Le viager occupé, un outil méconnu d’optimisation patrimoniale et successorale

Dans le cadre de leur mission de conseil, les notaires accompagnent quotidiennement des clients qui souhaitent organiser la transmission de leur patrimoine dans les meilleures conditions.

Pour beaucoup de propriétaires, conserver un bien immobilier jusqu’au décès demeure la solution la plus naturelle. Dans leur esprit, il suffit de transmettre le bien par succession pour protéger les héritiers et leur assurer la conservation d’un patrimoine important. Pourtant, la réalité patrimoniale est souvent bien différente.

La véritable question n’est pas seulement de savoir ce que les enfants hériteront sur le papier, mais ce qu’il leur restera réellement une fois pris en compte les coûts liés au vieillissement de leurs parents, à une éventuelle dépendance, aux frais d’hébergement spécialisés et à la fiscalité successorale. Car aujourd’hui, une réflexion patrimoniale ne peut plus être dissociée du financement du grand âge.

Lorsque les parents deviennent dépendants, il faut souvent financer un maintien à domicile, une résidence services ou un EHPAD. Ces dépenses peuvent rapidement devenir considérables et impacter fortement le patrimoine destiné à être transmis. Dans ce contexte, il nous semble que le viager occupé constitue un outil patrimonial qui mérite d’être davantage intégré dans les stratégies de conseil proposées aux clients.

Prenons un exemple concret : un couple âgé de 81 et 77 ans possède un bien immobilier d’une valeur de 1 000 000 d’euros et a deux enfants. Dans un schéma classique, les parents conservent leur maison jusqu’à leur décès. Les enfants héritent alors du bien immobilier en indivision.

Fiscalement, chaque enfant reçoit l’équivalent de 500 000 euros. Après application des abattements légaux de 200 000 euros par enfant (100 000 euros par parent), la base taxable ressort à 300 000 euros par enfant. Les droits estimatifs atteignent alors environ 58 000 euros chacun, soit plus de 116 000 euros au total. Mais surtout, cette situation soulève ensuite de nombreuses problématiques concrètes auxquelles les notaires sont régulièrement confrontés lors du règlement des successions. 

Car dans de nombreuses situations, les propriétaires finissent par devoir vendre leur bien pour financer leur avenir. Une fois le logement vendu, ils deviennent parfois locataires et doivent alors payer un loyer sur leur retraite ou sur leur épargne. Dans d’autres cas, il faut financer un EHPAD dont le coût moyen avoisine aujourd’hui 3 500 euros par mois, soit plus de 42 000 euros par an et par personne soit 84 000 euros pour un couple (en résidence non médicalisée).

Ces dépenses viennent progressivement consommer l’épargne familiale et réduire fortement le patrimoine réellement transmis aux enfants.

Regardons maintenant la même situation sous l’angle du viager occupé.

Pour un couple âgé de 81 et 77 ans, les tables viager appliquent une décote d’occupation estimée à 50 %. La valeur économique occupée du bien n’est donc plus de 1 000 000 d’euros mais de 500 000 euros.

Les vendeurs perçoivent alors un capital correspondant à cette valeur occupée tout en conservant leur droit d’usage et d’habitation.

Cela signifie qu’ils continuent à vivre chez eux sans payer de loyer, et donc sans puiser dans leur retraite et sans consommer leur épargne pour se loger. Le capital perçu peut ensuite être placé sur des supports sécurisés afin de financer sereinement leur avenir, leur maintien à domicile ou une éventuelle dépendance. Ce capital peut également être transmis aux enfants du vivant de leurs parents, à une période où ils en ont souvent le plus besoin pour concrétiser leurs projets de vie. Dans cette hypothèse le capital à transmettre représente 500 000 euros. Réparti entre deux enfants, cela correspond à 250 000 euros par enfant.

Après application des mêmes abattements fiscaux de 200 000 euros par enfant, la base taxable tombe à seulement 50 000 euros par enfant. Les droits estimatifs ressortent alors autour de 8 000 euros chacun, soit environ 16 000 euros pour l’ensemble de la famille. Le différentiel fiscal entre les deux situations approche donc les 100 000 euros.

Tableau comparatif : ce que les enfants recevront réellement

Dans une succession classique, les enfants peuvent avoir l’impression de recevoir davantage. Mais cette vision reste souvent théorique.

Car dans la réalité, lorsque les parents vieillissent, il faut souvent financer un maintien à domicile, une résidence services, un EHPAD, ou encore un logement locatif après la vente du bien. Ces dépenses finissent alors par consommer progressivement l’épargne, les retraites et parfois une partie importante du patrimoine familial.

À l’inverse, dans le cadre d’un viager occupé, les parents conservent leur droit d’usage et d’habitation. Ils continuent à vivre chez eux sans payer de loyer. Le comptant perçu peut alors être placé sur des supports sécurisés afin d’anticiper les coûts liés au vieillissement et de financer sereinement l’avenir. Et si ce capital n’est pas consommé, il sera naturellement transmis aux enfants au moment de la succession. Il est souvent plus simple de transmettre un capital disponible et facilement partageable qu’un patrimoine immobilier, par nature moins liquide et plus complexe à répartir.

Les enfants, quant à eux, évitent souvent d’avoir à supporter demain indirectement le financement de la dépendance de leurs parents, notamment au titre de l’obligation alimentaire prévue par l’article 205 du Code civil.

Il est également important de souligner qu’une vente en viager occupé ne se traduit pas nécessairement par une diminution de l’héritage transmis aux enfants, notamment lorsque les capitaux dégagés sont préservés ou réinvestis dans une logique de transmission.

C’est souvent, au contraire, une manière particulièrement efficace d’anticiper les conséquences financières du vieillissement et de préserver l’équilibre patrimonial de la famille. Car transmettre davantage sur le papier présente finalement peu d’intérêt si une partie importante du patrimoine doit ensuite être absorbée par les loyers, la dépendance ou les frais d’hébergement spécialisés. Cette réflexion doit également intégrer les conséquences fiscales de la succession. Or, les héritiers sont fréquemment confrontés à une difficulté de trésorerie pour régler les droits de succession, exigibles dans un délai limité après le décès.

Le viager occupé permet au contraire d’anticiper ces dépenses, de préserver la qualité de vie des parents, avec un maintien dans le logement où il ont tous leurs repères et d’organiser une transmission patrimoniale plus sereine, plus maîtrisée et souvent plus avantageuse pour l’ensemble de la famille.

À l’heure où le financement du grand âge constitue l’un des grands enjeux patrimoniaux des prochaines décennies, le viager occupé figure parmi les solutions susceptibles d’apporter une réponse adaptée à certaines situations familiales et financières.