Quelle formule choisir pour vendre en viager ? – Notre Temps

Vous songez à céder votre logement en viager pour accroître vos revenus et toucher un capital ? Hormis la transaction classique, des alternatives peuvent répondre à vos besoins. Rente, bouquet, abattement fiscal, droit d’occupation, usufruit, succession… Les avantages et inconvénients des différentes formules de vente en viager.

Le viager occupé, le plus connu

Le viager occupé, le plus classique et le plus connu parmi les différents types de viagers, permet de vendre sa résidence principale sans la quitter. En contrepartie, l’acheteur vous verse un capital (le bouquet) et une rente, souvent mensuelle, jusqu’à votre décès. Le bien ne vous appartient plus. D’autres dispositifs offrent des avantages à étudier de près.

Est-ce intéressant de vendre en viager libre: avantages et inconvénients

En bref : vous percevez un capital et une rente, mais vous ne vivez plus sur place.

Vous possédez un bien locatif dont la gestion vous pèse ? Vous ne séjournez plus dans votre résidence secondaire ? Vous quittez votre résidence pour aller vivre chez un proche? Vous pouvez vendre et placer l’argent. Mais il est également possible de céder votre bien en viager libre (non occupé) , en échange d’un bouquet et d’une rente. Comme vous n’habitez pas ce logement, l’acheteur peut s’y installer tout de suite. Il aura le droit de louer le bien.

Avantage du viager libre : Cette formule séduit plus d’acheteurs que le viager classique. Par ailleurs un logement inoccupé est vendu au prix du marché sans décote. Exemple: si une femme de 74 ans vend en viager libre un bien qui vaut 300 000€, le bouquet et la rente sont calculés sur ce montant. Mais si elle vend en viager occupé, ils sont calculés sur 150 000€, compte tenu du droit d’occupation égal à 50% du prix, selon l’agence Viagimmo, spécialisée dans le viager. « La rente reçue est plus élevée et moins taxée qu’un loyer encaissé, car elle bénéficie d’un abattement fiscal de 70% au-delà de 69 ans« , précise Sophie Richard, sa fondatrice.
Inconvénient : Le viager libre, comme sa version occupée, prive vos enfants de l’héritage de ce bien immobilier.

Quelles sont les conditions pour vendre en viager en nue-propriété : fonctionnement, avantages et inconvénients du viager sans rente

En bref : vous percevez un capital et vous restez maître chez vous. Vous voulez conserver l’usage de votre résidence principale, secondaire ou d’un bien locatif qui rapporte, vous ne cherchez pas de revenus complémentaires, mais vous avez besoin d’un capital rapidement ? La solution : vendre uniquement la nue-propriété, en gardant l’usufruit pour vous, c’est-à-dire le droit de l’occuper, de le louer, de le prêter tant que vous êtes en vie ou, seulement si cela vous suffit, d’un droit d’occupation (vous n’avez pas le droit de louer). Cette formule est parfois appelée « le viager sans rente ».

Avantage : De bonnes chances de trouver plus vite un acheteur car il n’y a pas de rente à verser.
Inconvénient : « Le capital que vous recevez correspond au prix du marché, diminué de la valeur de l’usufruit calculée en fonction de votre spérance de vie et de la rentabilité locative potentielle du bien« , explique Éric Guillaume, fondateur de VirageViager. Pour quinze ans d’espérance de vie, selon les tables statistiques, il est courant de ne percevoir que 50% du prix estimé du bien.

Comment fonctionne le viager avec vente à terme

Vendre à terme ? En bref : vous recevez un capital et vous pouvez rester chez vous jusqu’à une date fixée par vous. Dans dix ans, votre maison sera inadaptée et vous projetez de chercher un bien plus petit, près de vos enfants ? Dans cinq ans, vous doutez d’aller encore dans votre maison de vacances ? Pour recevoir un capital sans attendre, il est possible de vendre en gardant un droit d’occupation ou un usufruit jusqu’à une échéance fixée. « Parfois, l’acquéreur règle immédiatement la totalité du prix, mais souvent, il en paie une partie, le reste étant versé de façon échelonnée jusqu’à la date où votre occupation prend fin« , précise Stanley Nahon, directeur du spécialiste du viager Renée Costes.

Avantage : Votre âge importe peu, car l’acheteur sait d’avance à quelle date il récupérera le bien. « Même les jeunes retraités, qui peinent d’ordinaire à vendre en viager, peuvent donc trouver des acquéreurs« , souligne Sophie Richard. De plus, si vous veniez à disparaître avant la fin des versements, le reliquat serait payé à vos héritiers, contrairement à une rente viagère qui s’arrête à votre décès;
Inconvénient : La valeur de votre droit d’occupation ou de votre usufruit est retranchée de la valeur estimée de votre bien, ce qui réduit le prix de vente.

Quels sont les pièges d’une vente avec cession de bail à vie

En bref : vous recevez un capital et vous restez le temps qu’il faut en tant que « locataire ».

Cette formule est préférable à la vente à terme si vous pensez ne plus utiliser votre bien dans un avenir proche (par exemple trois ans). Elle consiste à vendre le bien, sous réserve de rester locataire. « Vous percevez ainsi le prix de la vente en une seule fois, mais devez régler ensuite un loyer au prix du marché. Le nouveau propriétaire ne peut pas vous donner congé même s’il le souhaite« , explique Stanley Nahon.

Avantage : Les acquéreurs potentiels sont plus nombreux qu’en viager classique, car ils n’auront pas de rente à payer et le prix de vente leur revient un peu moins cher, puisque vous allez payer un loyer.
Inconvénient : Il faut avoir les moyens de régler le loyer. C’est en général le cas au début car vous avez reçu un capital. À terme, mieux vaut disposer d’une solution de relogement.

Investir dans le prêt viager hypothécaire de son bien immobilier

Le prêt viager hypothécaire en bref : vous obtenez un prêt remboursable sur votre succession et vous restez propriétaire. Les Caisses d’épargne et les Banques populaires relancent ce prêt, à rembourser au plus tard sur votre succession, et consenti en échange d’une hypothèque sur le logement que vous occupez.

Avantage : Ni mensualité ni assurance à payer sur ce prêt. Vous restez propriétaire, louez si besoin… La banque se remboursera lors de la vente du bien, au plus tard sur votre succession, en prélevant le montant prêté et tous les intérêts. Vous êtes libre de rembourser l’ensemble plus tôt.
Inconvénient : Outre certains frais (expertise, hypothèque…), le taux du prêt s’élève à 5,95% du capital emprunté. Comme le prêt est remboursé au bout du compte, les intérêts de chaque année s’ajoutent au capital dû à la banque et coûtent eux-mêmes des intérêts. La dette grossit vite. La banque limite donc le prêt initial: de 20% à 70% de la valeur estimée du bien. Ce dernier pourcentage étant pour les emprunteurs les plus âgés.

Mettre en vente partielle sa maison ou appartement en indivision

Vendre partiellement votre bien (50% maximum) en indivision pour dix ans… C’est ce que propose la foncière Merci Prosper.

Exemple : votre logement vaut 500 000 € et vous avez besoin de 50 000€. La foncière vous verse tout de suite cette somme en échange de 18% de votre bien et non de 10%. Les 8% d’écart correspondent au loyer que vous payez d’avance (puisque vous restez dans les murs pendant dix ans). Si vous déménagez plus tôt, une partie du prix de vente vous est remboursée