Le démembrement a trouvé son public – Investissement conseils

Longtemps réservé aux stratégies patrimoniales sophistiquées, le démembrement de propriété s’impose comme une réponse aux nouveaux arbitrages des épargnants. Face à la remontée des taux, nue-propriété en direct, SCPI démembrée ou encore viager séduisent un public plus large, en quête de décote, de visibilité et gestion simplifiée. Reste à choisir le montage, l’horizon d’investissement… Et surtout le bon opérateur.

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Investir dans un viager

Alors que 76 % des Français de plus de soixante-quinze ans sont propriétaires, le viager gagne du terrain auprès des investisseurs. Des années de pédagogie des « viagéristes » ont permis de lever les freins psychologiques à cette solution et la hausse des taux, entraînant le renchérissement du coût du crédit, a renforcé l’intérêt du viager. De fait, le viager occupé permet d’acheter avec un bouquet et une rente, tout en bénéficiant d’une décote liée au droit d’usage du vendeur. Cette décote est calculée en fonction de l’âge du vendeur et de son espérance de vie. Elle permet d’acquérir un bien à une valeur occupée, inférieure à sa valeur libre, avec des frais de notaire, eux aussi calculés sur cette base réduite.

À titre d’exemple, un bien d’une valeur de 200 000 euros vendu par une personne de soixante-quinze ans peut être acquis avec une décote de 40 à 45 %, soit une valeur occupée d’environ 110 000 à 120 000 euros. « Le mécanisme séduit particulièrement des investisseurs propriétaires, libérés de leur crédit principal ou qui ne veulent pas souscrire à un nouveau prêt, mais veulent continuer à investir dans une logique de transmission », rappelle Sylvain Journet, référent viager chez Expertimo.

Depuis quelques années, le viager séduit aussi des acheteurs plus jeunes, installés professionnellement ou patrimonialement, qui veulent donner du sens à leur investissement tout en réalisant une bonne opération financière. « Les jeunes acquéreurs ont raison de s’intéresser à ces biens : plus l’horizon est long, plus la décote peut être importante. L’aléa du viager fait partie du mécanisme, mais il peut aussi permettre d’obtenir la jouissance du bien avant la retraite, si le logement se libère plus tôt que prévu », indique Sylvain Journet.

Il rappelle enfin que le viager est plus souple qu’on ne le pense. Si le débirentier ne peut plus verser ses rentes, il peut revendre le bien, y compris avec le vendeur toujours en place, sous réserve d’un nouveau montage. De son côté, le vendeur peut renoncer à son droit d’usage s’il souhaite partir en résidence senior ou en Ehpad, avec une compensation financière prévue par l’acte.

Tensions sur le modèle des retraites

Le vieillissement de la population et la tension croissante sur le financement des retraites placent l’achat en viager au cœur de l’actualité. « L’allongement de la durée de vie, la baisse du nombre d’actifs par rapport aux retraités et l’érosion du pouvoir d’achat des seniors obligent à repenser la manière dont le patrimoine immobilier peut contribuer au maintien du niveau de vie de nos aînés », soutient Sophie Richard, fondatrice et gérante du réseau national Viagimmo.

Le viager se décline en deux formules principales : le viager occupé, dans lequel le vendeur conserve l’usage de son logement, et le viager libre, où le bien est disponible dès la vente. Le mécanisme du viager permet à un propriétaire (le crédirentier) de transformer une partie de la valeur de son bien en ressources immédiates et régulières, grâce au versement d’un bouquet puis d’une rente viagère jusqu’à son décès. Le viager occupé s’apparente ainsi à une forme de monétisation du patrimoine immobilier où le vendeur conserve son cadre de vie tout en améliorant ses revenus, tandis que l’acquéreur (le débirentier) bénéficie d’une décote liée à l’occupation du bien. Plus rare, le viager libre offre, de son côté, une jouissance immédiate du logement, moyennant un prix généralement plus élevé.

Dans les deux configurations, le viager permet aux seniors de mobiliser un actif souvent concentré dans la résidence principale, sans attendre une transmission, et aux acquéreurs de se constituer progressivement un patrimoine.

Gestion de la rente viagère

L’encadrement par des professionnels est un prérequis de la vente en viager.

À ce titre, le réseau Viagimmo a mis en place une activité de gestion viagère qui sécurise le paiement de la rente, encadre les obligations de chacun (charges, travaux) et permet de réagir vite en cas de difficulté. « Nous jouons le rôle de tiers de confiance entre le crédirentier et le débirentier. Nous percevons la rente viagère, puis nous la reversons au crédirentier. Nous gérons aussi les charges, les taxes et tout ce qui relève du suivi, comme entre un bailleur et un locataire. Si un acquéreur rencontre un problème, nous lui proposons rapidement de revendre le bien. Cette formule rassure aussi les notaires et garantit au vendeur un accompagnement durable après la vente », note Sophie Richard, fondatrice du réseau, qui rappelle que le viager relève du droit contractuel.

« Tout ce qui n’est pas écrit ne s’applique pas, donc la rédaction des clauses contractuelles est déterminante pour verrouiller les stipulations relatives au versement de la rente, à la répartition des charges, aux travaux, à la possibilité de revente ou encore à l’indexation. De ce fait, nous envoyons un clausier au notaire avec toutes les clauses issues de la pratique », ajoute-t-elle, indiquant n’avoir jamais eu une seule procédure pour impayé de rente depuis la création du réseau.

Si le cadre légal du viager, issu du Code civil de 1804, a peu évolué, de nouveaux usages apparaissent, à l’image du viager libre qui représente 14 % des transactions du réseau en 2025. « Il est particulièrement prisé parce qu’il répond à une vraie évolution du marché. L’acquéreur devient propriétaire immédiatement et peut occuper le bien ou le louer. Le vendeur, lui, bénéficie d’une rente supérieure à son ancien loyer, d’une fiscalité plus favorable, et n’a plus de charges de copropriété ni de taxe foncière. Il gagne donc en pouvoir d’achat », souligne Sophie Richard.

Autre évolution du marché : une offre secondaire se développe, rendant possible la substitution d’un autre acquéreur si nécessaire.

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Achat en viager versus crédit immobilier

Pour l’achat d’un logement de 300 000 € financé par un crédit immobilier sur vingt-cinq ans, avec un taux nominal de 3,7 % et une assurance-emprunteur, le coût total du crédit peut atteindre environ 205 000 €.

Le coût global de l’opération dépasse alors largement le seul prix d’acquisition du bien.

À l’inverse, dans le cadre d’un viager occupé, l’acquéreur ne recourt pas nécessairement à un prêt bancaire et évite donc ce coût de financement.

À capacité d’épargne équivalente, l’effort financier qui aurait permis de financer un bien de 300 000 € à crédit peut ainsi être mobilisé pour acquérir un bien en viager occupé d’une valeur plus élevée, par exemple autour de 500 000 €, sous réserve des conditions propres à chaque opération.

• source : Eugénie Deloire – Investissement Conseils, septembre 2026