Passoires thermiques : interdiction de location et ses dérogations

Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 « loi Climat et résilience » : Véritable fléau économique et environnemental, les passoires thermiques participent au mal-logement tout en contribuant aux émissions de gaz à effet de serre. La loi Climat consacre la lutte contre les passoires énergétiques : interdiction de mise en location des logements les plus énergivores, progressivement depuis le 1er janvier 2023. Il existe toutefois des dérogations à ces interdictions pour certains logements.

Depuis le 1^er janvier dernier, de nouvelles restrictions sont entrées en vigueur concernant certaines passoires thermiques. Les logements les plus énergivores en France métropolitaine sont interdits à la location.

Logements concernés

Les logements concernés par cette interdiction de location sont les logements dont la consommation est supérieure ou égale à 450 kilowattheures/m²/an d’énergie finale, selon leur diagnostic de performance énergétique (DPE). De plus les bailleurs des loyers de classe F et G ne pourront plus augmenter leur loyer.

Dérogations

Les exceptions à l’obligation de rénovation énergétique performante des biens immobiliers sont prévues à l’article R112-18 du Code de la construction et de l’habitation, instauré par décret du 8 avril 2022. Il est donc possible pour ces biens, de pouvoir être donnés à bail d’habitation s’ils entrent dans une des exceptions du décret :

• Les biens classés ou inscrits monuments historiques, ou encore ceux ayant un caractère architectural protégé
• Les biens aux abords des monuments historiques
• Les contraintes du PLU (Plan Local d’Urbanisme) pouvant restreindre les possibilités d’isolation par l’extérieur
• Les travaux dont le coût excéderait de 50% la valeur du bien
• Les travaux qui feraient courir un risque de pathologie pour le bâtiment
• Les travaux qui ne seraient pas conforme à des obligations légales

Concernant la quatrième exception, il peut s’avérer pour certains biens qui auraient une faible valeur de marché, dans un secteur où les prix restent modérés, que le coût des travaux, qui a subi fortement l’inflation, soit disproportionnés par rapport au bien. En ce cas, le bailleur pourra déroger à l’obligation de rénovation énergétique performante s’il peut prouver que le coût des travaux représente plus de 50% de la valeur du bien.

Une double condition est donc posée : pouvoir prouver le coût des travaux, avec des devis et une étude globale (l’audit énergétique semble tout indiqué pour cela). Et il faudra aussi une évaluation de la valeur vénale du bien au même moment, qui peut être effectuée par un expert immobilier. Toutefois, cela ne dispense pas le propriétaire d’effectuer au maximum les travaux possibles pour améliorer la performance énergétique du bien.

Les locations en cours

Quant aux locataires déjà en place, leur situation ne change pas. Il faudra attendre la reconduction ou le renouvellement de leur bail.

Progression des mesures

Le gouvernement fixe des mesures progressives pour atteindre ses objectifs. L’idée est de fixer un seuil de consommation énergétique maximale à atteindre avant chaque étape pour l’ensemble des logements locatifs. Le calendrier d’interdiction de location se décline en 3 dates phares suivants celle de 2023 :

• 2025 : A compter du 1^er janvier 2025 les logements G ne pourront donc plus être loués.
• 2028 : A partir du 1^er janvier 2028, les logements de catégorie F ne pourront plus être loués additionnellement aux logements de catégorie G, déjà interdits de location. De plus, les restrictions s’appliqueront à partir de cette date, à la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, la Réunion et Mayotte.
• 2034 : A compter du 1^er janvier 2034, les résidences de classe E ne pourront plus être louées, avec les logements de classe F et G, plus louables depuis 2028.

Info + : la législation sur les passoires thermiques reste un argumentaire supplémentaire pour les vendeurs souhaitant céder un bien en viager libre, ils continueront à bénéficier d’un revenu sans gestion locative d’un bien qu’il pourrait bientôt ne plus pouvoir louer.

Source : gouvernement.fr