Rente, bouquet, usufruit : le lexique de l’acquéreur débutant

Vous découvrez les types de ventes comme le viager, la vente à terme ou la nue-propriété et vous avez l’impression d’apprendre une nouvelle langue ?
Entre rente viagère, bouquet, usufruit, nue-propriété ou encore viager libre et viager occupé, il peut être difficile de s’y retrouver lorsqu’on est acquéreur débutant.

Ce lexique a été pensé pour vous aider à comprendre, en termes simples, les notions clés à connaître avant de vous lancer.

Le bouquet : la somme versée comptant

Le bouquet est la somme que l’acquéreur verse comptant au vendeur le jour de la signature chez le notaire.

• Il représente une partie de la valeur du bien.
• Il est versé en une seule fois, à l’acte authentique.
• Il est souvent complété par une rente versée chaque mois

Pour l’acquéreur, le bouquet est une manière de réduire le montant de la rente à payer ensuite. Pour le vendeur, c’est un capital immédiat qui peut servir à financer un projet, compléter sa retraite, aider ses proches, etc.

La rente viagère : un revenu régulier pour le vendeur

La rente viagère est une somme versée périodiquement au vendeur, en complément du bouquet.

• Elle est généralement mensuelle ou trimestrielle.
• Elle est versée pendant toute la durée de vie du vendeur (d’où le terme viager).
• Son montant est déterminé en fonction de plusieurs critères : valeur du bien, âge du vendeur, type de viager (occupé ou libre), présence ou non d’un bouquet…

Pour l’acquéreur, la rente viagère permet d’étaler le coût d’acquisition dans le temps, sans passer par un financement classique unique.
Pour le vendeur, c’est un complément de revenus régulier, sécurisé par un acte notarié.

L’usufruit : le droit d’habiter ou de louer le bien

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être pleinement propriétaire.

Concrètement, l’usufruitier peut :

• Occuper le logement,
• Ou le mettre en location et percevoir les loyers.

En viager occupé ou en vente en nue-propriété, le vendeur conserve OU l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation.
L’acquéreur, lui, devient plein propriétaire s’il s’agit d’une vente en viager occupé avec réserve de DUH, et nu-propriétaire s’il s’agit d’une vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit au profit du vendeur.

La nue-propriété :

La nue-propriété est le fait d’être propriétaire d’un bien sans avoir le droit de l’occuper ou de le louer pendant une certaine période.

Dans ce cas :

• Le vendeur conserve l’usufruit (ou le droit d’usage et d’habitation),
• L’acquéreur devient nu-propriétaire dès la signature,
• Il récupère la pleine propriété (nue-propriété + usufruit) à l’extinction des droits du vendeur.

Pour un acquéreur débutant, la nue-propriété est souvent une manière de :

• Se constituer un patrimoine à long terme,
• Acheter avec une décote par rapport à la valeur vénale,
• Préparer sa retraite ou un futur projet de résidence principale.

Pleine propriété : l’usufruit + la nue-propriété réunis

La pleine propriété est la situation la plus “classique” : vous êtes propriétaire du bien et vous avez tous les droits dessus.

Elle se compose de :

• La nue-propriété (les murs),
• L’usufruit (le droit d’usage et de perception des revenus).

En nue-propriété, l’acquéreur ne dispose pas toujours de la pleine propriété dès la signature. Elle peut être :

• Immédiate (cas du viager libre ou d’une vente classique),
• Ou différée (cas d’une acquisition en nue-propriété ou viager occupé).

Viager occupé et viager libre : deux façons d’acheter

Le viager occupé

C’est la formule la plus connue.
Le vendeur reste dans le logement (ou conserve un droit d’usage) jusqu’à la fin de sa vie ou jusqu’à ce qu’il décide de partir définitivement.

Pour l’acquéreur :

• Il verse généralement un bouquet + une rente viagère,
• Il ne peut pas habiter le bien immédiatement,
• Il devient plein propriétaire à l’extinction des droits du vendeur.

Le prix est adapté en conséquence, car il tient compte de l’occupation du bien par le vendeur.

Le viager libre

Dans un viager libre, le bien est libre de toute occupation : l’acquéreur peut l’occuper, le louer ou en disposer immédiatement.

• Il verse là aussi un bouquet et/ou une rente,
• Il a la jouissance immédiate du bien, comme dans une vente classique,
• Le vendeur, lui, bénéficie du bouquet et/ou de la rente viagère.

Pour un acquéreur débutant, le viager libre peut être une façon de devenir propriétaire de sa résidence principale ou d’un bien à louer, avec un mode de financement différent.

Vente à terme : une autre façon d’échelonner le prix

La vente à terme est une forme de “crédit vendeur” : le prix du bien est payé de manière échelonnée dans le temps, mais contrairement au viager, les versements ne sont pas viagers. Ils sont limités à une durée fixée à l’avance (par exemple 10, 15 ou 20 ans).

Le contrat précise :

• Le prix total de vente,
• Le bouquet éventuel versé à la signature,
• Le montant et la durée des mensualités (ou échéances) à régler.

On distingue, comme pour le viager, deux grands cas de figure.

La vente à terme libre

Dans une vente à terme libre, le bien est libre de toute occupation dès la signature :

• L’acquéreur peut s’installer immédiatement dans le logement ou le mettre en location,
• Il paie des échéances mensuelles pendant une durée déterminée,
• Le vendeur, lui, n’y habite plus mais perçoit les versements prévus au contrat.

Pour l’acquéreur débutant, c’est une solution intéressante pour devenir propriétaire en étalant le prix dans le temps, sans recourir forcément à un financement bancaire classique, tout en profitant tout de suite du bien.

La vente à terme occupée

Dans une vente à terme occupée, le vendeur conserve le droit d’occuper le logement pendant une durée définie au contrat (ou selon les modalités prévues) :

• L’acquéreur paie le prix sous forme d’échéances sur une durée déterminée,
• Le vendeur reste dans le bien pendant le temps prévu,
• L’acquéreur n’aura la jouissance effective du bien qu’à l’issue de cette occupation.

Pour l’acquéreur, la vente à terme occupée permet d’acheter avec un effort financier étalé et un prix souvent ajusté pour tenir compte de l’occupation, tout en planifiant la récupération du bien à une échéance connue.

La différence majeure avec le viager : dans la vente à terme, les échéances sont limitées dans le temps et ne dépendent pas de la durée de vie du vendeur.