Le contexte démographique et économique offre un boulevard au viager – Agefi

Alors que de plus en plus de retraités ont besoin de compléter leurs revenus, le viager permet de valoriser leur bien immobilier sans devoir le quitter. Les investisseurs particuliers et institutionnels pourraient tirer parti de ce besoin.

« L’Arnaqueuse » d’un côté, film sorti en avril dernier, et de l’autre « La Maison de nos rêves » au cinéma en octobre prochain. Dans les deux comédies, un même sujet : une caricature du viager. Si Josiane Balasko et Chantal Ladesou dupent des acquéreurs en simulant un piteux état de santé au moment de la signature de la vente, le viager est, heureusement, bien différent dans la réalité. Et ce mécanisme de vente immobilière devrait se développer de plus en plus.

En 2025, on décompte 5.500 transactions en viager pour un volume d’affaires estimé à 1,5 milliard d’euros, d’après l’Observatoire Viagimmo. Une part dérisoire comparée au marché immobilier transactionnel classique et au potentiel du viager . 60% des seniors se disent prêts à mobiliser la valeur de leur logement pour financer leur retraite, leur maintien à domicile ou leurs dépenses de santé, souligne une étude OpinionWay pour MerciProsper.

« Le moment semble particulièrement propice. Nous recevons énormément de requêtes de la part de vendeurs potentiels, des personnes âgées qui ont des besoins grandissants de trouver des solutions pour pérenniser leur mode de vie ou financer leur vieillissement », confirme Jean-Christophe Lega, fondateur de Fundageo Viager, en évoquant son véhicule evergreen destiné à investir en viager.

622 euros en moyenne de rente viagère mensuelle

Stanley Nahon, directeur général du groupe Renée Costes spécialisé dans les solutions de type viager, fait le même constat. « Côté vendeurs, l es évolutions socioéconomiques et démographiques sont des leviers puissants de développement du marché », remarque-t-il.

Côté investisseurs particuliers, le viager apparaît comme un investissement plus sûr que le locatif. « Ces 15 dernières années, nous avons connu une croissance stable autour de 5% annuellement. Ces deux dernières années, ce développement s’est stabilisé. C’est une marque de résilience importante du viager au regard du marché global de l’investissement immobilier , note Stanley Nahon. Nous observons déjà un regain de croissance pour 2026 avec +5% par rapport à 2025 . »

Concrètement, une vente en viager se décompose en deux enveloppes, un bouquet payé au moment de la signature et une rente réglée jusqu’au décès du propriétaire qui conserve son droit d’usage et d’habitation tout au long du viager. Dans le cadre d’un viager libre, l’acquéreur peut occuper le bien mais la rente perdure. D’après l’Observatoire Viagimmo, le bouquet moyen d’un viager occupé, grande majorité des ventes, s’élève à 61.668 euros et la rente moyenne à 622 euros. Dans la plupart des cas, le bouquet est totalement défiscalisé puisque le cédant vend sa résidence principale. Après 70 ans, il peut profiter d’un abattement fiscal de 70% sur les rentes.

L’acheteur, lui, règlera des frais de mutations à titre onéreux calculés sur la valeur du bien amputée du droit d’usage et d’habitation au moment de la transaction. Par la suite, il règlera la taxe foncière mais pas la taxe d’habitation à la charge du crédit-rentier occupant, et ne sera pas assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière.

Une décote de 50%

Ce mécanisme permet aux acheteurs de profiter d’une décote d’environ 50%. C’est le prix du risque lié à une donnée inconnue mais déterminante : l’espérance de vie du cédant. La majorité des vendeurs ont entre 73 et 85 ans à la signature. « L’espérance de vie est un aléa statistique. Mais nous observons que deux tiers des contrats arrivent à terme à plus ou moins trois ans de l’espérance de vie estimée au moment de la transaction », constate Stanley Nahon sur les ventes réalisées par Renée Costes (environ 50% du marché national).

Pour faire face à cette inconnue, quelques acteurs proposent des assurances destinées à couvrir le risque de grande longévité. En cas de dépassement de l’espérance de vie estimée, l’assureur prendra le relais du paiement de la rente. Mais ces couvertures sont très onéreuses et si le viager se termine avant ou à la date estimée, les fonds cotisés sont perdus.

Acquéreurs, comment vous protéger ?

« Le vendeur porte les risques les plus importants et notamment celui de voir ses rentes impayées », note Camille Evennou, ingénieur patrimonial chez Harvest. L’acquéreur, lui, doit assumer son pari. Mais il peut prendre quelques dispositions pour protéger son bien et ses héritiers.

• Répartition des charges : Au sein de l’acte d’acquisition, il est en principe indiqué que l’acheteur prend à sa charge les travaux dits de grosses réparations. Le vendeur, s’il occupe le bien (viager occupé), doit simplement garder le logement en état. Il prend donc à sa charge toutes les dépenses d’entretien. Il est utile de bien détailler, dans l’acte, les responsabilités de chacun et d’effectuer un état des lieux avant la signature pour éviter tout conflit ou toute dégradation du logement. Mais ce risque est minime étant donné que les biens sont très souvent la résidence principale occupée par le cédant.
• Assurance – décès : Le viager prend fin au décès du vendeur mais en cas de disparition de l’acheteur, le contrat se poursuit et les rentes doivent être maintenues. L’acquéreur peut cependant protéger ses héritiers. Des organismes d’assurances existent et verseront aux héritiers un capital leur permettant de régler les rentes pendant une période qui correspond à l’espérance de vie estimée du ou des vendeurs. Elle doit être souscrite à la signature de l’acte. Si aucune couverture n’a été signée, les héritiers n’ont d’autres choix que de prendre le relai de l’acquéreur initial. « En acceptant la succession, les héritiers de l’acquéreur deviennent redevables du paiement de la rente et la maintiennent jusqu’au terme du viager. Si rien n’est prévu dans l’acte de vente, chaque héritier paiera sa quote-part de la rente, au prorata de ses droits dans la succession. L’acte de vente peut toutefois comprendre une clause de solidarité et d’indivisibilité entre les héritiers en cas de décès de l’acquéreur, permettant au vendeur de réclamer le paiement intégral de la rente à n’importe lequel des héritiers (charge à lui d’obtenir remboursement auprès de ses cohéritiers ) », explique Camille Evennou.
• Revente d’un viager en cours : Il est également possible de revendre le contrat de viager. Mais cette option est beaucoup plus rare et soulève deux difficultés majeures : évaluer la valeur du bien et du contrat de viager ainsi que trouver un acheteur prêt à s’engager sur ce contrat.

Source : Agefi.fr