Vente parfaite lorsque que les parties se sont convenues de la chose et du prix

Contexte de l’affaire : L’offre acceptée et contresignée par les vendeurs avec la mention « bon pour accord, pour vente au prix de … » est considérée comme une vente parfaite engageant les vendeurs à vendre le bien aux acquéreurs.Cass. Civ., 3ème, 30 novembre 2022, n° 21-24.436

Pour rappel, l’article 1583 du Code Civil précise que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » La Cour de Cassation est venu rappeler son interprétation stricte qu’elle fait de cette règle.

En l’espèce, l’acquéreur a visité un bien à vendre, par l’intermédiaire d’une agence immobilière qui disposait d’un mandat de vente. Un premier mandat de vente sans exclusivité avait été signé valorisant le bien immobilier pour un montant de 198 000 euros ; un nouveau mandat avec exclusivité a été signé par les vendeurs indivisaires, dans un second temps, pour la somme de 110 000 euros. Le bien convenant aux volontés de l’acquéreur, ce dernier fait une offre d’achat aux vendeurs indivisaires. Ces derniers acceptent l’offre en apposant la mention « bon pour accord, bon pour vente au prix de 110 000 euros ».

Toutefois, les vendeurs indivisaire se rétractent et refusent de signer la promesse de vente. Les acquéreurs les assignent en perfection de la vente. Dans un premier temps, la Cour d’appel de Paris par un arrêt du 15 octobre 2021 donne raison aux vendeurs en estimant que la vente n’est pas parfaite et que les parties n’en étaient qu’au stade des pourparlers dans la mesure où « l’absence de précision de [l’offre d’achat] quant aux conditions de la vente et aux formalités de réalisation de celle-ci suffit à établir que les parties n’en étaient qu’au stade des pourparlers, la seule mention « bon pour vente au prix de 110 000 euros » […] ne suffisant pas à fixer les conditions de la vente immobilière ».

La cour de Cassation casse l’arrêt d’appel

Toutefois, la position de la Cour de cassation est différente. La Haute Cour considère la vente parfaite. Elle soutient son argumentaire en retenant que « l’offre d’achat formulée […], portant sur les biens mis en vente […]., avait été contresignée par eux avec la mention « bon pour vente » au prix proposé, ce dont il résultait, d’une part, que l’offre comprenait les éléments essentiels du contrat envisagé et exprimait la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation, d’autre part, que la vente était parfaite. »

Conseil + : Il convient de bien vérifier que l’offre soumise par les acquéreurs soit suffisamment étoffée pour reprendre les éléments essentiels du mandat et également engagé son auteur. L’accord des vendeurs doit également être non équivoque pour que la vente soit parfaite.