Sud Ouest – Viager : une sécurité juridique optimale

Sud Ouest – La vente en viager est assortie de plusieurs garanties pour le vendeur. Toutefois, il faut impérativement mentionner les bonnes clauses dans le contrat.

Sophie Richard : « Envisagez toutes les situations susceptibles de se produire dès le compromis de vente »

Le vendeur profite d’une double garantie réelle : l’hypothèque légale spéciale (plus connue sous la dénomination “privilège de vendeur”) et la clause résolutoire », résume Sophie Richard, fondatrice et dirigeante du réseau Viagimmo, première franchise exclusivement dédiée au viager en France.

« La première correspond à une super hypothèque, qui garantit le paiement des rentes viagères au crédirentier. Ce dernier est ainsi prioritaire sur les autres créanciers en cas d’incident de parcours. La seconde est une clause d’annulation qui s’applique à certaines conditions. Si, par exemple, l’acquéreur cesse de payer la rente, la vente est résolue, c’est-à-dire annulée, et le vendeur redevient propriétaire de son bien, tout en conservant les sommes d’argent déjà encaissées (bouquet et rentes).
Attention : pour pouvoir bénéficier de ces deux garanties, il faut impérativement en faire état dans le contrat de vente. »

Viager : préciser les droits et obligations de chacun

Ces précautions essentielles étant prises, il est également nécessaire de préciser les droits et obligations de chaque partie pour éviter tout litige ultérieur. « II convient notamment d’insérer dans le compromis de vente une clause de réversibilité de la rente à 100 % au conjoint survivant dans l’hypothèse d’une vente sur deux têtes », complète Sophie Richard.

« II est également prudent de mentionner les conditions de révision annuelle de la rente ainsi que le montant de la revalorisation de cette rente en cas de départ anticipé du vendeur de son logement. Par ailleurs, on veillera à déterminer les modalités de la perte du droit d’usage et d’habitation (DUH) afin de protéger les parties concernées par la transaction et de préserver la qualité du logement.
N’hésitez pas à organiser dans le détail la répartition des travaux  et des charges entre vendeur et acheteur. II est recommandé de faire appel à un viagériste expérimenté pour rédiger ces clauses. En cas d’oubli de clauses substantielles, il n’est pas possible de les rajouter dans l’acte authentique a posteriori. De plus, si une clause est mal rédigée, il n’y a aucune possibilité de la modifier, sauf accord des deux parties. »

Source : journal papier de Sud Ouest du 7 février 2023, page 40.