Seniors, retrouvez du pouvoir d’achat grâce à votre résidence principale – Le Figaro

La vente à terme offre une alternative intéressante au viager : elle permet à des vendeurs de continuer à occuper le logement, le temps par exemple de trouver un nouveau bien ou une maison de retraite, en évitant de passer par une banque qui aurait refusé un prêt relais compte tenu de l’âge des vendeurs. Viager, vente à terme, démembrement de propriété, prêt viager hypothécaire… voici quatre manières pour les retraités de gagner en confort de vie.

Chaque année, les milliers de Français qui partent à la retraite voient leurs revenus chuter de 20 à 30 %, voire plus. Comment compenser alors la différence avec le niveau de vie que l’on avait en période d’activité professionnelle ? Une minorité de retraités continue de travailler pour s’assurer un appoint. D’autres ont pu cotiser à des dispositifs complémentaires ou bénéficient de revenus fonciers. Mais il est un actif souvent oublié dans le patrimoine, qui peut permettre de regagner du pouvoir d’achat en disposant à la fois d’un capital et de revenus supplémentaires: sa résidence principale.

Plusieurs solutions existent pour en retirer des liquidités, que l’on peut réemployer à son gré, pour soi-même ou pour aider ses enfants par exemple. La plus connue est le viager, bien que le volume de transactions reste encore confidentiel, entre 3000 et 8000 sur 800.000 ventes par an dans l’ancien. D’autres solutions existent et tendent à se développer : le prêt viager hypothécaire, la vente à terme ou le démembrement de propriété. Tour d’horizon.

Vendre en viager

« Ah oui, comme dans le film! » «Celui qui a acheté celui de Jeanne Calment a fait une mauvaise affaire.» «Mais les enfants se retrouvent déshérités, non?» «Quand même, c’est bizarre de spéculer sur la mort de quelqu’un…». Le viager fait l’objet de nombreuses idées reçues. «Ceux qui pensent ainsi ne connaissent pas le viager, regrette Fabrice Abraham, directeur général du réseau d’agences immobilières Guy Hoquet L’Immobilier.

En pratique, il s’agit avant tout d’une histoire humaine entre un acquéreur et un vendeur. Car s’ils ne s’entendent pas, la vente ne se fait tout simplement pas. Il faut qu’il y ait une rencontre et un dialogue qui se construit au fur et à mesure.»

Et selon certains spécialistes, le viager ne s’adresse pas seulement aux personnes âgées sans enfants, les très nombreuses personnes qui perçoivent de petites retraites, voire juste le minimum vieillesse, sont aussi intéressées. « On hérite alors de soi-même », estime Sophie Richard, fondatrice du réseau spécialisé Viagimmo.

Le viager est une transaction immobilière qui repose sur un aléa, celui de l’espérance de vie du vendeur. Concrètement , le viager est une transaction immobilière qui repose sur un aléa, celui de l’espérance de vie du vendeur. L’acquéreur (dit «débirentier») va s’acquitter du paiement du prix du logement en deux temps. Il verse au vendeur (dit «crédirentier») une somme forfaitaire appelée «bouquet» lors de la signature de la vente chez le notaire, puis une rente mensuelle dite «viagère» sa vie durant, revalorisée chaque année.

«Dans plus de 90 % des cas, le viager est vendu occupé, c’est-à-dire que le vendeur continue d’occuper le logement», indique Bruno Legasse, fondateur de Legasse Viager. Des variantes sont possibles: on peut convenir soit d’une date de libération du logement, soit d’une période, par exemple l’été, durant laquelle le logement est libre.

«Sur la Côte d’Azur ou les villes du bord de l’Atlantique, certains acquéreurs et vendeurs se mettent d’accord pour que l’acquéreur puisse bénéficier du logement pendant quelques semaines l’été», explique Sophie Richard. Le logement peut aussi être vendu en viager libre.

Quelle que soit la forme retenue, l’avantage pour le vendeur, c’est de se libérer de certaines charges: principalement la taxe foncière et les gros travaux du logement. «Le vendeur, qui bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation, devient alors comme un locataire sans loyer et ne s’acquitte plus des charges locatives d’entretien courant», précise Bruno Legasse.

Le viager offre une fiscalité plus douce

Le viager offre aussi une fiscalité plus douce: « Le vendeur n’a plus à payer ni la taxe foncière ni l’ISF s’il y est assujetti, et la rente viagère perçue bénéficie d’un abattement de 70 % pour un vendeur de 70 ans », souligne Sophie Richard.

Le vendeur peut rester dans le logement jusqu’à la fin de ses jours ; s’il le quitte avant, la rente est revalorisée. «Et si l’acquéreur ne paie pas la rente due, le vendeur peut récupérer la pleine propriété du bien dès le premier mois d’impayé», rappelle Bruno Legasse. Enfin, le bouquet peut faire l’objet d’une donation aux enfants, petits-enfants ou proches, dont la fiscalité est moins élevée que celle des successions.

Le prêt viager hypothécaire

Créé par l’ordonnance du 23 mars 2006 à l’occasion de la réforme des sûretés, le prêt viager hypothécaire permet d’obtenir un prêt en apportant en garantie un bien immobilier dont les emprunteurs conservent à la fois la pleine propriété et la possibilité de l’occuper. C’est la principale différence, et non des moindres, avec le viager. «Dans le cadre du prêt viager hypothécaire, le logement reste dans le patrimoine, il n’y a pas de transfert de propriété, souligne Nicolas Pécourt, au Crédit Foncier, qui est le seul établissement bancaire qui propose ce type de solution.

De plus, le prêt viager hypothécaire est librement réversible par le remboursement anticipé du prêt et peut donc être interrompu à tout instant, à l’initiative de l’emprunteur, alors que la vente en viager est irréversible. De même, les héritiers peuvent choisir de rembourser le prêt et récupérer le bien porté en garantie.»

La localisation du bien apporte un bémol important à la faisabilité de l’opération

Le montant du prêt dépend de l’âge de l’emprunteur (à partir de 60 ans) et de la valeur du logement offert en garantie. Pour un bien évalué 300.000 euros, l’établissement prêtera par exemple 111.600 euros à un emprunteur de 70 ans, ce qui ne représente que 37 % de la valeur de l’appartement. L’emprunteur doit payer des frais de dossier et notariés, mais il ne rembourse aucune mensualité jusqu’à la fin de contrat.

«La plupart des emprunteurs déclarent souscrire ce prêt pour financer des travaux de rénovation et d’adaptation du logement, ce qui est plutôt vertueux puisque cela permet de continuer de valoriser le bien», souligne Nicolas Pécourt. Le taux d’intérêt s’élève actuellement à 4,80 % (hors frais), l’âge moyen de l’emprunteur de 77 ans et le montant moyen prêté de 90.000 euros. La seule obligation de l’emprunteur est d’ailleurs celle d’entretenir le logement. Au décès de l’emprunteur, si la valeur du bien est supérieure à la dette, l’excédent d’actif dégagé après le remboursement du crédit revient aux héritiers.

Là encore, comme pour le viager, la localisation du bien apporte un bémol important à la faisabilité de l’opération: les biens situés dans les zones les plus tendues sont plus susceptibles que les autres d’être pris en garantie.

La vente à terme

Bien qu’elle ne soit pas réservée aux seniors, la vente à terme offre une alternative intéressante au viager. « Cette solution permet à des vendeurs de continuer à occuper le logement, le temps par exemple de trouver un nouveau bien ou une maison de retraite, en évitant de passer par une banque qui aurait refusé un prêt relais compte tenu de l’âge des vendeurs », explique Sophie Richard.

Il s’agit donc de vendre un bien en définissant une durée maximale d’occupation, le plus souvent de plusieurs années : le vendeur reçoit un comptant, une somme versée comme un bouquet et une mensualité durant la durée d’occupation, et non durant l’espérance de vie comme dans le viager. Le prix de vente est défini au prix du marché duquel on soustraie une indemnité d’occupation équivalente à un loyer versé durant la durée d’occupation. «Pour l’acquéreur, cela revient à échelonner le paiement du prix comme un prêt sans intérêt», indique Sophie Richard.

L’acheteur peut aussi emprunter en nantissant un bien ou une assurance-vie par exemple pour fournir une garantie à sa banque. La durée d’occupation est fixe et doit être respectée. En cas de décès avant la fin de la durée d’occupation définie, l’acquéreur doit continuer de verser la rente aux héritiers jusqu’au paiement total du montant convenu. Là encore, le vendeur n’a plus que les charges courantes à payer : chauffage, électricité, eau… ainsi que la taxe d’habitation.

Le démembrement de propriété

Les différents moyens de retrouver du pouvoir d’achat grâce à sa résidence principale sont encore trop peu connus, mais ils répondent à un vrai besoin. Certains vendeurs peuvent éprouver des difficultés à vendre en viager.

«C’est le cas par exemple dans les communes limitrophes de Paris, où la valeur des biens est élevée, les acquéreurs préfèrent les petites surfaces plutôt que les logements familiaux, qui requièrent des montants de bouquet et de rente importants», constate Olivier Bracke, président du groupe Bracke Immobilier.

Le vendeur peut alors opter pour la cession de la nue-propriété de son bien dont il garde le droit de jouissance et d’habitation. Là encore, le vendeur va occuper le bien en ne payant que les charges courantes et la taxe d’habitation, l’acquéreur récupérant la taxe foncière et les gros travaux. Les calculs pour le bouquet et la rente versée sont ensuite les mêmes que pour le viager. Seule différence : l’aléa sur l’espérance de vie a là aussi disparu.

Ainsi, par exemple, pour une femme seule de 78 ans qui veut vendre en viager un 3-pièces de 68 m2 de standing récent à Courbevoie d’une valeur de 450.000 euros, la valeur occupée du bien est évaluée à 289.800 euros selon son espérance de vie de 12,6 ans. La valeur du bouquet, à hauteur de 20 %, s’élève à 57.960 euros et celle de la rente à 1702 euros mensuels. Dans le cas de la vente en nue-propriété, le montant de la vente reste identique, à 289.800 euros, et il n’aura pas à payer plus si la vendeuse vit plus longtemps.

«Autre avantage dans ce cas, l’acquéreur peut se financer à crédit, ce qui augmente le nombre d’investisseurs potentiels», souligne Olivier Bracke. Le transfert de la pleine-propriété s’effectue automatiquement au décès du vendeur, mais il peut décider de quitter le logement de manière anticipée, moyennant la négociation d’une soulte.

Différentes solutions existent donc pour augmenter ses revenus au quotidien en s’appuyant sur sa résidence principale et sont susceptibles d’intéresser des cibles plus larges qu’autrefois. Notamment en raison de l’allongement de la durée de la vie, «les enfants ne peuvent pas forcément faire face aux dépenses liées à une future dépendance de leurs parents qu’ils sont tenus de financer», rappelle Sophie Richard.

Les différents moyens de retrouver du pouvoir d’achat grâce à sa résidence principale sont encore trop peu connus, mais ils répondent à un vrai besoin qui risque d’aller croissant. «C’est une forme différente de solidarité intergénérationnelle, estime Olivier Bracke. Il faut en parler et envisager ces solutions sereinement.»

Source : Le Figaro – Journaliste : Sophie Fichepain