Le Revenu – Le viager est-il une formule gagnant-gagnant ?

Le Revenu – Le viager répond à deux aspirations et constitue une solution. Pour les seniors, celle de vivre ses vieux jours à domicile avec les revenus nécessaires. Pour les plus jeunes, acquérir un bien immobilier dans les meilleures conditions financières pour en disposer ultérieurement. Les explications de Sophie Richard, fondatrice du réseau national Viagimmo.

On associe le viager à un pari sur l’espérance de vie que le vendeur espère la plus longue possible, alors que l’acheteur souhaiterait le contraire. Cette mauvaise image perdure-t-elle ? Ce jugement ne correspond pas à la réalité, qui est celle d’une offre et d’une demande vertueuses. II convient de comprendre que le viager intègre éthique et morale, puisqu’il fournit une réponse apaisée à deux volontés.

La première, celle du vendeur qui a capitalisé la valeur de son logement pendant les années de sa vie «active» et souhaite vivre sa retraite dans les meilleures conditions possibles en restant à domicile. La seconde, celle d’un acheteur qui, au regard du prix de la pierre, ne peut directement acquérir le bien qu’il souhaite. Or, le viager, pour le vendeur, est une réponse à un complément de retraite pour mieux vivre chez soi et, pour l’acheteur, la possibilité de devenir propriétaire malgré les prix très élevés de la pierre et la difficulté d’accéder au crédit

Le Revenu : pouvez-vous donner un exemple de viager gagnant-gagnant ?

Prenons le cas d’une femme de 74 ans, propriétaire d’un bien évalué à 300.000 euros. Parce qu’elle occupe son logement, la valeur de celui-ci subit une décote de 50% (calculée selon l’âge, le sexe du vendeur et s’il est seul ou en couple). Le prix de vente en viager sera donc de 150.000 euros. De son côté, en tant que vendeur, elle va percevoir un bouquet, donc un capital immédiat, par exemple de 50.000 euros, et le solde, soit 100.000 euros, lui sera versé échelonné dans le temps jusqu’à son décès et se traduira par une rente mensuelle de 552 euros.

Pour l’acheteur maintenant : du fait de l’occupation par le vendeur, l’acquéreur bénéficie d’une décote de 150.000 euros sur le prix, assiette sur laquelle les frais de mutation seront calculés, soit une économie de 10.000 euros. Un intérêt financier aussi puisque le vendeur jouant le rôle de banquier, l’acquéreur pourra se passer de cet intermédiaire. Un intérêt fiscal, puisque ne percevant aucun loyer, l’acquéreur n’aura aucun revenu foncier à déclarer. La décote sur le prix de départ est en quelque sorte une avance de loyers théoriques par le vendeur.

De même, s’il est soumis à l’IFI, l’investisseur ne déclarera que la valeur occupée et non la valeur vénale. Et, enfin, un intérêt de gestion: pas de tracas locatifs, de risques d’impayés, de dégradations, etc.

Le Revenu : comment sécurisez-vous cette opération ?

Toutes les situations sont prévues et intégrées dans le contrat pour sécuriser le vendeur et l’acheteur. Une clause du «privilège du vendeur» et une clause résolutoire protègent le vendeur et lui permettent de garder la main sur la vente en cas de défaillance, fort rare dans la pratique. Et pour l’acquéreur, le droit de vendre, à son tour et à tout moment le viager. Le contrat intègre aussi le sort des meubles, les départs en Ehpad, etc. pour sécuriser les deux parties. Revenons sur le coût d’un crédit pour un acheteur.

S’il devait aujourd’hui emprunter, par exemple 350.000 euros sur 25 ans, combien devrait-il débourser ? Avec un taux nominal de 4,2%, les frais bancaires sur 25 ans s’élèveraient à 275.000 euros ! Ce qui porte le projet à un coût de 625.000 euros !

Le Revenu : le viager apporte-t-il une réponse satisfaisante dans l’obligation de mise aux normes énergétiques du DPE ?

Déduire le prix des travaux énergétiques de la valeur vénale d’un bien, dès les négociations, offre l’avantage à l’acquéreur de lisser davantage son investissement dans le temps. II peut, par exemple, être négocié entre les parties une prise en charge par moitié des dépenses de rénovation énergétique, qui permet au vendeur de bénéficier du confort de son habitat aux normes énergétiques actuelles. II pourra ainsi financer ces travaux avec le bouquet et l’acheteur s’assurer de la rénovation du logement à faible coût. En transformant des habitations vieillissantes, le viager devient ainsi le moteur d’une rénovation durable.

Source : Le Revenu