Seniors : les solutions pour monétiser son habitation – Le Point

Viager, vente à terme, prêt viager hypothécaire… Tour d’horizon des dispositifs qui permettent de rester dans son logement tout en percevant des liquidités.

À 78 ans, Françoise a vendu en viager son 2-pièces à Dijon : 30 000 euros de capital empochés, auxquels s’ajouteront 250 euros de rente mensuelle. Comme Françoise, 6 000 personnes choisissent chaque année, pour transformer son logement en liquidités sans devoir déménager, cette solution de monétisation . « Elle finance le maintien à domicile et le train de vie, protège le conjoint survivant, et les fonds obtenus peuvent aussi faire l’objet d’une donation aux descendants », note Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo.

Grand classique, le viager repose sur le démembrement de propriété. Le vendeur cède la nue-propriété, conserve l’usufruit (droit d’usage), encaisse un capital (le bouquet) et une rente mensuelle, l’acheteur récupérant ensuite la pleine propriété. En viager occupé, le vendeur et son conjoint restent chez eux jusqu’à leur décès. « C’est gagnant-gagnant : le vendeur obtient liquidités et sécurité, l’acquéreur s’offre un logement décoté et bien entretenu », résume Vincent Gibelin, fondateur d’Univers Viager.

Après expertise du logement, le bouquet, la rente et le droit d’usage et d’occupation (DUH) en viager occupé sont établis selon le barème Daubry, qui fixe toutes les configurations selon l’âge et l’espérance de vie du vendeur. Pour un bien de 300 000 euros cédé par un couple de 75 ans, le DUH s’établit souvent à 40 % du prix. Le viager sera alors calculé sur 180 000 euros, par exemple 90 000 euros pour le bouquet et une rente mensuelle d’un millier d’euros. « Le bouquet échappe aux impôts et, après 70 ans, seuls 30 % de la rente sont imposables », relève Stanley Nahon, directeur de Renée Costes. L’acquéreur, lui, achète un bien à 60 % de son prix.

Mais attention ! Le bien ne peut plus être transmis car il sort définitivement du patrimoine du vendeur. « Mieux vaut informer les héritiers pour prévenir les conflits », conseille Me Collard, notaire à Paris. L’intervention du notaire est obligatoire, afin de bien border le projet. « Si l’acheteur ne verse plus la rente, le vendeur peut faire prononcer la résolution juridique du contrat pour récupérer la pleine propriété de son bien tout en gardant les sommes déjà versées à titre de dommages et intérêts », précise Vincent Gibelin. L’acheteur, lui, devra composer avec l’espérance de vie du vendeur.

Démembrement : un capital qui réduit l’IFI

Avec le démembrement, le vendeur cède la nue-propriété et conserve l’usufruit, pouvant donc rester chez lui. « L’aléa sur la mort (propre au viager) disparaît, car il n’y a pas de rente à payer », explique Stanley Nahon. Dans la formule classique, l’acheteur récupère la pleine propriété au décès du vendeur. Avec le démembrement temporaire, « la durée de l’usufruit est fixée à l’avance : plus elle est courte, plus le capital perçu par le vendeur est important, l’incertitude sur la longévité disparaissant », signale Thomas Abinal, cofondateur de Monetivia. L’acquéreur, là encore, devient propriétaire d’un bien décoté.

En démembrement classique, un couple de 75 ans qui cède la nue-propriété d’un bien de 300 000 euros touchera environ 180 000 euros. Avec le démembrement temporaire, l’usufruit est fixé à 23 % du prix total par tranche de dix ans. Donc, pour un démembrement de dix ans et un bien de 300 000 euros, l’usufruit s’établit à 69 000 euros, le vendeur encaissant 231 000 euros pour la cession de la nue-propriété. Au terme, l’acheteur pourra louer, habiter ou revendre. « Sur quinze à vingt ans, sa plus-value est assurée », estime Thomas Abinal.

La somme perçue par le vendeur n’est pas taxée s’il s’agit de sa résidence principale. Pour un habitat secondaire ou locatif, les abattements pour durée de détention s’appliquent. Côté IFI, le vendeur ne déclare que l’usufruit, l’acquéreur, que la nue-propriété, avec des économies à la clé. « Le contrat est sécurisé par un acte notarié qui précise toutes les modalités de l’opération, indique Thaïs Castang, associée chez L & A Finance, mais l’acquéreur assume un risque de baisse des prix, le vendeur restant protégé contre cet aléa. » Là encore, le bien sort définitivement du patrimoine du vendeur.

Cession de bail à vie, vente à terme : les alternatives

La cession de bail à vie s’orchestre en deux temps. Le vendeur conclut une vente classique, puis un bail viager. Il reste chez lui jusqu’à son décès et verse à l’acquéreur un loyer. Il empoche un gros capital, la décote sur le prix n’étant que de 10 %. « Cette solution répond à un besoin de financement du maintien à domicile pour ceux qui sont trop âgés pour le viager », relève Stanley Nahon. La transaction portant sur la résidence principale, le vendeur n’est pas taxé sur la plus-value. L’acquéreur touche un loyer mais doit intégrer l’aléa lié au décès du vendeur.

Autre option : la vente à terme. « Le prix est fixé à l’avance, le paiement s’échelonne sur cinq à vingt ans, le vendeur acceptant d’être payé progressivement », explique Sophie Richard. Au terme, l’acquéreur récupère le logement. Pour un bien de 300 000 € vendu par un couple de 75 ans, l’acheteur paie 100 000 € de bouquet et des mensualités calculées sur 200 000 €, soit 1 480 € par mois pendant douze ans. En vente à terme libre, la transaction se fait au prix du marché. Avec un droit d’usage et d’habitation, la décote varie de 20 à 30 % pour une durée de douze ans. « Cette solution concerne ceux qui cherchent des revenus réguliers en restant chez eux », assure Vincent Gibelin.

Des prêts pour ne pas hypothéquer l’avenir

Avec le prêt viager hypothécaire (PVH), la banque accorde un crédit calculé en fonction de la valeur du logement qui le garantit. Pendant la durée du crédit, l’emprunteur ne verse rien. À son décès, la banque vend le bien et récupère sa mise. « C’est un bon outil de monétisation, estime Simon Cascarano, directeur du développement BtoC à la Caisse d’épargne. L’emprunteur garde son logement et dégage des liquidités. » Le taux varie de 6 à 7 % (contre 3,50 % en moyenne pour les prêts classiques).

« Le PVH convient aux seniors exclus du crédit immobilier classique pour des questions d’assurance, cette dernière n’étant pas nécessaire », note Isabelle Bail, directrice des partenariats bancaires de Vousfinancer. Selon l’âge de l’emprunteur, le montant prêté varie de 20 à 70 % du prix. Pour un couple de 75 ans et un bien de 300 000 euros, le montant s’établit par exemple à 37 % du prix, soit 105 000 € nets.

Les intérêts s’ajoutent chaque année au capital, faisant exploser la dette. Avec 105 000 euros empruntés à 6,20 %, le montant à rembourser atteint, en dix ans, 195 000 euros. « Légalement, la dette ne peut jamais dépasser la valeur du bien, tempère Sébastien Nourry, directeur du marché des particuliers de Banque populaire. Si la vente ne la couvre pas, la banque essuie la perte. Si le solde est positif, il revient aux héritiers, qu’il vaut mieux informer pour prévenir les conflits. »

Jusqu’à 95 ans !

Autre option : le prêt de trésorerie hypothécaire (PTH), garanti par les biens dont le senior est propriétaire. « La banque peut prêter jusqu’à 70 % de la garantie sans assurance emprunteur, avec une fin de remboursement qui peut aller à 95 ans », détaille Stéphanie Jahier, fondatrice de Rescue Finances (groupe Artémis Courtage). Le taux oscille entre 5,5 et 6 %. « Les banques appliquent des critères d’octroi stricts, prévient Stéphanie Jahier, elles vérifient notamment la qualité de la garantie et la solvabilité de l’emprunteur. » Et Isabelle Bail d’ajouter : « Le PTH est distribué par des banques spécialisées ; il faut passer par un intermédiaire qui assure la mise en relation et le montage du dossier. »

En résumé, pour réussir sa monétisation, « il faut d’abord définir ses objectifs : rester chez soi, dégager de la trésorerie, percevoir une rente, transmettre ou protéger le conjoint », conseille Thomas Abinal. Car, au final, « monétiser un bien, c’est aussi une affaire humaine, ce qui exige un accompagnement ad hoc par des spécialistes expérimentés », conclut Me Collard.

Le grand âge en mal de toit

Si 74 % des Français souhaitent vieillir à domicile, seuls 6 à 10 % des logements sont adaptés. D’ici 2033, il faudra en convertir 2,3 millions, un chantier dans l’ancien « long et coûteux », selon Antoine Desbarrières (Qualitel). « L’aide MaPrimeAdapt’soutient ces travaux (jusqu’à 70 %) », indique Ophélie Largeau (Illico Travaux), prenant en exemple une adaptation complète pour 80 000 euros, dont 11 000 de subventions. Pour les seniors valides, les résidences services sont une option, mais l’offre est saturée. Le cabinet Ruben & Associés pointe « des coûts d’exploitation élevés face à des loyers de 900 à 1 800 euros ». Quant aux Ehpad, le manque de neuf crée une pénurie alors que les besoins sont de 10 000 chambres par an. Édouard Fourniau (Consultim) précise que « ces loyers grimpent jusqu’à 3 000 euros, offrant un rendement de 5 à 6 % aux investisseurs, sans droit d’occupation ».

• source : Le Point