Immobilier : trois pistes à explorer – L’Express

Un placement alternatif permet de profiter de la conjoncture morose du marché et de prix plus doux. A la clé, une rentabilité intéressante. ®par Marie Pellefigue

Malgré une amélioration des conditions d’accès au crédit immobilier, les investisseurs hésitent à remettre de la pierre dans leur portefeuille. Pourtant, « en moyenne à la mi-juillet, les taux d’intérêt des prêts oscillaient autour de 3,65 % sur vingt ans et ils devraient atteindre 3,3 % d’ici la fin de l’année », affirme Caroline Arnould, directrice générale du courtier en crédit Cafpi. Même si la conjoncture est toujours vacillante, cet actif conserve ses atouts dans un patrimoine diversifié car il assure des rendements intéressants et une certaine stabilité. Trois pistes alternatives à explorer en ce moment.

L’immobilier démembré temporaire

Si votre pression fiscale reste importante et si vous êtes, en plus, redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), il n’est pas judicieux de rajouter de l’immobilier dans votre patrimoine. A moins de miser sur l’immobilier démembré temporairement !

Techniquement, il s’agit d’acheter la nue-propriété d’un bien, à savoir les murs, tandis que son usufruit – le droit de le louer – est cédé à un organisme social qui le proposera à des locataires modestes et encaissera les loyers.

Durant la période de démembrement, prévue en général pour quinze à vingt ans, vous ne touchez aucun revenu et ne subissez aucune charge (travaux, IFI, taxes foncières…), puisque l’usufruitier les règle. A la fin du démembrement, l’usufruit s’éteint automatiquement et vous récupérez, sans frais, la pleine propriété du logement vide et remis en état par l’opérateur social.
Avantage supplémentaire : au moment de l’acquisition vous profitez d’une décote, puisqu’en moyenne la nue-propriété vaut entre 50 et 65 % de la valeur de la pleine propriété.

Si vous êtes intéressé, passez par un opérateur spécialisé dans ce type d’acquisition (Fidexi, Monetivia, Perl…). La plupart proposent des programmes neufs ou anciens rénovés clés en main.
Bon à savoir : ce type d’investissement vise la plus-value à long terme et non la rentabilité immédiate. Avant de vous lancer, soyez donc vigilant sur l’emplacement du bien et la demande locative locale. N’investissez que dans les agglomérations dynamiques qui vont se développer à long terme. Enfin, renseignez-vous sur les tarifs de marché pour ne pas surpayer votre nue-propriété.

Le conseil en plus

Pour un investissement à plus court terme, intéressez-vous au marché secondaire, c’est-à-dire aux biens dont la nue-propriété est revendue par des investisseurs avant la date d’échéance. La décote sera moins forte, puisqu’elle dépend essentiellement de la durée résiduelle de l’opération, mais vous profiterez des mêmes avantages que si vous aviez investi dès l’origine du démembrement temporaire.

Le viager libre

Depuis une dizaine d’années, ce type de placements se développe partout en France et permet à un vendeur – appelé crédirentier – de céder un bien qu’il n’occupe pas. Si un locataire se trouve déjà dans les lieux, en tant qu’acheteur vous devrez poursuivre le bail aux mêmes conditions ; si le logement est vide, vous pourrez le mettre en location. Dans les deux cas, vous encaissez les loyers à la place du crédirentier jusqu’au terme de l’opération.

Avantage supplémentaire : vous paierez moins cher à l’achat car, après avoir été expertisé de façon classique, le logement en viager libre profite d’une décote. « Elle dépend surtout de l’âge du vendeur et du fait que la rente soit versée à une personne ou à un couple », explique Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo. A partir de ce prix minoré, le propriétaire détermine le montant du « bouquet », en général de 25 à 40 % de la valeur décotée, qui correspond à la somme qu’il recevra en une fois à la signature du contrat de viager.

Ensuite, « la différence entre le prix décoté et le bouquet est transformée en rente, versée chaque mois au crédirentier jusqu’à la disparition de ce dernier », précise Sophie Richard.
Techniquement, plus le bouquet est important, plus la rente s’avère faible, et vice versa. A noter que le loyer doit être inférieur à la rente viagère payée. Enfin, sachez qu’au décès du crédirentier, vous récupérerez la pleine propriété du bien sans frais ni taxes.

Attention, si elle présente beaucoup d’intérêts, une opération en viager libre comporte aussi deux inconvénients majeurs. D’abord, elle nécessite que vous disposiez de liquidités suffisantes pour payer la rente viagère jusqu’à la fin de l’opération car, à défaut, elle serait remise en cause. Vous devez aussi assumer certains frais (réparations, taxe foncière…). Ensuite, le bien locatif ne peut pas être vendu tant que le crédirentier est vivant, ce qui vous engage donc pour une durée indéterminée.

Le conseil en plus

Le viager « occupé », où le crédirentier reste dans les lieux jusqu’à son décès, offre aussi de belles opportunités. Les opérations sont plus nombreuses, la décote plus importante et les frais moindres, puisque seuls les travaux importants restent à votre charge, l’entretien courant étant assumé par le vendeur.

Des locataires multiples

Pour votre investissement locatif, n’achetez pas de studios, dont le prix au mètre carré est supérieur de 10 à 20 % à la moyenne. Si vous avez les capitaux nécessaires, préférez un appartement familial dans une grande métropole.
Comme les surfaces supérieures à 80 mètres carrés sont plus nombreuses à la vente, vous pourrez facilement négocier son prix. « Depuis le printemps, les prix des quatre-pièces et plus a baissé davantage que le reste du marché, confirme Capucine Brun, directrice de Nestenn-Le Pré Saint-Gervais (Seine-Saint-Denis). Nous retrouvons parfois des tarifs de 2016 ! »

Proposez-les ensuite en colocation ou coliving haut de gamme. La différence entre les deux ? Dans le premier cas, les colocataires signent un seul bail et sont solidaires du paiement global du loyer ; dans le second cas, vous signez un bail par occupant qui concerne sa chambre et tous se partagent un espace commun.

Pour attirer les meilleurs dossiers, rénovez votre bien de fond en comble.
En coliving, chaque chambre doit disposer d’une salle de douche privative et le loyer doit intégrer tous les abonnements (Internet, électricité, chauffage…) et l’assurance. Ne mégotez pas sur les équipements et installez du matériel de qualité ainsi que tout l’électroménager usuel. Avec tous ces services inclus, chaque chambre vous rapportera autant qu’un studio loué dans la fourchette haute de la ville.

En colocation, les critères des locataires sont en général un peu moins élevés, le loyer sera donc un peu plus bas.
Dans les deux cas, vous profiterez tout de même d’une rentabilité qui peut être quasiment deux fois plus élevée que celle d’une location classique.

Revers de la médaille, « quand un logement se trouve loué à plusieurs occupants, la gestion au quotidien est plus lourde et les charges plus importantes », souligne Maud Velter, cofondatrice du site Jedeclaremonmeuble.com.
Le turn-over se révèle également plus important. Sélectionnez donc avec soin l’emplacement de votre bien car, si la colocation est plébiscitée par les étudiants dans les villes universitaires, certaines souffrent d’une suroffre de ce type de biens. Pour le coliving, visez plutôt les quartiers d’affaires ou des secteurs proches des moyens de transport (gare notamment), car vos locataires seront surtout des cadres en mission.

Le conseil en plus

Dans la couronne parisienne, dans les villes proches de la frontière suisse, comme Nice et Lyon, optez pour le haut de gamme. Jetez votre dévolu sur une maison avec une mauvaise étiquette énergétique et rénovez-la de fond en comble.
Aménagez-y un large séjour avec une cuisine ouverte, et des coins connectés pour le télétravail. Rendez les combles habitables, agencez le jardin avec une terrasse dotée d’un barbecue et installez au sous-sol des appareils de sport.
Tous ces équipements attireront les meilleurs locataires et minoreront la vacance locative.

Source : L’Express – Marie Pellefigue