SCPI, démembrement, viager… Comment financer sa retraite grâce aux placements immobiliers – Challenges

La pierre regagne en attractivité à la faveur de la stabilisation des prix et des taux. Avec des produits variés pour moduler rentabilité, revenu récurrent ou constitution d’un patrimoine en vue de la retraite.

Résidence étudiante Carré Invalides, à Paris. Ses appartements sont proposés à l’investissement en démembrement, un mécanisme qui offre une décote à l’achat de 30 à 40 %.

Dans le contexte d’incertitude politique, d’épargne record et de fragile reprise – stabilisation des prix au mètre carré et des taux de crédit -, les placements immobiliers redeviennent une option sécurisante en vue de la retraite. Investissement locatif, SCPI, démembrement, viager : la pierre se révèle sous toutes ses facettes.

Prendre le train des SCPI récentes

Après trois années en dent de scie, la collecte des SCPI a repris des couleurs depuis la stabilisation des taux d’intérêt. Avec des tickets d’entrée de plus en plus bas (dès 100 euros), des rendements élevés et les mêmes avantages fiscaux qu’un investissement en direct, c’est une alternative de diversification intéressante pour la retraite.

« La SCPI offre un rendement locatif, mais sans souffrir des inconvénients de la pierre, car c’est la société de gestion qui s’occupe de la location et en atténue les risques grâce à la mutualisation des actifs », résume Jean-Marc Peter, le directeur général de Sofidy. Il conseille cependant « de privilégier les SCPI diversifiées, moins risquées, après les déboires rencontrés par celles de bureaux ».

Le contexte actuel de prix bas est aussi particulièrement favorable aux SCPI récentes. « Sofidynamic, lancée début 2024, offre des rendements de 7 % à long terme, grâce à des actifs récemment achetés, comme le centre commercial O’Parinor, à Aulnay-sous-Bois, qui affiche des taux nets à deux chiffres », illustre Jean-Marc Peter.

La rentabilité peut être renforcée grâce au mécanisme des versements programmés. « En réinvestissant chaque mois les dividendes de sa SCPI, on peut constituer un patrimoine de 45 000 euros, en épargnant seulement 100 euros par mois pendant vingt ans, pointe Jonathan Dhiver, le fondateur du comparateur de placements immobiliers. L’intégrer dans un PER permet une déduction fiscale sur les versements, à condition d’accepter le blocage des fonds jusqu’à la retraite. »

Profiter des forts besoins dans le locatif

Profitant de l’actuelle pénurie de biens à louer en France, l’achat locatif retrouve lui aussi des rendements attractifs – et donc les faveurs des épargnants -, boostés par l’envolée des loyers et le retour à des prix d’achat et des taux de crédit immobilier plus raisonnables. « Investir en direct reste très indiqué pour la retraite, car cela permet de diversifier son patrimoine tout en répondant à des objectifs différents, comme la protection du conjoint ou la donation aux enfants, renchérit Edouard Fourniau, président de Consultim AM. En revanche, cela dépend fortement de votre capacité d’endettement bancaire. »

Si la situation s’améliore du côté des banques, qui financent de nouveau ce type de placement, il faut noter que la fiscalité sur les revenus (c’est-à-dire votre tranche marginale d’imposition à laquelle il faut ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux) peut avoir un impact. « Une fois ces prélèvements et les charges prises en compte, les rendements peuvent descendre sous 4 %, modère Edouard Fourniau. Mais en contrepartie, le régime réel via le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de déduire les charges et les intérêts d’emprunt, ainsi que les amortissements comptables, ce qui allège fortement la fiscalité pendant la durée de détention. »

Jouer la tranquillité avec l’immobilier géré

Avec l’immobilier géré, l’investisseur est aussi pleinement propriétaire du logement acheté (résidence étudiante, de tourisme ou senior) mais s’exonère en plus de toute gestion au travers d’un bail commercial. Consultim Groupe vient par exemple de lancer la commercialisation d’une nouvelle résidence services, livrée en 2028 dans le quartier de La Bocca à Cannes, proposant un rendement brut de 4,3 %, (3,7 % net de charges locatives).

« Un T1 acheté 121 000 euros générera des revenus complémentaires mensuels de l’ordre de 410 euros d’ici dix ans, et jusqu’à 450 euros dans vingt ans, calcule Edouard Fourniau. Le tout avec une fiscalité minimale grâce au statut LMNP : les intérêts d’emprunt, les charges et les amortissements comptables peuvent être déduits. »

Alléger sa fiscalité avec le démembrement

Initialement imaginé pour adoucir la fiscalité en cas de transmission, le démembrement convainc un nombre croissant d’épargnants. Le principe : le particulier acquiert la nue-propriété d’un bien et en confie l’usufruit à un bailleur social pendant environ quinze ans, à l’issue desquels il en récupère la pleine propriété. « Ces produits se sont démocratisés depuis une dizaine d’années grâce à des tickets d’entrée à partir de 55 000 euros pour un studio en résidence étudiante », précise Nicolas de Bucy, directeur général de Perl. Ce système permet une décote à l’achat de 30 à 40 %.

Mais en contrepartie, l’investisseur devra pouvoir emprunter sans revenus complémentaires pour financer son prêt. « Cet achat ne rentre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ajoute Nicolas de Bucy. Au bout de quinze ans, l’épargnant récupère un bien en pleine propriété et remis en état par l’usufruitier, qu’il pourra alors décider de louer, pour obtenir un revenu complémentaire, d’occuper ou de vendre. »

Le viager, un pari gagnant des deux côtés

Ceux qui n’ont pas préparé leur retraite peuvent encore se constituer une rente mensuelle en vendant leur résidence principale sans la quitter, grâce au viager occupé . « Les vendeurs souhaitent souvent ne pas dépendre de leurs enfants, décrit Sophie Richard, la fondatrice du réseau spécialisé Viagimmo. Avec cette solution, ils pourront continuer à habiter leur logement, tout en gagnant du pouvoir d’achat grâce au paiement d’un bouquet initial puis d’une rente mensuelle et l’économie de certaines charges, comme la taxe foncière. »

Des montants calculés selon l’âge et le nombre de bénéficiaires. Ainsi, une femme seule de 74 ans – dont l’espérance de vie statistique est de dix-sept ans – propriétaire d’une maison d’une valeur de 300 000 euros, pourra la céder avec une décote d’environ 50 %, soit 150 000 euros, répartis entre un bouquet de 50 000 euros et une rente viagère de 550 euros par mois.