La vente à terme, une solution séduisante et méconnue

Connaissez-vous la vente à terme ? Souple et attractive, cette vente sur-mesure est une belle alternative à la vente traditionnelle. Le principe de la vente à terme consiste à vendre un bien immobilier et à percevoir son paiement échelonné dans le temps pendant une durée déterminée à l’avance.

Les avantages de la vente à terme

1. En vente à terme libre, le vendeur effectue sa vente au juste prix et plus rapidement. L’acquéreur dispose immédiatement du bien et bénéficie d’un crédit vendeur, un prêt à 0% en quelque sorte.
2. En vente à terme occupée, le vendeur conserve la jouissance de son bien pendant une durée déterminée. L’acquéreur investit en échelonnant son paiement dans le temps sans avoir recours à l’emprunt bancaire. Il achète moins cher car il bénéficie d’une décote liée à l’occupation temporaire par le vendeur. A l’issue de la période prévue au contrat, l’acquéreur peut occuper ou louer le bien.

A qui s’adresse la vente à terme ? Côté vendeur

La vente à terme permet au vendeur d’effectuer sa vente au juste prix et plus rapidement avec des garanties notariées sécurisantes. Ce type de vente sera adéquat pour vendre des biens atypiques, d’exception, comme des châteaux ou des immeubles de rapport, ou encore des logements ayant connu des baisses successives de prix et ne trouvant pas acquéreur bien qu’à leur bon niveau de marché.

« Il m’est arrivé à plusieurs reprises d’être confrontée à la situation suivante : des logements, bien que proposés au prix du marché ne trouvaient pas preneur en vente traditionnelle, mais ont pu être vendu grâce à la vente à terme. Ce mode d’acquisition, sans mise de fonds importante, peut être une solution pour vendre au juste prix certains logements » indique Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo.

Elle permet également au vendeur trop jeune pour vendre en viager classique, de percevoir une mensualité indexée complétant ses revenus habituels, non imposable.

Autre intérêt substantiel et méconnu, la vente à terme occupée permet au vendeur d’éviter de faire un prêt relais ou de déménager dans un logement intermédiaire entre la vente d’un logement et une nouvelle acquisition. Ainsi, le vendeur va prévoir une occupation courte de 12 à 24 mois par exemple, le temps pour lui de faire construire une maison ou de rechercher tranquillement un autre bien correspondant à ses attentes sans passer par l’étape de la location.

A qui s’adresse la vente à terme ? Côté acheteur

La vente à terme s’adresse à des investisseurs qui souhaitent faire un placement financier dans la pierre afin de se constituer un patrimoine immobilier progressivement dans le temps et sans frais bancaires. Cette vente séduit les acheteurs qui souhaitent effectuer une acquisition ne présentant aucun aléa financier car ils connaissent exactement la durée de leur engagement.

La vente à terme peut être considérée comme un crédit vendeur à taux 0. Par exemple, une économie de près de 90000€ peut être réalisée sur l’achat d’un bien d’une valeur de 300000€ (établie sur base moyenne d’un taux nominal de 1.48% sur 20 ans, ADI – assurance à 100% sur 2 têtes).

Le principe financier de la vente à terme

La vente à terme est la vente d’un bien immobilier avec des modalités de paiement spécifiques : l’acquéreur procède à un paiement comptant le jour de la signature de l’acte notarié et versera le solde sous forme de mensualités sur une durée déterminée. Ces mensualités peuvent être fixes ou révisables annuellement. En cas de décès des vendeurs pendant la durée du contrat, les mensualités continueront à être versées à leurs héritiers jusqu’au terme prévu à l’acte.

La fiscalité de la vente à terme

Le comptant et les mensualités perçus par le vendeur ne sont pas imposables dans le cadre de la vente à terme. Attention, le vendeur peut toutefois être soumis à la plus-value immobilière si le bien, objet de la vente, ne constitue pas sa résidence principale. Il existe 2 types de vente à terme : occupée ou libre.

La Vente à terme occupée

Dans le cas d’une vente à terme occupée, comme son nom l’indique, le vendeur reste occuper son logement. On dit alors qu’il bénéficie d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). Ce droit d’occupation est intuitu personae, c’est à dire personnel. Les parties doivent contractuellement déterminer le temps d’occupation du logement par le vendeur. Il varie selon les besoins de chacun. Au terme de la durée prédéfinie, le bien devra être libre de toute occupation.

La vente à terme occupée est la solution idéale dans de nombreuses situations : par exemple, si le vendeur anticipe une mutation ou un départ à la retraite dans 18 mois, ou prévoit d’ici 4 ans la fin des études supérieures de ses enfants, ou souhaite tout simplement rester chez lui le temps des travaux de rénovation du futur logement qu’il vient d’acquérir…

Au jour de la signature de l’acte authentique, le transfert de propriété est effectué et le vendeur n’est plus propriétaire. Il ne sera donc plus redevable de la taxe foncière. C’est l’acquéreur, alors nouveau propriétaire, qui devra régler cette taxe. Il pourra réclamer la taxe d’enlèvements des ordures ménagères (TEOM) à l’occupant. Le vendeur paiera, quant à lui, la taxe d’habitation en qualité d’occupant. Concernant la répartition des charges, le vendeur qui occupera toujours le bien n’aura plus que les charges courantes à payer : chauffage, électricité, eau, les petits entretiens. Les autres charges, notamment les gros travaux, seront à la charge de l’acheteur.

La vente à terme libre

Le vendeur effectue sa vente au juste prix et plus rapidement. L’acquéreur bénéficie d’un crédit vendeur et dispose immédiatement du bien. Exit les frais bancaires. Dans le cadre d’une vente à terme libre, l’acquéreur prend possession du bien dès la signature de l’acte authentique. Il peut l’occuper personnellement ou bien encore le louer à titre onéreux. Le vendeur ne paie plus aucune charge ni taxes car il n’est plus propriétaire, ni occupant du bien.

Les garanties du vendeur dans le cadre de la vente à terme

Le vendeur possède une double garantie contre les impayés : l’hypothèque de 1^er rang et la clause résolutoire. L’hypothèque de 1er rang garanti le vendeur en cas d’impayé d’une mensualité. Le vendeur impayé peut demander la résolution de la vente lorsque le contrat de vente prévoit expressément cette clause. Il s’agit d’une garantie très dissuasive. Soyez vigilant à la rédaction du compromis de vente qui devra être rédigé par un expert maîtrisant les notions juridiques afin de garantir en tout temps votre sécurité, que vous soyez vendeur ou acquéreur.

Rapprochez-vous d’un expert en vente à terme comme chez Viagimmo qui saura vous conseiller au mieux !