Le viager

Le viager: Pour qui ?

Les vendeurs en viager sont des femmes, des hommes, en  couple ou non,  entre 65 et 90 ans en moyenne, avec ou sans héritiers souhaitant améliorer leur qualité de vie.

Cette vente permet un apport financier non négligeable dans notre contexte économique difficile.

De plus, la vente en viager peut s’apparenter à un  « produit retraite » et qui plus est à une protection majeure du conjoint survivant.

La perte d’un conjoint entraîne très souvent  une situation financière difficile.

La pension de retraite est diminuée de moitié, tandis que les charges demeurent toujours aussi lourdes.

Viager libre ou viager occupé ?

Dans l’hypothèse d’un viager libre, l’acquéreur débirentier dispose entièrement du bien: il peut l’occuper ou le mettre en location, comme bon lui semble.

En contrepartie, il est responsable et redevable de tous les travaux, charges et frais d’entretien. Il paiera tous les impôts dus au titre de propriétaire. Le viager LIBRE est rare et représente environ 10% des transactions. Il est très recherché, car il permet à l’acquéreur de l’occuper immédiatement ou de percevoir un loyer si le bien est mis en location.

Lorsque le viager est dit « occupé », le vendeur conserve la disposition du logement et ce, jusqu’à son décès.

Le vendeur conserve un droit d’usage et droit d’habitation (le D.U.H) ; il peut continuer à occuper le logement vendu, mais uniquement pour ses besoins personnels et ceux de sa famille.

Le viager libre est un bien vide d’occupant. L’acquéreur débirentier dispose entièrement du bien: il peut l’occuper pour lui-même ou le mettre en location.

En contrepartie, il est responsable et redevable de tous les travaux, charges, frais d’entretien et taxes.

Le viager LIBRE est rare et recherché, représentant  environ 10% des transactions.

L’achat d’un bien immobilier en viager libre, s’adresse notamment à l’accédant à la propriété n’ayant pas le “profil emprunteur” type au vu de sa situation professionnelle précaire, d’un apport jugé trop faible ou encore d’une ancienne maladie rendant l’emprunt compliqué et cher. Pour lui, acheter en viager libre est peut-être la seule opportunité de devenir propriétaire occupant.

Le viager occupé : pour les investisseurs

Le viager est dit « occupé », lorsque le vendeur garde la jouissance du logement  et ce, jusqu’à son décès. C’est le  droit d’usage et droit d’habitation (D.U.H).

Acheter un viager occupé permet à l’acquéreur de se constituer un patrimoine immobilier progressivement dans le temps tout en bénéficiant d’un prix réduit grâce à la décote d’occupation et sans mise de fonds initiale importante.

Idéal si vous souhaitez anticiper votre retraite.

Cette acquisition s’apparente à un investissement locatif sécurisé, avec un seul occupant (le vendeur), qui  reçoit la totalité des « loyers  théoriques » au moment de l’acquisition sous forme de décote d’occupation.

A titre d’exemple, dans le cadre d’un viager occupé par un couple vendeur de 75 ans, la valeur du DUH est de plus de 52 %. (Décote d’occupation).

Ainsi, pour un bien d’une valeur vénale de 200.000€, vous déduisez 104.600€ sur la valeur du bien.

Pourquoi une vente en viager ?

Pour le vendeur crédirentier, la vente en viager de son bien immobilier apporte un complément de revenus et permet ainsi de pallier l’inévitable diminution des ressources pendant la période de retraite au titre des droits acquis. C’est une assurance à vie de percevoir des revenus complémentaires pour financer sa dépendance ou pour gagner en sérénité tout simplement.

Vendre en viager, c’est rendre mobile votre capital immobilier jusque-là enfermé dans votre logement.

POURQUOI VENDRE EN VIAGER ?

Pour gagner en sérénité :

• Revenus complémentaires
• Revalorisation annuelle
• Améliorer son quotidien
• Profiter de son patrimoine de son vivant
• Protéger son conjoint et anticiper sa succession
• Aider sa descendance
• Bénéficier d’une fiscalité avantageuse

Le vendeur crédirentier est très bien protégé. Il bénéficie d’une double garantie réelle : Le privilège de vendeur et la clause résolutoire.

Le privilège du vendeur prévu par l’article 2103 du code civil permet au vendeur, au cas où le paiement de la rente n’est pas effectué, de mettre en œuvre la saisie du bien afin de le faire vendre aux enchères à son profit par rapport aux autres créanciers et par conséquent de lui permettre de récupérer la somme des rentes non payées.

Cette garantie permet également au créancier en cas de vente de l’immeuble par l’acquéreur de primer les autres créanciers de l’acquéreur.

Lorsque le contrat de vente prévoit expressément la clause résolutoire, le vendeur impayé peut demander la résolution de la vente. Ainsi, la vente sera résolue de plein droit en cas de défaut de paiement d’une échéance en permettant  au vendeur de conserver le comptant et les arrérages déjà perçus.

Il s’agit d’une garantie très dissuasive.

Soyez vigilant à la rédaction du compromis de vente qui devra être rédigé par un homme de loi maîtrisant les notions juridiques afin de garantir en tout temps votre sécurité.

Les rentes viagères sont assimilées à des revenus et supportent en principe l’impôt.

Il a été institué un système forfaitaire de calcul de la fraction imposable de la rente viagère constitué à titre onéreux. Cette fraction est déterminée d’après l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente.

-lorsque le vendeur est âgé de 60 à 69 ans : 40% de la rente viagère à déclarer.

-lorsque le vendeur est âgé de plus de 69 ans : 30%, de la rente viagère à déclarer.

Par exemple, si vous percevez une rente viagère mensuelle de 1000 €, vous bénéficierez d’un abattement de 700€. L’impôt viager à calculer sera donc établi sur une assiette de 3600€ pour l’année (300€ X 12 mois).

Vous bénéficiez d’un abattement important dans le cadre de la perception d’une rente viagère, à la différence de votre retraite ou des revenus fonciers qui sont imposables à 100% de leur montant.

Pourquoi un achat en viager ?

Pour l’acquéreur débirentier, l’achat d’un bien immobilier en viager permet de se constituer progressivement un capital immobilier sans mise de fonds initiale importante. En achetant en viager, l’acquéreur va diversifier son épargne sur un placement immobilier tangible.

Il connaît le support de son épargne, la pierre, valeur refuge des Français. C’est toute la différence avec des supports financiers par définition hasardeux et peu rémunérateurs.

Pourquoi acheter en viager libre ?

Le viager libre est une solution attractive très recherchée par les primo-accédants et les investisseurs, mais assez rare sur le marché.

L’achat d’un bien immobilier en viager libre, s’adresse notamment aux personnes soucieuses de se loger n’ayant pas le “profil emprunteur” type au vu de sa situation professionnelle précaire, d’un apport jugé trop faible ou encore d’une ancienne maladie rendant l’emprunt compliqué et cher. Pour elles, acheter en viager libre est l’opportunité de devenir enfin propriétaire occupant.

La vente en viager libre attire également de plus en plus de jeunes qui préfèrent investir de cette manière plutôt que d’épargner à la banque.

Les investisseurs sont aussi très ‘’friands’’ de ce type de transaction. Ils acquièrent ainsi un bien libre de tout occupant en bénéficiant des avantages du viager : achat progressif dans le temps et sans crédit bancaire. Le viager libre peut être mis en location, les loyers perçus aideront à financer la rente viagère. Ce qui génère des revenus locatifs dès le début du contrat.

Pourquoi acheter en viager occupé ?

=>Acheter un viager occupé permet de se constituer un patrimoine immobilier progressivement dans le temps tout en bénéficiant d’un prix réduit grâce à la décote d’occupation.

Cette décote peut être plus ou moins importante en fonction de l’âge et du sexe  du/des vendeurs.

Par exemple, il faudra prévoir un bouquet de 50.000€ et une rente viagère de 554 €/mois pour l’achat d’un bien d’une valeur vénale de 350.000€ occupé par une femme seule de 71 ans (décote de plus de 54 %).

=>Atout non négligeable, l’achat d’un viager occupé se fait, en règle générale, sans recours à l’emprunt. Conséquence : exit les frais bancaires !

Même si les taux d’intérêts actuels sont bas, emprunter reste assez coûteux.

A titre d’exemple, si l’on emprunte 350.000€ sur 25 ans, les frais bancaires s’élèvent à 128.000€ (taux nominal* à 1,60 %, ADI** de 0,60 % à 100 % sur 2 têtes).

*Taux nominal : taux qui sert de base pour le calcul des intérêts du prêt.

**ADI : assurance décès invalidité. Elle prend en charge le remboursement du capital restant dû en cas de décès ou de Perte Totale et Irréversible d’Autonomie de l’emprunteur.

Le débirentier étalera sa charge financière sur la durée de vie de son vendeur. Il évite ainsi tous les frais inhérents à un prêt bancaire, notamment les intérêts d’emprunt.

Le vendeur joue en quelque sorte le rôle de banquier, en substituant le remboursement d’un crédit à celui d’une rente. Il en résulte que la rente viagère versée constitue du capital et non capital+ intérêts.

=>Autre point fort pour l’acquéreur, les charges annexes sont très allégées. L’occupant crédirentier conserve à sa charge l’entretien courant de son logement et des équipements, la taxe d’habitation ainsi qu’une partie non négligeable des charges de copropriété.

=>La gestion simplifiée du viager est également un point important très apprécié des acquéreurs. En effet, en viager occupé, le bien reste occupé par son vendeur qui veillera à entretenir avec soin son logement. Si le vendeur accepte de vendre son logement « moins cher »car décoté, c’est qu’il se sent bien chez lui et souhaite y rester. Il sera réactif et ne laissera pas son bien et ses équipements se dégrader. En viager, à la différence d’un locatif, l’acheteur n’aura pas à connaitre les risques d’impayés de loyers, de turn-over d’occupants, de vacances locatives, de pression fiscale etc… Ce qui est très confortable.

=>Et enfin, économie substantielle : les frais de mutation lors de la signature de l’acte authentique notarié(les taxes) sont calculés sur la valeur occupée et non sur la valeur vénale du bien.

Par exemple, une baisse de plus de 11.000€ est possible pour un bien d’une valeur vénale de 350000€ et valeur occupée de 160.000€.

Le calcul d’un VIAGER ?

Le calcul du prix de la rente et du bouquet est fixé librement entre les parties (article 1976 du code civil).

L’estimation viagère prend en compte différents paramètres tels que (liste non exhaustive) :

• la valeur du bien immobilier estimée au jour de la vente selon les prix du marché (sa valeur vénale).

Dans l’idéal, avoir plusieurs estimations permet de déterminer avec objectivité la valeur vénale du bien et d’argumenter auprès des acquéreurs éventuels sur la fiabilité de l’estimation du bien tenant compte d’un prix de marché le plus juste possible.

Ces estimations peuvent également éviter une éventuelle requalification par les services fiscaux pour donation déguisée s’ils considèrent que le bien a été sous-évalué.

• l’âge et espérance de vie du ou des vendeurs et leur sexe

Il faut savoir que les montants du viager seront plus faibles si le vendeur est une femme, celles-ci ayant une espérance de vie plus longue. Il en sera de même si le calcul tient compte de 2 personnes (réversibilité de la rente viagère).

• Si le bien est occupé ou non par le vendeur : le droit d’usage et d’habitation (le DUH)

On parlera alors de viager occupé.

Le vendeur bénéficie généralement d’un DUH. Le droit d’usage et d’habitation est un droit particulier, se caractérisant comme un droit d’usufruit plus restreint.

Le droit d’usage est le droit pour son titulaire d’utiliser le bien, c’est-à-dire de conserver la jouissance du bien qu’il a vendu, il peut donc continuer à vivre chez lui.

Ce droit lui est strictement personnel (intuitu personae) : le crédirentier ne peut ni louer, ni prêter son bien. C’est toute la différence avec un usufruit.

• S’il y a le versement d’un bouquet ou non

Il s’agit de la partie du prix de vente payée comptant par l’acheteur et versée au vendeur à la signature du contrat de vente.

• S’il y a le versement d’une rente ou non

Il s’agit d’une somme d’argent versée au vendeur crédirentier jusqu’à son décès. En général cette rente est versée mensuellement et à échoir.

Les motivations  de chacun, vendeur et acquéreur permettent de déterminer la bonne répartition entre le bouquet et la rente viagère.

Il est  possible d’opter pour  un bouquet élevé avec une rente mensuelle plus modeste ou à l’inverse un petit bouquet et une rente plus conséquente.

• la rentabilité du bien

• le caractère réversible de la rente.

Le bénéficiaire de la réversion sera assuré de percevoir une rente dont le montant est déterminé dans l’acte de vente (généralement réversibilité de 100 % sur la tête du conjoint survivant).

Attention, la sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

C’est le rôle de votre expert viagériste de veiller à une bonne estimation viagère. Soyez-y attentif, car il n’y a aucun retour en arrière possible. Si le calcul a été mal établi, vous ne pourrez pas réclamer une augmentation ou diminution de la rente viagère. Seule votre clause d’indexation permettra de faire évoluer votre rente viagère, si bien entendu elle est prévue à l’acte de vente.

Le viager : plan de relance économique

Le VIAGER est un investissement socialement responsable.

Le viager est une solution à un plan de relance économique, une nouvelle forme de retraite par capitalisation et surtout un contrat moral car GAGNANT – GAGNANT.

Le viager : un contrat moral

Souvent critiqué par méconnaissance et parfois même décrié en raison de préjugés durement ancrés, le viager est une solution non seulement éthique, d’utilité publique mais aussi parfaitement intergénérationnelle.

Le viager est un dispositif de solidarité entre générations. C’est en quelque sorte un échange gagnant-gagnant entre les parties : l’acquéreur épargne et sécurise son avenir, le vendeur, retraité, va pouvoir continuer à faire des projets  et augmenter sa qualité de vie.

En effet, nous le savons, la retraite par répartition a atteint ses limites alors même que le nombre de seniors poursuit sa croissance exponentielle et que leur pouvoir d’achat ne cesse de s’affaiblir…

Dans le même temps, les ménages souffrent de ne pouvoir accéder à la propriété en raison de la flambée des prix de l’immobilier, d’une économie instable et d’une fiscalité oppressante, alors que l’aspiration première des Français est de se constituer légitimement un patrimoine.

Nous sommes tous concernés par ce contexte socio-économique difficile et préoccupant. Il est notre réalité à tous. Regretter ou déplorer ne changera rien.

En revanche, envisager le viager comme un dispositif moderne à haute valeur sociale est une avancée responsable et éprouvée.

Il nous semble primordial de le démocratiser.

Nous devons utiliser les moyens mis à notre disposition pour anticiper notre avenir.

Le viager : nouvelle forme de retraite par capitalisation

Face à l’incertitude qui entoure l’avenir de notre système de retraite, la vente en viager est une solution intéressante tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs.

Notre système de retraite actuel (par répartition) parait inefficace et obsolète quand on constate l’inadéquation entre la part de nos ainés et celle des actifs dans notre société auquel  s’ajoute le sujet préoccupant du financement de la dépendance.

Le viager peut être envisagé comme une nouvelle forme de retraite par capitalisation.

On capitalise pendant sa vie active, en versant les rentes viagères au vendeur crédirentier puis l’on recueille les fruits de cette capitalisation au moment de la retraite.

Le viager peut ainsi être considéré comme un véritable « produit retraite ».

Le viager : plan de relance économique

Sur le terrain, on constate chaque jour que certains seniors disposent d’une richesse enfermée dans la pierre, dans leur logement. En vendant son bien en viager, le vendeur va rendre mobile ce capital immobilier en revenus complémentaires.

Il va gagner en qualité de vie et réinjecter dans l’économie française le bouquet et la rente viagère perçus, en effectuant des travaux d’amélioration dans son logement pour gagner en confort de vie, en s’alimentant et se soignant mieux …Ainsi, artisans, commerçants travaillent plus et collectent de la TVA pour notre société.

L’argent circule et n’est plus immobilisé dans la pierre côté vendeur.

Côté acquéreur, investir en viager, c’est épargner différemment.

Vous connaissez le support de votre épargne. Celui-ci réside dans la pierre et non sur des supports financiers hasardeux. En France, le droit du sol est un droit inaliénable et absolu.

Obtenir aujourd’hui 1 placement sécurisé attractif est difficile : il y a en effet une marge importante entre le taux brut commercialisé et le taux net effectif. L’épargne placée ne rapporte plus grand-chose et est fiscalisée au titre des revenus de capitaux mobiliers, sans évoquer le risque omniprésent d’un krach boursier.

Investir dans la pierre reste un placement refuge et tangible pour tranquilliser son avenir. En versant cette épargne sous forme globale de « bouquet et rente viagère » au crédirentier, vous rendez mobile ce capital financier jusque-là enfermé sur des placements financiers.

L’argent circule enfin pour une économie plus prospère..et oui, à ce titre, nous pouvons affirmer que le viager est une solution à un plan de relance économique.

La vente à TERME, une alternative à la vente en VIAGER ?

Cette vente saura séduire les acheteurs qui souhaitent effectuer une acquisition ne présentant aucun aléa financier, contrairement au viager.

Le principe de la vente à terme consiste à vendre un bien immobilier et à percevoir son paiement étalé dans le temps pendant une durée déterminée à l’avance.

Souple et attractive, cette vente sur-mesure est une alternative à la vente traditionnelle.

Comme en viager, il existe 2 types de vente à terme : OCCUPÉE ou LIBRE.

Comment ça marche ?

Le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire, l’acquéreur procède à un paiement comptant et versera le solde sous forme de mensualités sur une durée déterminée.
Ces mensualités peuvent être fixes ou révisables annuellement.

Le comptant et les mensualités perçus par le vendeur ne sont pas imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Attention toutefois, si le logement ne constitue pas la résidence principale du vendeur, alors cette vente sera soumise à calcul sur la plus-value immobilière, le cas échéant.

La vente à terme permet aux vendeurs trop jeunes pour vendre en viager, de percevoir une «rente» indexée non imposable complétant leur revenu habituel.

Elle permet également de vendre plus rapidement  dans un marché immobilier difficile avec des garanties notariées sécurisantes.

C’est aussi une solution pour le vendeur d’éviter de contracter un prêt relais ou de déménager dans un logement intermédiaire entre la vente de sa résidence et une nouvelle acquisition. C’est le principe de la vente à terme occupée. Cette formule intéressera beaucoup de vendeurs quels que soit leurs âges. Il y a bien souvent un temps de latence entre la vente d’un logement et le rachat d’un deuxième bien. Souvent, la phase location est inévitable. La vente à terme occupée permet d’éviter cette transition locative. Le vendeur connaît le juste prix de sa vente et peut s’engager sereinement dans le rachat d’un autre bien et d’y faire des travaux de rénovation le cas échéant. La vente à terme occupée peut être occupée par le vendeur selon ses besoins 1 an, 2 ans, 10 ans..

La vente à terme s’adresse à des investisseurs qui souhaitent faire un placement financier dans la pierre afin de se constituer un patrimoine immobilier, progressivement, dans le temps et sans frais bancaires.

Cette vente séduit les acheteurs qui souhaitent effectuer une acquisition ne présentant aucun aléa financier, car ils connaissent exactement la durée de leur engagement et le support de leur placement : la pierre.

Pour ceux qui n’ont pas le « profil type emprunteur », la vente à terme revêt cet intérêt substantiel de se passer de prêt bancaire. La vente à terme peut être considérée comme un crédit vendeur à taux 0 en quelque sorte.

La vente à terme ne dépend d’aucune notion d’âge ou d’aléa. En cas de décès des vendeurs pendant la durée du contrat, les mensualités continueront à être versées à leurs héritiers jusqu’au terme prévu à l’acte.

En résumé :

En vente à terme LIBRE :

LE VENDEUR effectue sa vente au juste prix et plus rapidement.

L’ACQUÉREUR dispose immédiatement du bien et bénéficie d’un crédit vendeur, un prêt à 0 % en quelque sorte.

En vente à terme OCCUPÉE :

LE VENDEUR conserve la jouissance de son bien pendant une durée déterminée.

L’ACQUÉREUR investit en échelonnant son paiement dans le temps sans avoir recours à l’emprunt bancaire.

Il achète le bien moins cher car il bénéficie d’une décote liée à l’occupation temporaire par le vendeur. A l’issue de la période prévue au contrat, l’acquéreur peut occuper ou louer le bien.

Notre expertise votre sérénité: VIAGIMMO vous accompagne

Il est important  de comprendre que la vente en viager ou à terme sont des droits complexes.

Ces ventes doivent être opérées par un professionnel du viager respectueux des intérêts de chacune des parties se devant  d’avoir des compétences transversales, juridiques financières et fiscales tout en maîtrisant le marché de l’immobilier.

Chez Viagimmo, vous avez la certitude de trouver un spécialiste :

• À l’écoute pour vous comprendre.

Le viagériste met en relation à la fois des vendeurs et des acquéreurs pour un même bien.

Le relationnel qui les unit devra être bienveillant, courtois et empathique. Pour favoriser cet environnement, il est indispensable que le viagériste incarne lui-même cette exemplarité.

Être humain, engagé et à l’écoute sont des prérequis absolus pour équilibrer les intérêts de chacun

• Compétent pour vous conseiller.

Sympathie et neutralité sont incontournables, mais cela ne suffit pas…

L’expert en viager, digne de ce statut, doit maîtriser parfaitement son sujet et s’aguerrir constamment sur le terrain pour mériter la confiance et la reconnaissance de ses clients.

Il doit aussi avoir un œil averti pour vous aider à vous projeter dans la configuration du bien.

En effet, en viager occupé, le vendeur reste vivre chez lui, avec son mobilier, sa décoration qui lui sont très personnels. Ce n’est pas forcément au goût du jour mais ce n’est pas très important car vous n’y vivrez pas !

Si vous n’arrivez pas à vous projeter, votre conseiller pourra vous proposer de futures solutions d’aménagement réalisées en 3D. On est souvent très surpris du potentiel!

Chez Viagimmo, tous les viagéristes d’agences ont dû suivre une formation très pointue pour intégrer le réseau : apprendre les règles juridiques, les modes de calcul, les clauses telles que le privilège du vendeur, la revalorisation de la rente, le transfert de garantie, les techniques du bâtiment… Cette formation doit être validée pour pouvoir exercer sous la marque Viagimmo. La solide réputation de l’enseigne repose strictement sur la sécurité et l’équité entre les parties. Ce sont des engagements contractuels qui font toute la différence avec les autres structures non spécialisées.

• À proximité pour vous accueillir.

Le viagériste Viagimmo dispose également d’une agence physique. C’est un espace conseil où le client pourra venir expliquer ses besoins, poser des questions en ayant toujours un bon accueil, une écoute appliquée et surtout des réponses pragmatiques.

• À vos côtés même après la vente

Le viagériste Viagimmo est le seul et même partenaire des deux parties tout au long du dossier, même au-delà de la signature en cas de gestion viagère déléguée.