Encadrement des meublés de tourisme en copropriété : une évolution juridique majeure qui redessine les stratégies immobilières

Une décision du Conseil constitutionnel rendue le 19 mars 2026 s’inscrit dans un mouvement de régulation accrue des locations meublées de tourisme, en particulier au sein des copropriétés.

Saisi à la suite d’un renvoi de la Cour de cassation, le Conseil s’est prononcé sur la conformité à la Constitution des cinquième et sixième alinéas de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation du secteur.

Ces dispositions permettent désormais aux copropriétés, sous certaines conditions, de modifier leur règlement afin d’interdire la location en meublé touristique de certains lots — notamment les résidences secondaires — par un vote à la majorité des deux tiers, et non plus à l’unanimité.

Le Conseil constitutionnel a jugé ce dispositif conforme à la Constitution. Il estime que l’atteinte au droit de propriété est proportionnée au regard de l’objectif d’intérêt général poursuivi : limiter les nuisances liées aux locations de courte durée et préserver l’équilibre du marché du logement. Le cadre reste strictement défini : seules certaines copropriétés sont concernées, notamment celles comportant une clause d’habitation bourgeoise, et la mesure ne s’applique qu’aux résidences secondaires. Par ailleurs, cette interdiction n’est pas définitive, puisqu’elle peut être levée selon les mêmes règles de majorité.

Cette décision marque une étape significative dans l’encadrement des meublés de tourisme et pourrait favoriser une multiplication des restrictions à l’échelle locale. Elle renforce, de fait, l’incertitude pesant sur les stratégies d’investissement fondées sur la location saisonnière.

Dans ce contexte, le viager apparaît comme une solution d’adaptation particulièrement pertinente pour les acteurs du marché immobilier.

Pour les investisseurs, le viager occupé offre une alternative sécurisée à l’acquisition classique. Alors que la rentabilité reposait fréquemment sur l’exploitation en location courte durée — aujourd’hui fragilisée — ce modèle permet de s’inscrire dans une logique patrimoniale à moyen et long terme, indépendante des contraintes d’usage et des évolutions réglementaires. Il constitue ainsi un levier de diversification et de sécurisation des investissements.

Pour les propriétaires impactés par ces nouvelles restrictions, notamment ceux ayant recours à la location saisonnière, le viager libre représente une option stratégique. Il permet de transformer un revenu devenu incertain en une rente stable, tout en se libérant des contraintes de gestion et des aléas réglementaires. Ce mécanisme offre également des avantages économiques et fiscaux non négligeables.

Au-delà de la portée juridique de cette décision, celle-ci illustre l’évolution structurelle du marché immobilier et met en lumière la capacité du viager — libre comme occupé — à répondre aux nouvelles contraintes. Il s’impose ainsi comme une solution à la fois sécurisante pour les vendeurs et structurante pour les investisseurs, dans un environnement de plus en plus encadré.