Femme Actuelle : 5 conseils pour réussir sa vente en viager

« La vente en viager procure une confortable retraite complémentaire. Alors que le patrimoine des seniors est souvent ‘enfermé’ dans l’immobilier, la formule permet ‘d’hériter de soi-même’ dès 63 ans, en conservant l’usage de son logement », s’enthousiasme Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo.

Et la spécialiste de préciser : « Quand on pense au viager, on imagine à tort un acheteur qui se frotte les mains au décès de son vendeur. Oubliez ces idées reçues : les deux parties nouent souvent de vrais liens et s’engagent au fil du temps dans une logique de transmission du patrimoine, presque comme en famille. »

Évaluez bien le prix

Après avoir fait estimer la valeur de votre bien par plusieurs agences, consultez un spécialiste du viager. Comme vous restez dans le logement, il appliquera sur cette valeur une décote variable selon votre âge (50 % à 70 ans, par exemple).

Il vous conseillera ensuite sur la répartition du montant obtenu entre le bouquet (le capital perçu à la signature) et la rente mensuelle, qui vous sera versée par l’acheteur jusqu’à la fin de votre vie. Exemple : à 65 ans, en vendant votre villa estimée 500 000 €, vous pouvez percevoir 154 000 € de bouquet seul, 30 000 € de bouquet assorti de 530 € de rente par mois (formule mixte), ou enfin, 680 € mensuels si vous choisissez une rente seule.

Ne vous trompez pas de formule

L’allongement de l’espérance de vie plaide en faveur d’un petit bouquet et d’une grosse rente, mais certains vendeurs préfèrent percevoir d’emblée une somme replète, pour limiter les risques d’impayés de la rente, rembourser un crédit immobilier ou transmettre des fonds à leurs enfants (on peut aussi placer le bouquet en assurance-vie puis effectuer des retraits pour financer son train de vie).

Tenez compte également de votre situation de famille (sans héritiers à qui transmettre le bouquet, on préférera souvent une grosse rente) et de votre état de santé : si vous êtes en pleine forme et comptez vivre plus de 120 ans comme Jeanne Calment (qui avait vendu en viager), optez pour une rente douillette !

Choisissez bien l’acheteur

Quand on vend à un particulier, on subit rarement des impayés de rente car l’acheteur ne veut pas prendre le risque de perdre les sommes déjà versées. En effet, en cas d’impayé, une clause du contrat de vente (lire plus bas) permet au vendeur de faire annuler la vente et de récupérer son bien tout en conservant les rentes déjà perçues !

Vendre à une société reste plus risqué : si l’acquéreur est placé en liquidation judiciaire, on ne peut récupérer la propriété de son bien alors même qu’on ne perçoit plus de rente. Une mésaventure vécue, par exemple, par les 120 retraités qui avaient vendu à l’entreprise Life Invest, placée en redressement judiciaire en 2012.

Évitez le viager en famille

Conclure un viager avec un parent ou une connaissance, à un prix volontairement sous–estimé, ou sans verser la rente par la suite ? Les petits malins qui se risquent à ce montage pour contourner les droits de donation ou de succession sont systématiquement redressés par le fisc, qui examine à la loupe les transactions. La vente est ensuite taxée comme une donation, mais avec 40 à 80 % de pénalités.

Verrouillez le contrat de vente

Attention, des clauses doivent absolument figurer dans le contrat de vente pour vous protéger. La plus importante ? La fameuse clause résolutoire, qui permet d’annuler la vente dès le premier mois de rente impayée (il faut faire constater l’impayé par huissier, puis demander au juge de prononcer la résolution de la vente). Le contrat doit aussi prévoir une revalorisation annuelle de la rente selon l’indice des prix et si vous vivez en couple, sa réversion à 100 % au conjoint en cas de décès.

N’oubliez pas non plus la clause d’abandon de jouissance : elle stipule que si vous deviez quitter les lieux avant votre décès, par exemple pour aller en maison de retraite, la rente augmenterait de 15 à 35 % de la valeur locative (20 % en moyenne).

Enfin, vérifiez la répartition des charges : le vendeur ne doit payer que les charges locatives, pas les gros travaux (ravalement, etc.).

Les conseils de l’experte

« Comptez en moyenne six mois pour vendre, même si certains biens changent de mains en une journée. Vous devrez faire réaliser les mêmes diagnostics que pour une vente classique, et prévoir des délais similaires entre compromis et signature finale (deux à trois mois). En matière d’imposition, le bouquet est exonéré si le bien constitue votre résidence principale, mais la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu pour une fraction de son montant, qui dépend de votre âge au moment du premier versement (à hauteur de 40 % entre 60 et 69 ans, 30 % après 70 ans). »

* Merci à notre experte Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo.

Source : Femme actuelle décembre 2019 p.62-63.