Jouer l’effet levier sur le long terme – Challenges

Un achat en viager ou en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine à moindre coût avec une belle plus-value à la clé. Des opérations qui nécessitent un accompagnement et une bonne dose de patience avant de pouvoir bénéficier de l’effet levier sur le long terme.

Prix encore élevés de l’immobilier d’habitation, difficultés d’obtention d’un crédit, allongement de la durée de la vie, inquiétude sur les pensions de retraite… Autant de raisons pour sortir des sentiers battus de l’investissement et regarder du côté du démembrement de propriété. Encore méconnu, puisqu’il ne se réalise qu’environ 5 000 opérations par an de ventes en viager et en nue-propriété, soit 0,5% des transactions, le démembrement affiche toutefois une croissance annuelle de 6% depuis une dizaine d’années.

Décote avantageuse

[…] Les personnes âgées recherchent quelqu’un pour acheter la nue-propriété de leur bien – les murs -, tout en conservant le droit d’occupation ou de jouissance. En contrepartie de son impossibilité de profiter du bien et de l’absence de revenus tout au long de cette période, l’investisseur bénéficie d’une décote de son achat par rapport au prix qu’il aurait payé en pleine propriété. Mais au-delà de ce socle commun de similitudes, les opérations en viager et en nue-propriété affichent des spécificités pour le calcul de la décote.

Le viager repose sur l’aléa du temps de vie du vendeur : « Dans la version où le logement est occupé par le senior, l’acquéreur réalise une forme d’investissement locatif à l’envers, dit Sophie Richard, fondatrice du Réseau Viagimmo. II est propriétaire du bien habité mais ne perçoit pas de loyers pour autant. II bénéficie d’un loyer théorique sous forme d’une décote d’occupation sur la valeur vénale du bien. » Cette décote dépend de l’âge du vendeur et donc de son espérance de vie, de son sexe, du fait qu’il vive seul ou en couple – plus le vendeur est âgé, moins la décote est importante. Établies par les assureurs, les tables d’espérance de vie sont mises à jour très régulièrement et tiennent compte de l’allongement de la durée de vie.

Paiements à calculer

Ainsi, en achetant un bien estimé à 300 000 euros en valeur vénale, occupé par une femme de 74 ans dont l’espérance de vie est de 17 ans, l’investisseur bénéficie d’une décote de 50,3%, soit une valeur occupée de 149 100 euros. Ce montant peut être réglé par un bouquet seul, un bouquet et une rente mensuelle, ou une rente seule.
Toutes les combinaisons sont possibles mais le plus souvent, le bouquet représente 20 à 30 % du prix, versé comptant le jour de la vente. La rente est versée jusqu’au décès du vendeur, d’où le caractère aléatoire du contrat. En cas de viager à deux têtes, avec deux conjoints propriétaires, la réversion de la rente court jusqu’au dernier décès.

Dans notre exemple, le paiement se décompose en un bouquet de 50 000 euros et d’une rente fixée mensuellement à 553 euros. Si l’on tient compte des frais d’acte notarié, calculés sur la valeur occupée se chiffrant à 13 600 euros, et sur une rente revalorisée à 1% par an, le coût total de l’achat, sur 17 ans, revient à 185 904 euros.
Si l’occupante décède avant, par exemple au bout de 8 ans, ce coût est réduit à 125 769 euros. Si elle meurt après 22 ans, le coût s’élèvera à 225 993 euros. Attention aux périodes d’inflation : l’indexation de la rente se faisant sur les prix à la consommation, cela peut l’alourdir et renchérir l’opération. « Pour un investisseur qui a déjà un endettement, la rente viagère offre un échelonnement de paiement dans le temps et lui permet de se constituer un patrimoine », confie Sophie Richard.

Source : magazine Challenges, édition du 11 au 16 mai 2023, page 16-17.