Congé délivré par LRAR : la mention « pli avisé et non réclamé » ne fait pas courir le délai

Contexte de l’affaire : N’est pas régulièrement donné le congé d’un bail d’habitation délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) revenue à son expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

En matière de bail d’habitation, lorsque le bailleur ou le locataire souhaite donner congé, ces derniers peuvent le faire délivrer par un commissaire de justice, en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception, ou par remise en main propre. En effet, l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit ces modalités comme suit : « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. »

En revanche, cette notification par lettre recommandée présente un danger pour celui qui est à l’origine de l’envoi. Le congé ne produit pas d’effet lorsque son destinataire n’a pas reçu le courrier.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation du 21 septembre 2022, n° 21-17.691 rappelle le principe, désormais bien ancré dans la jurisprudence. En l’espèce, le congé était à l’origine du locataire. Ce dernier avait envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception afin de donner son congé à son bailleur. Le locataire a posté son congé en LRAR le 17 avril 2015, pour une fin de bail le 31 juillet 2015. Cette lettre était revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé ». Par la suite, le bailleur assigne le locataire en paiement des loyers, charges et réparations locatives.

La Cour d’appel d’Amiens, a rendu un arrêt en date du 6 avril 2021. La Cour d’appel a estimé que le bailleur n’avait pas à demander le paiement des loyers concernant le mois d’août 2015. Pour cette dernière, le congé avait été valablement donné pour le 31 juillet 2015.

La Cour de cassation a censuré la décision de la Cour d’appel. Elle précise que l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier de justice ou de la remise en main propre. A défaut de réception de la lettre recommandée par le bailleur, le délai de préavis relatif au congé ne commence pas à courir.

Cette solution de jurisprudence n’est pas nouvelle, puisqu’en effet, la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 13 juillet 2011, n°10-20.478 avait déjà considéré au visa de l’article 670 du Code de procédure civile, que « la date de réception de la notification d’un congé par lettre recommandée avec demande d’avis et de réception est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire ».

Dans cette affaire le locataire aurait dû réquisitionner un commissaire de justice (ancien huissier de justice) afin qu’il signifie le congé. Cela aurait permis de faire courir le délai de préavis relatif au congé dès la date de signification.

Conseil + : Vous pouvez être concerné dans le cadre d’une vente en viager libre. Lorsque vos clients souhaitent délivrer un congé pour vente, préconisez-leurs de l’envoyer au moins 8 mois à l’avance. Informez-les que la mention « pli avisé et non réclamé » ne fait pas courir leur délai de préavis relatif au congé. Ainsi, ils auront encore le temps de mandater un commissaire de justice pour faire délivrer le congé sans qu’il ne puisse être remis en cause par le locataire.

Source : Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 21 septembre 2022, n°21-17.691