Vente en viager : la sécurité se joue aussi après l’acte grâce à la gestion viagère

Vente en viager : la sécurité se joue aussi après l’acte grâce à la gestion viagère 

Cour de cassation, 3ᵉ civ., 21 novembre 2019, n° 18-21.453
Dans cette affaire, un contrat de vente en viager prévoyait une clause résolutoire en cas de non-paiement des rentes. Pourtant, face à des retards répétés, le crédirentier a dû engager une procédure formelle : envoi d’un commandement de payer reproduisant intégralement la clause, respect strict des délais, preuve des manquements. Ce n’est qu’au terme de ces démarches que la résolution judiciaire a pu être prononcée.

Cet arrêt illustre une réalité : la protection offerte par un acte bien rédigé n’est pleinement efficace que si elle est activée rapidement et conformément aux formes légales. Pour ce faire, la Gestion Viagère est un précieux atout. 

Pourquoi un suivi rigoureux est indispensable

Un contrat de viager engage les parties pour des années, parfois des décennies.
Pendant cette durée, de nombreuses situations peuvent mettre en péril l’équilibre du contrat :

• retards ou défauts de paiement,
• absence d’entretien du bien,
• litiges liés aux charges, aux assurances et aux travaux.
• Tout autre litige lié à l’exécution contractuelle

Sans intervention rapide, ces difficultés peuvent s’aggraver et rendre l’exécution des clauses contractuelles plus longue, coûteuse, voire inopérante.

La gestion viagère : un service complémentaire au rôle du notaire

La mission du notaire est essentielle : sécuriser la rédaction de l’acte, veiller à la validité juridique et à l’équilibre initial des engagements.

La gestion viagère professionnelle ne se substitue en aucun cas à cette mission notariale. Elle intervient après la signature, dans un rôle de suivi et de mise en œuvre des droits et obligations prévus à l’acte.

Les garanties d’une gestion viagère professionnelle

À la différence d’une simple assistance ponctuelle à la révision de rente, une véritable gestion viagère professionnelle doit assurer :

• un compte séquestre pour centraliser et sécuriser les flux financiers,
• l’intervention d’un titulaire de la carte Gestion (G) et disposant d’une garantie financière,
• un logiciel de comptabilité spécifique adapté à la gestion viagère permettant le suivi précis des échéances, la révision de la rente, quittancement et note fiscale,
• la capacité d’adresser rapidement des mises en demeure conformes aux exigences légales, en assurant une veille permanente sur le respect des clauses contractuelles : assurance habitation, attestation d’entretien des équipements, répartition des travaux.
• un archivage et un reporting permettant au crédirentier comme au débirentier de disposer d’un historique clair et opposable.
• mais aussi, assurer l’organisation logistique en cas de départ anticipé de l’occupant : relevés de compteurs, remise des clés, état des lieux.

En définitive, même un acte parfaitement rédigé ne garantit pas automatiquement la sécurité du viager. La gestion viagère professionnelle permet de transformer les obligations en droits réellement exercés, d’éviter des contentieux et de protéger durablement les intérêts des parties — le tout sans empiéter sur le rôle juridique du notaire.

Chez Viagimmo, nous sommes fiers d’être un partenaire de terrain en proposant à nos clients un véritable service de gestion viagère doté d’un service juridique intégré.

Bon à savoir : la Gestion Viagère Viagimmo peut être mise en place quelle que soit l’origine de la vente. En effet, même si l’opération n’a pas été réalisée par une agence Viagimmo, nous pouvons en assurer le suivi complet. Vous pouvez donc recommander ce service à vos clients en toute circonstance, pour leur garantir un accompagnement rigoureux et prévenir les litiges.