Nue-propriété, viager : des solutions en vogue – Investissement Conseils

Depuis longtemps connu du grand public, le viager et son lot de fantasmes et préjugés est une solution qui connait, ces dernières années, des évolutions.

Si la nue-propriété demeure principalement du ressort des institutionnels, le marché viager reste dominé par les transactions entre particuliers. « II existe de nombreuses clauses contractuelles et non légales qu’il convient de ne pas oublier. D’où la nécessité de se faire accompagner par un expert viagériste dans son investissement en viager », mentionne Sophie Richard, fondatrice du réseau Viagimmo. Par exemple, l’aliénation du bien, qui autorise la revente du viager, se prévoit dès la rédaction du contrat.

De la même façon, il est de bon ton d’informer l’acquéreur qu’en cas de problème financier, la possibilité d’une vente est à envisager sur le marché de la seconde main. Côté fiscalité, la rente viagère est fiscalisée à hauteur de 30 % et bénéficie d’un abattement de 70 % au-delà de soixante-dix ans.

Le crédirentier et le débirentier doivent chacun, de leur côté, déclarer la valeur de leurs droits auprès de l’administration fiscale. En viager, la taxe foncière est à la charge de l’acquéreur débirentier. L’imposition sur la plus-value de revente est calculée sur la valeur occupée du bien. Si le versement de la rente viagère excède la durée initiale fixée au contrat de vente, le fisc accepte que le débirentier retienne l’hypothèse financière qui lui est le plus favorable.

L’attrait du viager libre

La crise sanitaire a marqué un tournant pour le viager. « Les enfants des vendeurs s’y sont intéressés plus largement pour protéger leurs parents de l’isolement et retarder, le plus longtemps possible, le séjour en Ehpad. Le viager s’est imposé à eux comme une évidence pour financer la dépendance de leurs parents et favoriser les aides à domicile, plutôt que le placement en résidences seniors », affirme Sophie Richard. Cette dernière a même constaté une hausse de 30 % du téléchargement de son guide pratique sur le viager, disponible gratuitement sur son site Internet. « L’intérêt est partagé par les acquéreurs qui ne veulent pas laisser dormir leur épargne dans un climat financier international incertain », ajoute-t-elle.

La paupérisation des retraités et les différents épisodes de la réforme des retraites ont été des accélérateurs du marché. L’inflation et la hausse des taux d’intérêt, qui plombent le pouvoir d’achat immobilier, participent, également, à l’attrait du viager qui reste, selon Sophie Richard, « une bonne alternative pour se constituer du patrimoine immobilier à moindre coût ou une retraite complémentaire pour les professions libérales et indépendantes ». Comme pour la nue-propriété, les candidats à l’achat en viager rajeunissent. « De plus en plus de jeunes, âgés de vingt à trente ans, veulent acheter leur premier logement en viager libre », assure celle qui n’hésite pas à destiner sa communication sur les réseaux sociaux à cette cible. « Beaucoup de parents investissent dans un viager libre pour leurs enfants étudiants ou qui viennent de rentrer dans la vie active. Ils peuvent ainsi donner jusqu’à 100 000 euros par enfant et par parent, exonérés de taxes, pour financer le bouquet et devenir propriétaire le plus tôt possible », ajoute-t-elle.

L’intérêt du viager libre repose sur sa simplicité : il n’y a pas de décote d’occupation. « Les propriétaires sont partis vivre en maison de retraite, dans un lieu plus proche de leurs enfants ou dans leur résidence secondaire. Le bien peut être occupé par le jeune actif ou l’étudiant qui lui verse alors une rente mensuelle… Exit l’argent jeté par les fenêtres avec un loyer », décrit Sophie Richard. Pour un bien valorisé à 300 000 euros et un bouquet fixé à 80 000 euros, les 220 000 euros restants seront convertis en rente viagère de 1 448 euros par mois pour un couple de vendeurs de quatre-vingts ans.

Viager occupé, pour les seniors

Le viager occupé concerne plutôt les seniors et retraités en mal de liquidités. « L’on observe de plus en plus de jeunes décomplexés par rapport à la notion d’héritage, qui incitent leurs grands-parents à souscrire un viager occupé, par exemple pour financer des travaux, leur taxe foncière ou une nouvelle voiture. Cette génération sera les investisseurs en viager de demain », assure Sophie Richard.

Le viager occupé s’intègre dans une stratégie patrimoniale et consiste à acheter un bien décoté à un vendeur âgé qui l’occupé. Pour un bien estimé à 300 000 euros, occupé par une femme âgée de soixante-quinze ans, la valeur occupée est fixée à 150 000 euros. L’investisseur a deux choix : acheter le bien en 100% bouquet, soit I50 000 euros et « attendre » le décès de la propriétaire ou lui verser un bouquet, par exemple. de 50 000 euros au comptant et 100 000 euros convertis en rentes viagères de 573 euros par mois jusqu’au décès de cette dernière. Comme pour la nue-propriété, les frais de mutation sont calculés sur la valeur occupée et non la valeur du bien. « Le viager s’inscrit véritablement dans l’économie circulaire, dans le sens où il va libérer des liquidités, côté acquéreur, qui seront réinjectées dans l’économie réelle, et rendre mobile l’argent immobilisé dans la pierre, côté vendeur », soutient Sophie Richard.

Grâce à cette rente, les propriétaires de logements anciens, voire vétustes, pourront réaliser les travaux de rénovation énergétiques recommandés par la loi climat et résilience qui fait la chasse aux passoires énergétiques. Ces améliorations de leur habitat valoriseront le bien dans la durée et le maintiendront apte à demeurer sur le marché locatif.

Source : Investissement conseils, édition de novembre 2023, page 64-66.