La vente à terme : un outil patrimonial à redécouvrir – Tribune Viagimmo

Si le viager constitue aujourd’hui la forme de vente la plus connue lorsqu’il s’agit de monétiser un patrimoine immobilier, la vente à terme mérite également toute l’attention des notaires. Occupée ou libre, elle offre une réponse particulièrement adaptée aux vendeurs qui souhaitent percevoir un capital immédiatement puis des mensualités sur une durée déterminée, tout en écartant l’aléa inhérent au viager.

Ce mécanisme offre une grande souplesse dans la structuration des opérations et constitue, aux côtés du viager, un véritable outil d’ingénierie patrimoniale. Contrairement au viager, la vente à terme repose sur un prix fixe et définitivement déterminé dès la signature de l’acte authentique. Le vendeur perçoit un comptant, puis des mensualités pendant une période convenue entre les parties. Le décès du vendeur n’a aucune incidence sur l’exécution du contrat : les mensualités restant dues ne disparaissent pas mais constituent une créance qui entre dans l’actif successoral. Elles sont donc transmises aux héritiers jusqu’au terme prévu à l’acte. Cette caractéristique peut constituer un avantage important pour un vendeur qui souhaite améliorer son niveau de vie tout en conservant la certitude que le capital restant à percevoir profitera à ses enfants ou à son conjoint.

La vente à terme peut être libre ou occupée. Dans une vente à terme libre, l’acquéreur devient immédiatement propriétaire et prend possession du bien dès la signature de l’acte, seul le paiement complet du prix étant différé. Ce mode d’acquisition permet d’ailleurs à certains acquéreurs de limiter, voire d’éviter le recours à un financement bancaire grâce à un paiement échelonné directement entre les parties. La vente à terme occupée présente quant à elle une grande souplesse contractuelle. Si l’occupation est fréquemment prévue pour une durée déterminée, rien n’interdit de stipuler un droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur jusqu’à son décès, tout en limitant les mensualités à une durée fixe de dix, quinze ou vingt ans. Le vendeur conserve ainsi la jouissance de son logement sa vie durant tandis que l’acquéreur connaît précisément la durée de son engagement financier.

La sécurité juridique de l’opération constitue également un atout majeur de la vente à terme. Comme en viager, le notaire peut prévoir différentes garanties destinées à protéger le vendeur en cas de défaillance de l’acquéreur, notamment une hypothèque légale spéciale garantissant le paiement du prix ainsi qu’une action résolutoire permettant, sous les conditions prévues à l’acte, de résoudre la vente en cas de défaut de paiement. Selon les stipulations retenues, d’autres mécanismes contractuels peuvent également compléter cette protection.

Comme en viager occupé, la valorisation du droit d’occupation constitue une étape essentielle dans la détermination du prix. En pratique, de nombreux professionnels retiennent la valeur locative du bien afin d’évaluer la décote correspondant à l’occupation. Il est également possible de s’appuyer sur le barème Daubry, qui permet de déterminer une valeur économique cohérente avec la durée d’occupation retenue. Ainsi, lorsqu’une occupation est prévue pendant dix ans, il peut être pertinent d’appliquer la décote correspondant à une personne présentant une espérance de vie équivalente. Cette méthode permet de bâtir un montage économiquement cohérent, le notaire veillant avant tout à ce que l’évaluation retenue reflète
la réalité de l’opération.

Cette valorisation économique ne doit toutefois pas être confondue avec les règles fiscales applicables. Si le barème Daubry ou la valeur locative constituent des outils d’aide à la détermination du prix de vente, le traitement fiscal de l’opération relève des dispositions du Code général des impôts et de l’appréciation du notaire instrumentaire, selon la nature des droits transmis et le régime fiscal applicable. La vente à terme offre également une grande liberté dans l’aménagement des clauses contractuelles. En cas de libération anticipée du logement, plusieurs solutions peuvent être envisagées afin de préserver l’équilibre économique de l’opération. La pratique consiste fréquemment à prévoir une majoration des mensualités, souvent de l’ordre de 20 %, afin de tenir compte de la récupération anticipée de la jouissance du bien par l’acquéreur. Cette solution n’est toutefois pas exclusive.

Selon les objectifs poursuivis par les parties, il peut être préférable de prévoir le versement d’un capital compensatoire, éventuellement exigible uniquement à compter de la deuxième année suivant la libération, de ne prévoir aucune compensation particulière ou encore de renvoyer cette question à un acte notarié ultérieur. L’essentiel est de rechercher un équilibre contractuel qui protège le vendeur sans placer l’acquéreur dans une situation financière excessivement contraignante en cas de libération anticipée.

Une attention particulière doit également être portée au choix de l’indice d’indexation des mensualités. Contrairement à la rente viagère, aucune disposition n’impose l’indexation
des mensualités d’une vente à terme. Les parties sont donc libres de ne prévoir aucune indexation ou de choisir un indice adapté à la nature de l’opération. Si certains actes prévoient encore une indexation sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL), plusieurs notaires refusent cette solution en application de l’article L.112-2 du Code monétaire et financier. Ce texte interdit en effet les clauses d’indexation reposant sur un indice ne présentant pas de relation directe avec l’objet du contrat. Dans une vente à terme occupée, le bien n’étant pas donné à bail, l’IRL apparaît discutable. En pratique, l’Indice du coût de la construction (ICC), l’indice BT01 ou encore l’indice des prix à la consommation peuvent être retenus, sous réserve qu’ils présentent un lien suffisant avec l’opération. Le notaire instrumentaire demeure toutefois souverain dans le choix de l’indice qu’il estime le plus adapté.

La vente à terme présente également plusieurs particularités fiscales qu’il convient d’intégrer au conseil délivré aux parties. En vente à terme, l’acquéreur devient propriétaire du bien dès
la signature de l’acte authentique. En vente à terme libre, le bien entre immédiatement dans son patrimoine pour sa valeur vénale au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), malgré le paiement différé du prix. Les mensualités versées correspondent au paiement échelonné du prix de vente. À ce titre, elles ne sont pas déductibles de l’impôt sur le revenu pour l’acquéreur et ne constituent pas un revenu imposable pour le vendeur.

Au-delà de ces aspects fiscaux, une attention particulière doit être portée aux conséquences éventuelles de la vente à terme sur certaines prestations sociales. Selon les dispositifs concernés, la perception d’un comptant ou de mensualités peut être prise en compte dans l’appréciation des ressources ou du patrimoine du bénéficiaire, notamment pour l’ouverture
ou le maintien de certaines prestations telles que l’Allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA). Une analyse préalable de la situation du vendeur est donc recommandée afin d’anticiper les éventuelles incidences de l’opération.

Enfin, la vente à terme peut également constituer un outil particulièrement pertinent dans le cadre d’opérations intrafamiliales, sous réserve naturellement de l’analyse et des recommandations du notaire. L’échelonnement du paiement permet d’organiser progressivement la transmission d’un patrimoine, d’adapter le financement aux capacités de l’acquéreur et de sécuriser juridiquement les intérêts de chacune des parties.

Sans se substituer au viager, qui demeure la solution de référence pour de nombreuses opération de monétisation du patrimoine, la vente à terme constitue un outil complémentaire offrant une grande souplesse contractuelle. Grâce à l’absence d’aléa, à la transmissibilité des mensualités aux héritiers, à la diversité des montages envisageables et à la liberté contractuelle qu’elle offre, elle permet de construire une solution véritablement sur mesure. L’accompagnement du notaire, associé à l’expertise d’un professionnel spécialisé en ingénierie viagère, permet d’en sécuriser le montage et d’adapter chaque opération aux objectifs patrimoniaux des parties.