Placements : tout savoir sur le viager immobilier – Les Echos Investir

Ce type d’opération, qui consiste à vendre un bien immobilier en échange du versement d’une rente périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle), est-il intéressant ? Notre avis.

Le viager immobilier occupé consiste à acheter un bien pour en obtenir la pleine jouissance seulement au décès du vendeur. Le prix est constitué d’une partie en capital – le bouquet – et d’une partie en rente mensuelle – la rente viagère – versée au vendeur pendant toute sa vie. Si le viager est libre, le vendeur n’habite plus le logement.

Le capital est-il garanti ?

Le contrat de viager repose sur un aléa : le décès du vendeur. Le prix est donc fondé sur une espérance de vie. L’achat en viager d’un bien est déconseillé si le vendeur a moins de 70 ans.

L’argent est-il disponible ?

Les articles du Code civil régissant le viager sont particulièrement protecteurs pour le vendeur. Ainsi, selon l’article 1979, l’acheteur « ne peut se libérer du paiement de la rente (…) ; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu’ait pu devenir le service de la rente ».

La loi va encore plus loin : la rente ne s’éteint pas à la mort de l’acheteur. Ses héritiers doivent continuer à la payer. Toutefois, il est possible de revendre le viager acheté.

Combien ça rapporte ?

L’aléa de la durée de vie rend difficile le calcul de la rentabilité financière d’une opération en viager. Pour déterminer le montant de la rente, il faut faire une estimation du logement comme si ce dernier était vendu libre. Ensuite, on applique une décote au titre de la durée prévisible d’occupation du bien. Enfin, il faut décider de la répartition du prix obtenu entre le montant en capital versé immédiatement et le montant en rente mensuelle acquitté pendant toute la vie du crédirentier (le vendeur).

Le montant de la rente diffère selon les professionnels, qui ne se réfèrent pas tous aux mêmes tables de mortalité. Mieux vaut consulter plusieurs notaires ou agences spécialisées.

Point important : la rente est en général indexée sur le coût de la vie. Elle est donc réévaluée tous les ans.

Quelle est la règle fiscale ?

Il n’y a aucun intérêt fiscal pour l’acheteur, si ce n’est que les droits de mutation sont calculés sur la valeur occupée du bien. L’IFI est partagé entre l’acheteur et le vendeur, selon une clé de répartition qui dépend de l’âge de ce dernier.

Pour le vendeur, la rente est taxée à l’impôt sur le revenu après un abattement de 30 % si le crédirentier a moins de 50 ans au moment de l’entrée en jouissance de la rente, de 50 % s’il a entre 50 et 59 ans, de 60 % s’il a entre 60 et 69 ans et de 70 % s’il a 70 ans ou plus.

Où acheter ?

Dans une agence spécialisée (Barnes Viager, France Viager, Legasse Viager, Renée Costes Viager, Senior Consulting Group, Viager Europe, Viagimmo…) ou chez un notaire.

NOS CONSEILS 2026

Se faire accompagner par un notaire ou un expert, car le viager est source d’engagement et de contraintes. Pour diminuer le risque, les investisseurs peuvent s’intéresser aux fonds dédiés au viager disponibles via l’assurance-vie (unités de compte Silver Avenir ou Viagénérations) qui mutualisent l’aléa de la mort. Autre possibilité : acquérir la nue-propriété d’un appartement.

Le prêt hypothécaire viager, une alternative souple

Si vous êtes âgé de plus de 60 ans, et que vous souhaitez financer vos besoins personnels (frais liés aux soins, dons d’argent aux héritiers, amélioration du confort de vie…) sans céder immédiatement votre patrimoine immobilier, ce crédit est la solution la plus indiquée.

Il s’agit d’un prêt in fine à taux fixe, remboursé au dénouement (vente du bien ou décès de l’emprunteur).

L’avantage ? Il n’y a pas de mensualité, ni pour rembourser le capital ni les intérêts. En contrepartie, le logement est apporté en garantie. La quotité (montant proposé) est comprise entre 15 et 60 % de la valeur du bien.

Parmi les acteurs qui proposent ce prêt figure le Cabinet Bougardier, spécialiste du crédit hypothécaire depuis plus de cinquante ans.