Les Atouts du viager pour accéder à la propriété sans emprunter – Investir

Dans un contexte où l’accès à la propriété est perçu comme un privilège et où de nombreux ménages se heurtent à des obstacles pour accéder au crédit immobilier, le viager apparaît comme une solution encore floue pour certains.

Pourtant, bien qu’ancestral, ce dispositif apporte une réponse aux problématiques actuelles. Loin de parier sur la mort, il peut être une véritable occasion pour les vendeurs et pour les acquéreurs. Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo, explique pourquoi. À la croisée du besoin des seniors en revenus complémentaires et du souhait de certains d’accéder à la propriété sans recourir à l’emprunt bancaire, ce mode d’acquisition ouvre la voie à de nouveaux projets immobiliers.

Une transaction immobilière

Contrairement à une acquisition immobilière classique, qui suppose le versement immédiat de la totalité du prix, le viager repose sur un paiement échelonné. Un apport initial, appelé « bouquet », est complété par des paiements périodiques, généralement sous la forme de rentes mensuelles, durant toute la vie du vendeur. Ce mécanisme en deux temps permet à l’acquéreur de devenir propriétaire sans passer par la case crédit bancaire. Le bouquet versé par l’acquéreur provient le plus souvent de l’épargne disponible et représente une fraction modeste du prix total du bien, proche de ce qu’exigent généralement les banques en apport personnel. Quant à la rente, bien qu’indexée sur l’inflation, elle reste en règle générale plus avantageuse qu’une mensualité de crédit immobilier classique.

Mais surtout, elle évite le coût important lié aux intérêts et aux assurances emprunteurs. Dans le cas, par exemple, d’une acquisition à 300.000 € financée par un crédit sur vingt-cinq ans, la charge totale peut s’alourdir de plus de 200.000 € de frais financiers. Par ailleurs, recourir au viager est une solution d’investissement pour les candidats n’ayant pas le profil de l’emprunteur idéal aux yeux des banques – en raison de revenus modestes ou de l’absence d’un contrat de travail fixe – ou pour les personnes ayant eu des problèmes de santé.

Deux formes de viager, deux logiques d’investissement

À l’inverse, dans le cas d’un viager libre, le vendeur quitte sa résidence principale, souvent pour rejoindre une résidence spécialisée, ou souhaite se détacher d’une résidence secondaire ou locative qui lui génère trop de tracas et de fiscalité. L’acquéreur peut alors occuper le bien immédiatement ou le mettre en location. Dans le cadre d’un viager libre, le prix n’est pas décoté, mais l’intérêt réside dans le paiement lissé dans le temps et allégé des frais d’emprunt. Cette formule est particulièrement adaptée pour acquérir sa résidence principale, générer un revenu locatif ou encore loger un enfant étudiant dans une ville universitaire.

Dans ce dernier cas, les familles sécurisent un toit tout en constituant un patrimoine durable, transmissible et potentiellement valorisé. Ce type de vente peut également permettre aux parents d’aider leurs enfants à devenir propriétaires très tôt dans leur vie étudiante. Les parents peuvent réaliser la donation d’un capital équivalant au bouquet et aux frais, exonérés de taxes (jusqu’à 100.000 € par enfant et par parent).

Les deux formes possibles de viager démontrent que ce dispositif s’adresse à des profils variés. Il peut répondre à la fois à un projet de résidence principale, à une logique patrimoniale ou encore à un objectif d’investissement.

En pratique

Le viager permet d’acheter un bien immobilier sans recourir à l’emprunt, grâce à un paiement en deux temps : un bouquet complété par une rente. Solution souple et accessible, le viager permet de ne pas recourir au crédit immobilier classique, qu’il s’agisse d’acquérir sa résidence principale ou d’effectuer un investissement.