Rente viagère financière ou immobilière, le match – Les Echos

Passé un certain âge, le revenu viager n’est pas sans atouts. Mais sa logique de fonctionnement ne sera pas la même selon qu’il provient d’un capital financier préalablement constitué ou d’un bien immobilier.

La rente viagère, qui consiste à garantir à son bénéficiaire un revenu versé à vie moyennant l’aliénation de son capital, n’a pas bonne presse auprès des Français. Pourtant, « cela reste la meilleure des solutions pour faire face au risque de perte d’autonomie, qui augmente avec l’âge et dont le coût est encore très mal anticipé », estime David Lombard, responsable de l’ingénierie patrimoniale de La France Mutualiste. Selon son origine financière ou immobilière, la mécanique viagère n’a toutefois pas tout à fait les mêmes conséquences pour le rentier.

● RENTE FINANCIÈRE, UNE SÉCURITÉ COÛTEUSE

Quelle soit générée par un plan d’épargne retraite (PER) ou une assurance vie, la rente dépend du croisement de trois paramètres : le capital accumulé sur le plan, l’espérance de vie du rentier (plus elle est élevée plus la rente est faible, et la table de mortalité actuellement en vigueur – TGF05 – est la même sur l’espérance de vie des femmes) et un taux réglementaire « technique ». Ce dernier, fixé à 0 % pour le PER (assurance vie s’aligne en général sur ce niveau).

(zéro), n’a pas d’incidence sur la revalorisation annuelle des rentes qui, assise sur des actifs assurantiels gérés prudemment, gravite autour de 2 %.

Outre offrir une faible productivité au regard de l’épargne cumulée (environ 3.000 euros de rente annuelle pour 100.000 euros convertis à 65 ans), la rente financière concentre trois points noirs à garder en tête si l’on opte pour cette ceinture de sécurité. D’abord, les fonds capitalisés sont perdus (seule la souscription d’options de réversion ou d’annuités garanties dont le coût diminue d’emblée l’arrérage, permet de prolonger le service de la rente au profit d’un conjoint survivant ou d’un proche). Ensuite, la rente génère des frais non négligeables (sur chaque arrérage, sur l’encours au moment de la conversion, forfait, etc.).

Enfin, ce revenu complémentaire est fiscalisé comme une pension de retraite (après abattement de 10 %, plafonné pour le foyer fiscal à 4.439 euros en 2026, toutes pensions confondues) s’il est issu d’un PER financé par des cotisations déductibles (rente à titre gratuit) et sur une assiette réduite selon l’âge du rentier (30 % s’il a 70 ans ou plus) s’il provient d’une assurance-vie. (rente à titre onéreux).

● VIAGER IMMOBILIER, LA LIBERTÉ DE CHOIX

On change ici de logique. Comme le résume Sophie Richard, fondatrice de la société spécialisée Viagimmo, « il s’agit de transformer un capital “pierre” en retraite complémentaire “mobile”, en vendant son logement contre une somme au comptant – le bouquet – et une rente viagère garantie par l’hypothèque de premier rang prise sur le bien vendu ». La rente et le bouquet sont déterminés par le barème Daubry, sur la base de plusieurs critères (espérance de vie, valeur vénale du bien, etc.) et au moins trois avantages résultent de cette opération pour le vendeur.

Tout d’abord il renforce son autonomie en lui permettant de rester chez lui tout en s’allégeant de charges financières (taxe foncière) et matérielles (travaux de rénovation, grosses réparations, etc.), qui incombent désormais au propriétaire. Ensuite, avec le bouquet, « il touche un capital exonéré d’impôt sur les plus-values si la transaction porte sur sa résidence principale, qu’il pourra consommer, placer, voire donner à ses enfants ou petits-enfants en profitant des abattements en vigueur, » relève Sophie Richard, de Viagimmo.

Enfin, la rente viagère issue de l’opération est, à l’instar de celle associée à une assurance-vie, imposée à titre onéreux sur la base d’une assiette réduite. À noter toutefois, en se réservant le DUH, le droit d’usage et d’habitation, « le crédirentier est tenu de déclarer à l’IFI la valeur d’occupation du bien », précise Sophie Richard.

À cet égard, il n’est pas inutile de rappeler que le viager immobilier existe également en version « libre ». « Dans ce cas, adapté par exemple pour un senior qui part vivre en maison de retraite ou encore qui possède une résidence secondaire dont il ne profite plus ou un bien locatif qu’il ne veut plus gérer, les clés sont remises à l’acquéreur au moment de la vente, avec pour contrepartie une rente, assortie ou pas d’un bouquet, plus élevée que celle associée à un viager occupé », détaille Sophie Richard.

COMPLÉTER SA RENTE AVEC UN PEA OU UN PER COLLECTIF

On peut, si son entreprise en propose, profiter d’un PER collectif ou sont canalisées les primes d’intéressement et de participation, majorées le cas échéant de l’abondement de l’employeur et des versements facultatifs du salarié. À la sortie, le capital acquis ou l’épargne des primes d’entreprise est exonéré d’impôt (plus-values soumises aux prélèvements sociaux). Et si l’on opte pour une rente, elle sera taxée « à titre onéreux » (assiette réduite).

Un autre complément viager peut provenir d’un PEA, plan d’épargne en actions (plafonné à 150.000 euros de versements ou 225.000 euros si le plan boursier contient du non-coté), qui, on l’oublie parfois, est convertible en rentes défiscalisées.

• source : Les Echos – Laurence Delain