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Comprendre la fiscalité du viager

Acheter un bien immobilier en viager occupé consiste à acquérir la nue-propriété d’une maison ou d’un appartement, tandis que l’ancien propriétaire conserve la jouissance du bien sous forme d’usufruit ou de DUH – droit d’usage et d’habitation. Ainsi, dans le cadre de la transaction d’un viager occupé, le vendeur continue à habiter le bien jusqu’à son décès ou à son départ en maison de retraite. A la différence d’un achat en viager libre, situation dans laquelle l’acquéreur disposera entièrement du bien, il pourra l’occuper ou encore le mettre en location. La fiscalité du viager est avantageuse dans les 2 hypothèses, mais peu connue des Français. Nous faisons le point pour vous dans cet article.

Comment s’effectue le paiement lors de l’acquisition d’un bien en viager ?

Généralement, l’acheteur paie le bouquet, c’est-à-dire un montant en capital versé chez le notaire, auquel vient s’ajouter une rente viagère, généralement mensuelle, qui court jusqu’au décès du senior. Une autre solution consiste à payer uniquement un montant en capital lors de la vente, sans versement de rente. La troisième solution est celle de l’achat par le biais d’une rente viagère appelée “pleine”, car sans capital initial.

Le prix d’achat du bien est inférieur au prix de la pleine propriété, dans l’hypothèse d’un viager occupé et correspondra à la valeur occupée du bien. Cette valeur occupée est calculée en fonction de la valeur vénale du logement, mais aussi du sexe et de l’espérance de vie du senior. D’autres critères peuvent également entrer en ligne de compte.

Il faut savoir que chaque option d’achat implique une fiscalité spécifique du viager.

Quels sont les différents frais et impôts liés à un viager ?

Ce type d’acquisition immobilière est tout d’abord soumis au versement de frais de mutation – frais d’acte, qui entrent dans la catégorie de la fiscalité du viager. Ces frais de mutation interviennent au moment de la signature de la vente chez le notaire. Avantage notable, pour un viager occupé, les droits d’enregistrement sont réduits, puisqu’il est usuel de les payez uniquement sur la valeur occupée, avec décote et non sur la valeur vénale complète. Les droits d’enregistrement s’élèvent à environ 5,80 % dans la majorité des départements.

Vous l’aurez compris : pour l’acquéreur, l’économie est appréciable. Qu’en est-il de la taxe foncière ? La règle générale stipule que c’est le propriétaire au 1er janvier qui en est redevable. Ainsi, dans l’hypothèse d’un achat en viager occupé, il est généralement prévu que c’est l’acquéreur débirentier qui règle la taxe foncière, étant le nouveau propriétaire du bien. Le vendeur crédirentier s’acquittera uniquement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Attention toutefois ! La taxe foncière sera supportée par le vendeur occupant si l’acquéreur est un fonds d’investissement. En cas de viager libre, c’est l’acheteur qui paie la taxe foncière.

Concernant l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI, les droits du nu-propriétaire et ceux de l’usufruitier sont à déclarer. Concernant l’acheteur, seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte. Le vendeur, quant à lui, ne peut être imposable à l’IFI que sur la valeur d’occupation. Toutefois, lors d’une vente à l’un de ses enfants, c’est l’usufruitier qui devra déclarer l’ensemble la totalité de la valeur du bien immobilier.

Au regard de l’impôt sur le revenu, la rente viagère perçue par le vendeur crédirentier est imposable, mais dans le cadre de la fiscalité allégée d’un viager, le crédirentier bénéficie d’un abattement fiscal en fonction de l’âge au moment de la vente. Cette fraction est déterminée de manière définitive au moment où le bien est vendu.

Abattement fiscal

  • 40 % de la rente viagère pour un vendeur entre 60 et 69 ans
  • 30 % de la rente pour un vendeur de plus de 69 ans.

Si l’un des crédirentiers décède, il peut y avoir réversion au profit du conjoint survivant. On prend alors en compte l’âge du plus vieux lors de la perception de la 1ere rente viagère.

Au moment où l’acquéreur débirentier récupère la pleine propriété du bien, c’est-à-dire lors du décès du vendeur crédirentier, il n’a pas de frais additionnels à verser, ce qui contribue à alléger la fiscalité du viager.

A noter que si le vendeur crédirentier souhaite faire donation à son/ses enfant(s) de tout ou partie du bouquet perçu, cette donation est exonérée jusqu’à 100 K€ par parent à chaque enfant. Une manière astucieuse d’organiser sa succession tout en aidant financièrement son enfant de son vivant.

Enfin, il est important d’ajouter que le vendeur crédirentier peut être soumis au régime de la plus-value immobilière s’il réalise un bénéfice immobilier entre la date de l’acquisition et celle de la revente du bien qui est autre qu’une résidence principale : résidence secondaire ou locative. Des mesures d’exonérations de la taxe pour plus-value immobilière existent, notamment concernant la durée de détention du bien.

Les avantages du viager : investissement et fiscalité

Comme nous avons pu le voir, les avantages de la fiscalité du viager sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur. Pour les deux parties, ce type de transaction est profitable. Le vendeur, devenu crédirentier, gagne en qualité de vie. Il augmente le montant qu’il touche à sa retraite, sans pour autant devoir quitter son logement dans l’hypothèse d’un viager occupé, et cela grâce aux rentes viagères mensuelles Quant à l’acquéreur, il peut se constituer un patrimoine immobilier de manière progressive, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. N’hésitez pas à contacter les experts de Viagimmo si vous voulez profiter de tous les atouts du viager, produit “retraite” par excellence.