Vendre ou acheter en viager, les éléments pour se décider – Notre Temps Hors série

De nombreux seniors songent à vendre en viager pour percevoir un complément de revenus sans quitter leur logement. D’autres aimeraient acheter de cette façon, pour devenir propriétaire à moindre coût. Ce qu’il faut savoir avant de se lancer… ou pas.

En couple

Quand deux personnes mariées sont copropriétaires d’un bien, ils doivent le vendre en viager ensemble. Ils perçoivent une rente réversible entre eux, sans frais et sans condition.

Compléter sa retraite

Si vous vendez une maison ou un appartement en viager, vous recevez le jour de la vente un capital, le « bouquet ». Celui-ci représente souvent entre 20 % et 25 % de la valeur estimée du logement. L’acquéreur vous versera également chaque mois, votre vie durant, une rente d’un montant convenu à l’avance. En outre, vous conservez le droit d’occuper le bien aussi longtemps que vous le souhaitez. « Les seniors utilisent souvent leur bouquet pour faire des donations à leurs enfants ou des travaux d’amélioration, voire d’adaptation, dans leur résidence principale », souligne Sophie Richard, fondatrice de l’agence Viagimmo spécialisée en viager. La rente, elle, constitue un complément de retraite. Selon vos besoins, il est possible de demander un capital plus important assorti d’une rente plus faible, ou l’inverse.

Se protéger de l’inflation

La faible revalorisation des retraites ces dernières années contraint de plus en plus de personnes à chercher des compléments de revenus qui suivent la hausse du coût de la vie. C’est le cas de la vente en viager : la rente sera revalorisée chaque année en fonction de la hausse des prix calculée par l’Insee. Le « crédirentier » (le vendeur qui reçoit la rente viagère) voit de cette façon son pouvoir d’achat protégé. En revanche, la perspective de voir la rente revalorisée fortement, dans les périodes où l’inflation est élevée, peut décourager d’éventuels acheteurs.

Alléger ses charges

L’usage veut que le vendeur en viager ne paie ni la taxe foncière ni les gros travaux dans le logement ou la copropriété. Il est simplement responsable de l’entretien courant du bien et règle la quote-part des charges de copropriété qui incomberait normalement à un locataire. Toutefois, mieux vaut veiller à ce que la répartition précise des frais figure bien dans le contrat de vente, afin d’éviter tout litige avec le futur propriétaire. « Aujourd’hui, certains accords sont également conclus entre le vendeur et l’acheteur avant la transaction, lorsque le logement, s’il est une passoire thermique, exige de très lourds travaux. L’acheteur peut accepter, par exemple, d’en financer une partie tout de suite, afin de diminuer la facture énergétique du crédirentier, et le vendeur accepte de régler l’autre partie grâce au bouquet qu’il perçoit », explique Sophie Richard.

Protéger son conjoint

La rente peut être réversible (transférée) sur le conjoint ou le partenaire pacsé qui la recevra à la place du vendeur si ce dernier disparaît. « Attention, il est possible de prévoir une rente réversible entre concubins, mais cela donnera lieu à de lourds droits de succession, il est donc préférable dans ce cas de se marier ou de se pacser », souligne Stanley Nahon, directeur général du groupe Renée Costes viager.

• À savoir : la rente réversible sur le conjoint est souvent plus faible que celle destinée à un seul bénéficiaire, car elle est calculée en fonction de l’espérance de vie du couple, plus élevée que celle d’une seule personne.

Les conditions pour réussir une vente

• ÊTRE PROPRIÉTAIRE
  
  Si l’occupant ne détient que l’usufruit d’un logement, ou s’il est en indivision avec ses enfants, par exemple, il ne lui est pas possible de vendre en viager.
• AVOIR AU MOINS 65 ANS
  
  Avant 65 ans, l’espérance de vie étant très importante, la rente proposée est généralement trop faible pour être utile. Les acheteurs sont, en outre, peu nombreux, car ils redoutent d’avoir à la verser pendant quelques dizaines d’années. La plupart des transactions ont donc lieu entre les 70 et 85 ans du vendeur.

Au-delà de 90 ans, le vendeur doit exiger un capital important (généralement de 50 % à 70 % du montant de son bien), la rente risquant dans ce cas d’être versée pendant un temps relativement court.

• ACCEPTER DE DÉSHÉRITER SES ENFANTS
  
  Les enfants du vendeur n’auront plus aucun droit sur le logement, même si la rente n’est en réalité versée que quelques mois pour cause de décès prématuré.
• ÊTRE CERTAIN DE NE PAS VOULOIR DÉMÉNAGER
  
  Si c’était le cas, le vendeur serait contraint de négocier avec l’acquéreur une éventuelle hausse de la rente, qu’il peut accorder si ce dernier est heureux de récupérer son bien libre de toute occupation plus tôt que prévu. Le crédirentier ne peut en effet plus vendre le logement (il ne lui appartient plus) pour en racheter un autre, ni le donner en location pour financer le loyer d’une autre résidence principale. Il n’a pas le droit de louer le bien mais seulement celui de l’occuper.
• DISPOSER D’UN LOGEMENT ATTRAYANT
  
  Il est évidemment plus facile de trouver un acquéreur lorsque l’on dispose d’un logement recherché sur le marché immobilier, pour sa situation, sa superficie ou son bon état (l’acquéreur peut redouter d’avoir à financer trop de travaux, notamment liés à la rénovation énergétique). Toutefois, les spécialistes du viager assurent qu’il est possible de vendre partout en France, dans la mesure où le prix est adapté et à condition d’être patient dans les zones rurales ou les petites villes, là où les acquéreurs sont les moins nombreux.
• ÊTRE RAISONNABLE SUR LE PRIX
  
  La valeur du logement, expertisé par un professionnel, sert de base au calcul de la rente et du bouquet. Il faut d’abord en déduire celle du droit d’occupation que vous conservez, variable selon votre âge. Le reliquat correspond au prix de vente en viager, dont une partie est payée par le bouquet. Le reste sert de base au calcul de la rente, d’après les tables de mortalité (qui chiffrent l’espérance de vie pour les hommes et les femmes à chaque âge) identiques à celles qu’utilisent les assureurs. Mais les professionnels du viager n’utilisent pas tous les mêmes. Vous avez tout intérêt à demander l’avis de plusieurs spécialistes pour comparer leurs propositions.

Attention à ne pas surestimer votre bien ou vous montrer trop exigeant sur le bouquet et la rente. Les propriétaires qui peinent à vendre en viager sont souvent ceux qui se montrent trop gourmands. Le tableau en page précédente vous donne une idée des bouquets et rentes envisageables.

Des impôts allégés

Le bouquet n’est pas imposable si vous vendez votre résidence principale, car elle n’est pas soumise à la taxation des plus-values. En revanche, il l’est dans le cas d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif. Quant à la rente, elle est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %*) sur seulement 30 % de son montant si vous avez 70 ans au moins lors de la vente (40 % si la cession est réalisée entre 60 et 69 ans). *Taux avant adoption de nouvelles dispositions législatives, non arrêtées à l’heure où nous imprimons.

Vendre à ses enfants en viager

C’est risqué. L’administration fiscale peut imaginer que l’opération a pour but d’éviter les droits de succession et que la vente a été faite à prix réduit pour favoriser les enfants. Le calcul de la rente et du bouquet doit donc être au-dessus de tout soupçon, et les sommes, réellement versées (gardez les justificatifs).

Et si l’acheteur décède ?

Ses héritiers sont tenus de payer la rente à leur tour s’ils ne veulent pas perdre le bien malgré toutes les sommes déjà versées. S’ils n’ont pas les moyens, ils préféreront en général revendre le bien à un acquéreur prêt à continuer à vous verser la rente promise.

1. 76 252 €
   
   Tel est le montant du bouquet récupéré en moyenne par les seniors qui vendent en viager.
   
   Source : Baromètre Renée Costes 2025.

Les précautions à prendre avant de signer

• ÉVALUER LA SOLVABILITÉ DE L’ACQUÉREUR
  
  Le principal risque du viager est que l’acquéreur n’ait, un jour, plus les moyens de payer la rente promise. Avant de lui céder le bien, il est donc sage d’étudier sa situation financière et professionnelle.

• PRÉVOIR UN ÉVENTUEL CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE
  
  En pratique, le risque d’avoir à mener une procédure pour impayés contre votre acquéreur est relativement faible. En général, ce dernier, sachant qu’il risque de perdre le bien, préfère le revendre avant. Il lui faut dans ce cas trouver un nouvel acquéreur en viager qui continuera à vous verser la rente promise. Ces reventes sont loin d’être exceptionnelles. Selon certains experts, elles concernent même entre 20 % et 25 % des viagers. En cas de revente, il est difficile de choisir vous-même ce nouveau propriétaire, et vous n’avez donc pas la possibilité de mesurer sa solvabilité pour éviter les impayés. « Le contrat de vente peut simplement prévoir que vous devez donner votre agrément », relève Sophie Richard. Vous restez cependant relativement protégé, car le premier acheteur reste solidaire du paiement de la rente même après qu’il a cédé le bien. « Si le second acquéreur ne paie pas, vous pouvez donc vous retourner aussi contre le premier », indique Stanley Nahon.
• ÉVOQUER LA QUESTION DES TRAVAUX
  
  Ces dépenses étant en général à la charge du propriétaire, il est important qu’il accepte de les financer afin que votre logement reste confortable à habiter. Certains crédirentiers se plaignent en effet parce que l’acheteur rechigne à faire les travaux nécessaires.
• EN PARLER AUX ENFANTS
  
  Leur accord n’est pas obligatoire, cependant, la vente en viager les prive de leur héritage pour le bien concerné. « En pratique, ils sont généralement favorables à l’opération, car ils n’ont pas les moyens financiers d’aider leurs parents et sont heureux qu’une autre solution soit trouvée », souligne Stanley Nahon.
• PRÉVOIR LES FRAIS DE CONSEIL
  
  Les spécialistes du viager proposent le plus souvent leurs services aussi longtemps que la rente sera versée, pour indexer votre rente sur l’inflation et vous épauler en cas de différend avec l’acquéreur. Ce service n’est pas gratuit. Certains

Source : https://www.notretemps.com/