Nos conseils pour bien vendre en viager – Femme Actuelle

Etre propriétaire de sa résidence principale à la retraite, c’est bien. Mais au fil des ans, l’entretien du logement familial peut devenir trop coûteux au regard des revenus. Auquel cas il est toujours possible de vendre, pour habiter un logement mieux adapté, ou encore de louer une partie de la maison pour alléger les frais. Et pour ceux qui veulent absolument rester dans leurs murs, le viager peut apporter une solution.

1. Vendre et continuer à habiter le bien

Vendre un bien immobilier tout en continuant à l’habiter, selon un calcul qui tient compte de l’espérance de vie des occupants, c’est le principe du viager, rendu célèbre par le film réalisé par Pierre Tchernia.

Pour calculer le prix de vente du bien, on retranche de sa valeur de marché le montant du « droit d’usage et d’habitation« , c’est-à-dire le coût des loyers que devrait payer le vendeur pour résider dans un bien équivalent jusqu’à la fin de ses jours. En conséquence, plus il est jeune et bénéficie d’une longue espérance de vie, plus la décote est significative. « Si vous avez 65 ans, elle sera de 55% si vous êtes un homme, de 62% pour une femme et de 66% pour un couple« , indique Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo, réseau d’agences immobilières spécialistes du viager.

A savoir. A 65 ans, vous pouvez donc espérer vendre votre bien entre 34% et 45% de sa valeur.

1. Bouquet et/ou rente

La transaction est en principe réglée pour partie en capital, versé au moment de la vente (le « bouquet« ), et pour une autre partie sous forme de rente, également calculée en fonction de l’âge du vendeur et versée jusqu’à son décès. Avec l’accord de l’acheteur, le vendeur peut également choisir de percevoir au moment de la transaction la totalité du capital, et de se passer de rente, ou au contraire demander la rente maximum et ne toucher aucun bouquet. Une solution envisageable lorsque l’on n’a pas d’héritier, ou si l’on vend jeune et que l’on envisage de financer un séjour en maison de retraite, par exemple.

A savoir. D’autant que si le viager est vendu « libre », ce qui autorise l’acheteur à l’occuper ou le louer, le vendeur peut percevoir une rente majorée, de l’ordre de 20% à 40%.

1. Imposition et charges à prévoir

Le montant du bouquet perçu n’est pas imposable aux titre des plus-values immobilières si la transaction porte sur la résidence principale du vendeur, et la rente bénéficie d’un abattement, variable selon l’âge auquel il perçoit le premier versement. Entre 50 et 59 ans, cet abattement sera de 50%, de 60% entre 60 et 69 ans, et de 70% au-delà. Une fois déterminé au jour du premier versement, le taux de cet abattement restera inchangé. La part taxable de la rente est également soumise aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2%.

A savoir. Le vendeur d’un viager occupé reste redevable de la taxe d’habitation, la taxe foncière étant à la charge de l’acheteur, qui doit également assurer les gros travaux. Si le viager est libre, l’acheteur doit régler la totalité des impôts locaux.

1. Des clauses indispensables

Pour protéger ses intérêts, le vendeur doit impérativement veiller à ce que le contrat inclue un certain nombre de dispositions, à commencer par une clause résolutoire lui permettant de faire annuler la vente et de récupérer son bien si l’acheteur cesse de payer la rente. Si le bien est vendu par un couple, au décès de l’un des deux, la clause de réversion intégrale garantit au survivant le versement d’une rente d’un montant inchangé. Toute aussi indispensable, la clause de libération anticipée permettra au vendeur de percevoir une rente majorée s’il est obligé de quitter son logement. Le montant de cette majoration doit être porté au contrat.

A savoir. Le contrat doit prévoir l’indexation du montant de la rente viagère sur l’indice des prix à la consommation. Une actualisation à vérifier chaque année, donc.

1. Les investisseurs sur les rangs

Certains fonds d’investissement se sont fait une spécialité du viager, en proposant notamment des formules sans rente. De quoi séduire les vendeurs, qui sont assurés de percevoir le bouquet maximum, réglé en une seule fois, tout en continuant à habiter leur logement. Attention toutefois, ces fonds ont la réputation de rechercher à acheter des biens avec une décote maximum, donc souvent plus importante que celle pratiquée dans le cadre d’un viager classique. A comparer soigneusement avant de se décider. Vérifiez également que le contrat prévoit le transfert du règlement de la taxe foncière, des charges de copropriété et des gros travaux à la charge de l’acheteur. Ce n’est pas toujours le cas.

1. Location-vente ou indivision

Dans cette formule, le vendeur cède son bien à sa valeur de marché légèrement décotée, et signe un bail de la durée de son choix, pour un loyer également minoré. Il peut également opter pour une vente en indivision, à hauteur de 30% maximum de son bien. En contrepartie des sommes perçues, il verse une indemnité d’occupation (un loyer) correspondant à la valeur de la part vendue. Libre à lui décider plus tard de vendre les 70% restant, ou de racheter la part vendue pour redevenir entièrement propriétaire de son bien. Une sorte de crédit hypothécaire qui ne dit pas son nom.

1. Viager familial

Vendre en viager à un membre de sa famille, l’idée est tentante et autorisée par la loi, mais en fait très risquée, car ce type de transaction attire inévitablement l’attention de l’administration fiscale. Et si le prix de vente du bien a été sous-évalué, ou si l’acheteur ne s’acquitte pas scrupuleusement du paiement de la rente, les services fiscaux ne manqueront pas de requalifier l’opération en donation déguisée, et de réclamer le paiement des droits applicables, assortis de lourdes pénalités.