyenne moins élevée. Il en va de même lorsque le bien est vendu par un couple et non par une personne seule« , Stanley Nahon, directeur général de Renée Costes.

Un vendeur peut choisir d’avoir un bouquet important et une petite rente ou l’inverse. Les acheteurs, eux, peuvent négocier cette ventilation de prix si ce choix ne leur convient pas. Une fois le contrat signé, « le vendeur reste dans les lieux jusqu’à son décès, mais il peut aussi décider de les libérer par anticipation« , explique Sophie Richard, fondatrice du réseau Viagimmo. L’acheteur a alors le choix d’occuper le bien ou de le mettre en location, mais pas de le vendre. En contrepartie, la rente est majorée, en général de 20 %.

Attention, pour acheter en viager, il faut disposer d’un capital important, car les banques n’accordent quasiment jamais de crédit pour ce type d’acquisition. Il faut aussi disposer de revenus suffisants pour payer la rente, car, en cas d’arrêt des versements, toutes les sommes investies dans l’opération seraient perdues. À moins de trouver une personne à qui revendre le viager avant son terme…

La vente à terme : moins d’aléas

Ceux qui craignent qu’une opération en viager ne se transforme en gouffre financier, peuvent opter pour la vente à terme (VAT). Techniquement, les deux opérations se ressemblent, car une VAT consiste à acheter, avec une décote, les murs d’un logement occupé par une personne en lui versant un capital. Mais « la vente à terme permet de fixer à l’avance, soit la durée d’occupation du bien, soit le nombre d’années de paiement de l’indemnité d’occupation qui remplace alors la rente viagère« , précise Stanley Nahon. Concrètement, le vendeur aura le choix entre rester dans son logement jusqu’à la fin de sa vie en touchant une indemnité pour une durée limitée ; ou bien rester chez lui jusqu’à une date fixée dès le départ en percevant une mensualité à vie.

Attention, dans ce cas, il faut vérifier que le vendeur dispose d’une solution de relogement à terme. « Les ventes à terme s’appliquent assez bien aux cessions derésidences secondaires« , remarque Stanley Nahon. Sachez aussi qu’il existe des cas de VAT libres. Elles consistent à acheter un logement et à l’occuper directement. Ce type d’opérations s’assimile à une cession avec un paiement échelonné dans le temps. La plupart du temps, les vendeurs recourent à cette solution quand ils ne parviennent pas à vendre leur bien sur le marché « classique ».

L’achat en nue-propriété : une solution alternative

L’achat en nue-propriété permet d’éviter d’avoir à immobiliser un capital important ou d’assumer une rente viagère pendant de longues années. « Dans ce cas, le bien est démembré, l’acheteur achète la seule nue-propriété avec une décote moyenne de 40 à 45 % pour une durée d’environ quinze ans, et le vendeur conserve soit l’usufruit, soit le droit d’usage de son logement« , précise Sophie Richard. S’il opte pour l’usufruit, le prix est calculé avec une décote supérieure et l’acheteur ne paie qu’en capital. En contrepartie, le vendeur peut habiter ou mettre le bien en location, s’il n’y réside pas, et encaisser les loyers. Un propriétaire qui opte pour le seul droit d’usage du logement a uniquement la possibilité de l’occuper mais pas de le mettre en location. Dans ce cas, à l’achat, la décote de prix est un peu plus faible. De plus, le vendeur peut décider de se faire régler soit intégralement en capital, soit uniquement en rente viagère. Enfin, une libération anticipée du bien est en général prévue dans l’acte de vente et génère une majoration de la rente ou le versement d’un capital complémentaire.

Attention, ce type d’opérations, qui concerne le marché de l’ancien, ne doit pas être confondu avec les investissements en démembrement temporaire. Ces derniers concernent le neuf (ou l’ancien restructuré) et sont réalisés par des opérateurs spécialisés. Ils démembrent un immeuble à la construction et vendent d’un côté la nue-propriété temporaire à des investisseurs, pour 15 à 20 ans, et, de l’autre, l’usufruit à un bailleur social, qui récupère les appartements pour les louer pendant cette durée. Les particuliers investisseurs bénéficient alors d’une décote à l’achat de 35 à 50 %. Au terme du démembrement, dont la date est connue à l’avance, ils récupèrent la pleine propriété du bien vide.

La cession bail à vie : une nouveauté intéressante

Lancée par Renée Costes, cette solution d’achat est nouvelle sur le marché. Elle consiste, pour un vendeur, à  céder la pleine propriété de son logement avec une décote d’environ 10 %. Au moment de la vente, il signe avec l’acheteur un bail de location dérogatoire notarié qui prévoit une occupation viagère. « Il s’agit d’une exception à la loi Hoguet qui réglemente l’activité d’administrateur de biens, gérant d’immeuble. En effet, le bail est ici à durée indéterminée. Le vendeur peut donc décider quand il va libérer le logement, sans pouvoir être mis à la porte par acquéreur« , souligne Stanley Nahon. En contrepartie, il devient locataire de son ancien logement, verse un loyer à son acheteur, au tarif de marché, et doit payer les charges et entretenir son bien.

Cette solution s’adresse à des vendeurs pour lesquels le viager serait moins intéressant financièrement. Ce peut être le cas de personnes très âgées ou atteintes d’une maladie grave. Cela peut aussi concerner des ménages qui souhaitent déménager à moyen terme et se laissent ainsi le temps de trouver leur future résidence principale. Côté acheteurs, le risque est minoré, puisque même si le vendeur occupe le logement pendant des décennies, ils récupèrent un loyer tous les mois. En outre, ils profitent d’une petite décote et, intérêt ultime, peuvent financer l’opération à crédit.