Le vendeur est tenu par la première offre au prix

En matière de vente, l’article 1583 du code civil nous précise que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

Ainsi, ce qui va former la vente et notamment en matière immobilière, c’est la rencontre des volontés à travers le consentement sur la chose et le prix via une offre au prix.

Lorsque les termes de l’offre coïncident exactement avec ceux de l’acceptation, il y a rencontre des volontés. Lorsque l’offre s’exprime par une proposition suffisamment ferme et précise, son acceptation lie contractuellement l’émetteur de l’offre et son destinataire.

Il a été jugé qu’« une annonce immobilière passée par un particulier dans un journal constituait une offre dont l’acceptation formait le contrat de vente » Cass. 3e civ. 28-11-1968 n° 67-10.935 : Bull. civ. III n° 507.

A noter que cette acceptation peut résulter de l’envoi par l’acheteur d’un mail au vendeur.

En cas de pluralité d’offres et d’acceptations, c’est donc l’antériorité de la réception de la première acceptation qui permet de départager les concurrents.

La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que « l’offre faite au public lie le pollicitant [l’offrant] à l’égard du premier acceptant dans les mêmes conditions que l’offre faite à une personne déterminée » Civ. 3e, 28 nov. 1968, JCP 1969. II. 15797 ;Civ. 3e, 1er juill. 1998, n° 96-20.605

Ainsi, lorsque le vendeur a reçu plusieurs offres au prix, ce sera la règle du « premier arrivé, premier servi » qui s’appliquera, c’est-à-dire que celui qui a formulé la première offre au prix sera en principe l’acquéreur du bien immobilier.

L’acheteur qui saura prouver que son acceptation de l’offre est la première arrivée (au prix et conditions de l’annonce) pourra même solliciter la réalisation forcée de la vente.

Il faut noter toutefois que la jurisprudence est de plus en plus stricte et a tendance à considérer la vente d’un bien immobilier comme une « opération complexe », voyant ainsi souvent dans une annonce faite au public non précise (notamment sans l’adresse précise du bien) une simple « invitation à entrer en pourparlers » qui ne permet pas de faire application des principes susvisés. Cour d’appel de Paris, pôle 4 – chambre 1, 3 juillet 2014, N° RG : 13/08543

Vous l’aurez compris, il est nécessaire d’être prudent. Dès réception d’une offre d’achat, il est conseillé de l’envoyer très rapidement à votre vendeur par email si possible (collecte de preuves de l’antériorité de l’offre) ou se déplacer et de la faire contre signer par votre vendeur le plus rapidement possible même si elle est au prix !