Presse écrite

5 mai 2025

Immobilier : 6 solutions pour gagner de l’argent avec votre logement – Le Particulier

Vous avez besoin de liquidités et vous possédez un bien immobilier ? Des dispositifs existent pour vous aider à en tirer de l’argent. Certains sont réservés aux seniors mais d’autres peuvent être utilisés à tout âge. État des lieux des mécanismes les plus courants. ©Valérie Valin-Stein

Travaux de copropriété, rénovation énergétique, études coûteuses à l’étranger pour ses enfants, rachat de soulte après une séparation, projet personnel ou professionnel : les raisons d’un besoin de trésorerie sont nombreuses. Mais votre âge, votre état de santé ou votre ratio d’endettement (plafonné à 35 %) peuvent entraîner un refus de crédit bancaire.

Si vous détenez un produit d’épargne, pourquoi ne pas le mobiliser ? Par exemple, vous pouvez demander une avance sur votre assurance vie, ou nantir votre épargne dans le cadre d’un prêt Lombard. Si vous possédez un bien immobilier dont le crédit a été remboursé en totalité ou en grande partie, vous avez la possibilité de le monétiser, c’est-à-dire d’en tirer des liquidités.

Plusieurs mécanismes coexistent : vente en viager, démembrement de propriété, bail viager ou encore vente en réméré. Tous ne se valent pas. Certains nécessitent d’aliéner le bien, tandis que d’autres vous permettent d’en rester propriétaire.

« Le choix de l’une ou l’autre de ces solutions va dépendre de l’âge du propriétaire, de ses besoins, de ses contraintes et de sa situation juridique », analyse Igal Natan, directeur associé de Renée Costes, réseau d’agences spécialisées en viager et nue-propriété.

« Il faut cependant appréhender ce que cela implique sur l’immeuble ; on risque de ne pas pouvoir le transmettre. La monétisation n’est jamais gratuite », avertit Édouard Grimond, notaire à Lille, membre du Groupe Monassier.

1) Le viager, pour un revenu régulier

Après avoir souffert pendant longtemps d’une mauvaise réputation, le viager est entré dans les mœurs.

« Aujourd’hui, l’offre excède même la demande », affirme Stéphane Revault, cofondateur de Dillan, une société à mission spécialisée dans le viager. Tous les biens « liquides » c’est-à-dire faciles à revendre et tous les profils de vendeurs (veufs, en couple, avec ou sans enfants) sont potentiellement éligibles. L’unique contrainte est d’être suffisamment âgé, sans quoi l’opération ne serait pas financièrement viable. « Je ne propose pas de viager occupé avant 70 ans », confie Sylvain Journet, expert viager du réseau Expertimo.

Le principe est simple : vous vendez votre bien avec une décote liée à votre espérance de vie et continuez à l’occuper car vous bénéficiez d’un « droit d’usage et d’habitation » (DUH), ou plus rarement d’un usufruit. Les viagers « libres » (le bien est disponible pour l’acheteur) ne représentent que 10 % des transactions. Attention, le DUH comporte des contraintes : vous le perdez si vous quittez définitivement le logement, et la mise en location, même temporaire (l’été notamment) est interdite. Le prix de vente est réparti entre un capital, le bouquet, que vous recevez immédiatement lors de la vente, et une rente viagère, souvent mensuelle. Cette répartition est librement fixée, en accord avec l’acheteur. Par exemple, une maison estimée à 300 000 € appartenant à un couple âgé de 78 ans chacun, peut donner droit à un bouquet de 50 000 € assorti d’une rente mensuelle de 622 €, ou à un bouquet de 75 000 € avec une rente de 475 €/mois, selon les calculs d’Expertimo.

Fiscalement, la rente viagère est plus avantageuse qu’un loyer. Les bénéficiaires de plus de 69 ans profitent, en effet, d’un abattement de 70 %.

Généralement, le senior n’assume que l’entretien courant et les menues réparations, mais certains acheteurs (les fonds d’investissement, notamment) font parfois peser sur lui la totalité des charges, à l’exception des gros travaux définis à l’article 606 du code civil.

La convention de viager doit être rédigée avec soin et prévoir, notamment, la revalorisation annuelle de la rente, sa majoration en cas de départ du senior, les modalités d’utilisation du DUH (possibilité d’héberger durablement un proche, etc.), la répartition des dépenses de travaux, ainsi qu’une protection (privilège de vendeur, etc.) en cas de non-paiement de la rente. « Le diable se cache dans les détails », assure Murielle Gamet, notaire associé à l’étude Cheuvreux.

Pour vendre en viager vous pouvez vous adresser à des agences spécialisées, comme Renée Costes ou Viagimmo, dont les honoraires sont élevés (de 10 à 13 % de la valeur vénale du bien). Il existe des services spécialisés dans les réseaux d’agences tels que Barnes et Féau. Vous pouvez enfin contacter directement les acquéreurs potentiels : Dillan, les sociétés civiles immobilières Viagénération ou Silver Avenir, des fonds d’investissement comme ViageCapital ou la société coopérative d’intérêt collectif Les 3 Colonnes.

2) La vente de la nue-propriété, pour un capital immédiat

Avec un démembrement viager, vous vendez la nue-propriété de votre bien tout en conservant l’usufruit. C’est un droit dit « réel » que vous pouvez revendre (avec l’accord du nu-propriétaire) et qui vous autorise à louer le logement si vous ne l’occupez pas ou plus. Vous recevez le montant de la vente en une seule fois, lors de la signature chez le notaire.

Contrairement au titulaire d’un DUH, l’usufruitier assume l’intégralité des dépenses, à l’exception de celles de l’article 606 (travaux portant sur la structure du bâtiment). Ces frais potentiels peuvent expliquer pourquoi le prix de vente de la nue-propriété est souvent plus élevé que le bouquet d’une vente en viager sans rente : 172 800 € payés comptant dans le premier cas et 155 400 € dans le second, en reprenant l’exemple précédent de la maison de 300 000 €. Vos interlocuteurs (agences, fonds d’investissement…) restent les mêmes que pour une vente en viager.

3) La vente à terme, pour voir venir

Accessible à tout âge, la vente immobilière à terme, comme le viager, donne lieu à la perception d’un prix de vente en deux temps : un capital initial est versé lors de la signature de l’acte notarié et le solde du montant est versé progressivement, jusqu’à la fin du contrat.

« De 75 à 80 % des ventes à terme concernent des biens occupés. Le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation pour un temps donné. Il ne quitte pas immédiatement les lieux et l’entrée en jouissance est différée », explique Sophie Richard, fondatrice et gérante du réseau Viagimmo.

La durée du contrat détermine la décote appliquée sur le prix du bien : elle correspond aux loyers fictifs qui auraient pu être perçus si celui-ci avait été donné en location par l’acheteur. Elle est fixée dès le départ : généralement entre 10 et 20 ans, parfois moins.

« Ce type de vente est apprécié des vendeurs qui ont un nouveau projet immobilier. Cela leur permet de le mener à bien sereinement, sans passer par la location ou un prêt relais. Quant à l’acheteur, il investit en échelonnant ses paiements dans le temps sans recourir à un emprunt bancaire et bénéficie d’une décote sur le prix du fait de l’occupation temporaire du bien par le vendeur », précise Sophie Richard.

Dans notre exemple précédent, si le couple de seniors opte pour une vente à terme avec une occupation de 10 ans, il pourrait percevoir 75 000 € de capital et 120 mensualités de 1 112 €, ou 100 000 € de capital et 120 mensualités de 904 €, selon Expertimo.

4) Le bail viager, pour devenir locataire

Cette solution répandue en Belgique reste assez confidentielle dans l’Hexagone. Elle correspond au « sale and leaseback » anglo-saxon : une transaction qui permet à une société de vendre un actif immobilier lui appartenant et de continuer à l’occuper en le louant pour une longue durée. En optant pour le bail viager, le senior cède son bien pour sa valeur de marché et, le jour de la vente, signe un bail notarié de 99 ans.

« L’acheteur ne pourra jamais expulser le vendeur, sauf s’il ne respecte pas ses obligations locatives, comme le paiement du loyer. Le vendeur, quant à lui, peut résilier le bail quand il le souhaite, à défaut, le contrat prendra fin à son décès » , détaille Me Gamet.

5) La vente d’une quote-part, pour rester propriétaire

Contrairement aux précédentes, cette solution vous permet de demeurer propriétaire du logement bien que ce soit en indivision. Deux start-up interviennent sur ce marché. La première, Merci Prosper, acquiert, via sa foncière, une quote-part de 10 à 50 % de la valeur de logements appartenant à des seniors. En contrepartie du risque, la foncière verse une somme inférieure à la valeur réelle détenue.

« Si le propriétaire a un besoin correspondant à 10 % de la valeur de son bien, il vendra 18 % en réalité. Un complément de prix est prévu si le senior reste moins de 10 ans », explicite Thibault Corvaisier, associé gérant de Foncière Prosper. La foncière devient co-indivisaire « dormant », sans incidence pour le senior.

« Une convention d’indivision est signée. À l’échéance, si le senior ne souhaite pas vendre ou n’est pas en mesure de racheter sa part, il paiera l’équivalent d’un loyer [en moyenne 3 % par an de la valeur du bien, Ndlr], prélevé sur sa part lors de la vente », complète Thibault Corvaisier. Vasco, l’autre start-up, acquiert une quote-part limitée à 30 % de la valeur de logements dont les propriétaires, jeunes ou non, souhaitent entreprendre une rénovation énergétique.

« Il y a une différence entre ce que l’on finance et ce que l’on détient. Nous appliquons un coefficient multiplicateur compris entre 1,4 et 1,6 selon la qualité du bien. Avec un coefficient de 1,5, par exemple, si nous versons 10 % de la valeur d’un logement, nous en détenons 15 % », indique Hervé Degrève, cofondateur de Vasco. À la fin de la convention d’indivision de 10 ans, le propriétaire peut racheter sa part, vendre le bien ou repartir pour 10 ans, en cédant une part supplémentaire.

6) Le réméré, pour garder une option de rachat

Régie par les articles 1659 à 1673 du code civil, la vente à réméré est une transaction immobilière avec option de rachat. Le bien est cédé pour environ 50 % de sa valeur.

« L’acte comprend une clause prévoyant une faculté de rachat exclusive et irrévocable du vendeur dans un délai maximal de 5 ans », expose Anthony Bernard, directeur général d’Apirem, spécialiste des montages en réméré. Le vendeur reste dans les lieux et verse au propriétaire une indemnité d’occupation équivalente à un loyer.

Attention, ce mécanisme comprend des parts d’ombre.

« Le vendeur ne perçoit pas l’intégralité du prix de vente car il est amputé des frais de transactions et des indemnités d’occupation qui sont prépayées », alerte Benjamin Ayoun, avocat au barreau de Marseille. Le vendeur peut exercer sa faculté de rachat à tout moment, à un prix fixé dès le départ.

« La loi impose qu’il soit équivalent au prix de vente, mais ce n’est pas toujours le cas », déplore Me Ayoun. Si le vendeur ne peut pas racheter le bien dans les temps (18 mois chez Apirem, par exemple), il doit le vendre ou demander une prolongation, ce qui entraîne des coûts supplémentaires : nouveaux frais notariés, majoration de l’indemnité d’occupation, etc. « Souvent proposée à des personnes surendettées, la vente à réméré est à éviter, sauf si l’on attend une importante rentrée d’argent », met en garde Me Ayoun.

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