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Presse écrite
24 janvier 2025

5 chiffres sur le viager, la formule qui séduit les investisseurs – Les Echos

Dans un contexte de taux encore élevés, le viager présente l’avantage de permettre un achat immobilier sans passer par la case crédit. Alors que de plus en plus de seniors cherchent des revenus complémentaires, cette solution patrimoniale se démocratise progressivement et présente un nouveau visage. ©Luc Walter

 

Pour les transactions viagères, la valeur des biens atteint en moyenne 295.000 €, avec seulement 14 % des biens qui dépassent les 500.000 €. Credits: iStock

 

Selon l’observatoire du réseau de franchises Viagimmo, spécialiste de ce marché, 5.500 transactions en viager auraient été réalisées en 2024. Comparé à l’année précédente, ce chiffre représente une hausse de 5 %, soit une progression assez remarquable dans un marché immobilier atone. Le chiffre d’affaires total aura représenté 1,6 milliard d’euros. Cette forme de transaction – où un propriétaire âgé vend sa maison à moindre prix en contrepartie d’une rente garantie à vie – possède des caractéristiques qui présentent un certain nombre d’avantages dans le contexte actuel.

L’observatoire de Viagimmo met en évidence plusieurs chiffres clés sur la typologie et les profils des acteurs qui en disent long sur l’évolution de notre société.

 

1. Seulement 67 % de viagers « classiques »

La forme la plus commune du viager est le viager dit « occupé ». Cette formule permet au vendeur de continuer à habiter dans son bien aussi longtemps qu’il le souhaite. Celui-ci sera généralement cédé à l’acheteur après le départ en maison de retraite ou le décès du propriétaire. Bien que la plus courante, elle n’est pas la seule configuration possible.

Le viager libre, bien que plus rare avec 13 % des ventes, connaît un regain de popularité. Très avantageux pour l’acheteur, il offre la possibilité d’occuper le bien immédiatement après l’achat. L’acquéreur verse simplement un bouquet et une rente au propriétaire, et peut habiter le bien ou louer le bien à sa guise. Raison pour laquelle elle est plébiscitée : « En moyenne, une offre en viager libre reste moins de dix jours sur le marché », ajoute Sophie Richard, la fondatrice de Viagimmo.

Une autre formule attractive est la vente en nue-propriété. Elle est basée sur le démembrement de propriété , et permet aux investisseurs d’acheter un bien immobilier à prix réduit, le tout sans avoir à gérer les contraintes locatives immédiates. Ils peuvent ainsi bénéficier d’une plus-value importante à long terme, lorsque l’usufruit s’éteint et qu’ils récupèrent la pleine propriété du bien. En 2024, la vente en nue-propriété représentait 13 % des transactions.

Enfin, les 7 % restants représentent les ventes à terme, une forme alternative au viager dans laquelle le paiement du bien est échelonné sur une durée définie.

 

2. 27 ans en moyenne pour dépasser la valeur réelle

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les biens en viagers sont plus chers que la moyenne. Cette année, selon le site spécialisé Logic-Immo, le prix moyen d’un logement à la vente était de 266.800 euros. Pour les transactions viagères, la valeur des biens atteint en moyenne 295.000 €, avec 14 % des biens qui dépassent les 500.000 €.

Mais les viagers ne coûtent pas plus cher à l’investisseur pour autant. En effet, il faut surtout regarder les prix moyens de la rente et du bouquet versé à la signature de la vente. Évidemment, les prix varient en fonction de la formule choisie, avec des valeurs plus élevées pour les viagers libres.

Pour la formule classique, le bouquet moyen est de 83.574 €, et est accompagné d’une rente mensuelle de 651 €. Ainsi, le prix payé par un investisseur dépasse la valeur réelle du bien après plus de 27 ans de rente en moyenne. Il est donc rare de payer plein tarif, d’autant que la valeur de la rente est calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur. Peu de chance donc de finir comme les époux Raffray, acheteurs de l’appartement de Jeanne Calment à 90 ans, qui finiront par payer une rente pendant 32 ans à la future doyenne de l’humanité.

Pour le cas des viagers libres, le bouquet moyen est généralement plus faible, mais la rente est bien plus élevée avec en moyenne 1.050 € par mois. Toutefois, les coûts peuvent être moyennés par la mise en location du bien par l’acheteur.

 

3. 54 % des vendeurs ont des enfants

Aujourd’hui, alors que presque les trois-quarts des plus de 65 ans sont propriétaires de leur résidence principale, le viager séduit de plus en plus les seniors. Les plus âgés composent la très grande majorité des vendeurs. 71 % d’entre eux ont entre 71 et 85 ans, et seuls 16 % ont moins de 70 ans. En revanche, ils vivent très majoritairement seuls (71 %).

Plus de la moitié des vendeurs (51 %) expliquent recourir au viager afin de percevoir des revenus supplémentaires, souvent par nécessité, bien que majorité d’entre eux (54 %) aient des enfants à qui le bien pourrait revenir à leur décès.

Mais la vente en viager peut aussi constituer une bonne solution pour les descendants qui n’auront pas à affronter après le décès les problèmes souvent liés à l’indivision et à vente du bien. En outre, après avoir reçu le bouquet, nombre de crédirentiers procèdent à des donations ce qu’ils n’auraient pas pu faire s’ils étaient restés propriétaires de leur bien.

 

4. 13 % des vendeurs ont plus de 86 ans

La borne supérieure de l’âge des vendeurs reflète la longévité croissante de la population française. Un nombre toujours plus important de personnes au-delà de 86 ans vendent leur bien en viager. Il atteint 13 % en 2024.

Un chiffre lié aux besoins du quatrième âge nécessitant souvent des revenus supplémentaires . Selon Viagimmo : « le viager est une solution pertinente face à la hausse des coûts liés à la dépendance, qui participe également à soulager financièrement les aidants et descendants. »

 

5. 41 % des acquéreurs sont des chefs d’entreprise

La majorité des acheteurs dans les transactions viagères sont dans la vie active. 57 % ont entre 35 et 50 ans et 22 % entre 51 et 60 ans. Ils sont en légère majorité des hommes (56 %). Toutefois, assez peu d’entre eux disent acheter le bien pour y vivre (13 %) ou pour en faire une résidence secondaire (6 %). Dans la majorité des cas, le viager est surtout vu comme un moyen efficace de se constituer un patrimoine à moindre coût.

En témoignent les profils des acquéreurs parmi lesquels figurent nombre de chefs d’entreprise. Leur démarche reflète une approche stratégique de l‘investissement viager. Par ailleurs, 16 % des acheteurs investissent pour louer le bien. Il faut également souligner que les SCI (Sociétés civiles immobilières) familiales constituent presque 20 % des acquéreurs.

Outre une décote sensible, l’avantage pour les investisseurs immobiliers, parfois déjà endettés pour l’acquisition de leur résidence principale, la formule du viager leur permet d’acheter sans avoir recours à la banque et au crédit .

 

Source : Les Echos – Immobilier : 5 chiffres étonnants sur le viager, la nouvelle formule qui séduit les investisseurs ©Luc Walter