Succession et viager : Viagimmo répond à vos questions

Depuis plusieurs années maintenant, partout en France, Viagimmo accompagne acheteurs comme vendeurs dans leur vente en viager. En tant que facilitateurs et conseillers, nous vous apportons notre expertise et nos connaissances sur le sujet, aussi nous vous proposons d’en découvrir plus sur la question du viager et de la succession.

Peut-on vendre en viager quand on a des héritiers ?

Dans la plupart des cas de succession, la réponse est oui ! La vente en viager est une transaction immobilière à part entière. Aussi si vous êtes capable (c’est-à-dire dans la capacité de conclure un acte notarié et que vous n’êtes pas placé sous une mesure de protection), vous pouvez vendre en viager même en présence d’héritiers comme bon vous semble, sous réserve de respecter certaines conditions.

Concrètement pour vendre en viager avec des héritiers, deux principaux cas de figure se présentent :

Vous êtes seul propriétaire du bien : auquel cas, la décision de vente n’implique que vous et vous êtes parfaitement en droit le cas échéant de vendre sans l’accord de vos héritiers.
Le bien est soumis à l’indivision : dans ce cas, il convient d’obtenir l’accord de l’ensemble des copropriétaires pour pouvoir vendre le bien et donc de vos enfants s’ils sont indivisaires.

Peut-on vendre en viager sans l’accord des héritiers ?

Cette question rejoint la question précédente : il est possible de vendre sans l’accord des héritiers si vous êtes seul propriétaire du bien concerné.

Vente en viager et succession : quelles conséquences ?

Viager et succession : en cas du décès du crédirentier

Le crédirentier est le vendeur du bien immobilier en viager. En conséquence de quoi, sa mort met un terme au viager et permet le transfert de la pleine propriété du bien au débirentier (c’est-à-dire à l’acquéreur). Cela sous-entend que les héritiers de crédirentier n’ont aucun droit sur le bien immobilier vendu en viager puisqu’il n’appartient pas au règlement de la succession du défunt.
En revanche, si le vendeur possède d’autres biens immobiliers, qui n’ont pas été vendu en viager, ceux-ci appartiennent pleinement à la succession et ne sont donc pas concernés par le viager. Moyennant quoi, ils reviennent de droit aux héritiers selon les règles applicables du droit des successions.

Qu’en est-il de la rente réversible ?

Si la vente concerne une rente viagère réversible, le ou les bénéficiaires (il peut s’agir du conjoint survivant ou d’un membre de la famille) continueront à bénéficier de la rente sans avoir à s’acquitter des droits de succession. Attention toutefois, si le bénéficiaire de la rente viagère n’est ni marié, ni pacsé et qu’il n’était pas propriétaire du bien vendu en viager, des frais de donation pourront s’appliquer selon la législation en vigueur au jour de la donation.

Viager et succession : en cas du décès du débirentier

Dans le cas où l’acheteur du bien en viager venait à décéder avant le vendeur, les choses peuvent se corser. En effet, les conséquences pour les héritiers du débirentier sont importantes puisqu’ils sont tenus de respecter les obligations du viager, c’est-à-dire le versement de la rente au crédirentier jusqu’à son décès.

Si les héritiers du débirentier ne souhaitent ou ne peuvent pas assumer le contrat de viager, deux choix s’offrent à eux : revendre le viager ou renoncer à l’héritage. Les modalités de revente du viager devront être clairement précisées dans l’acte de vente. Il peut également être conseillé aux parents débirentiers acquéreurs de mettre en place une assurance vie, formule protectrice pour leurs héritiers pour les aider dans le financement de la rente viagère en pareille situation.

Peut-on vendre à un héritier ?

Il est tout à fait possible de vendre un bien immobilier en viager à un membre de la famille. La loi ne s’y oppose pas. À l’instar d’une vente en viager classique, le prix de vente et le montant de la rente perçue doivent être en accord avec la réalité du marché et l’état de santé du vendeur ; une vigilance particulière sera portée au respect de ces conditions légales. De même, chaque somme devra être réellement et sincèrement payée par le débirentier acquéreur. Dans le cas où le bien est vendu en viager à un enfant d’une fratrie qui en compte plusieurs, la valeur d’acquisition du logement sera imputée sur la quotité disponible.

En tout état de cause, une vigilance importante est requise car la vente en viager à un membre de la famille permet d’échapper aux frais de succession et de s’acquitter uniquement des droits de mutation.

De ce fait, une requalification pour donation déguisée peut être mise en jeu par les services fiscaux ou encore par un héritier s’estimant lésé. Il est donc précautionneux de s’entourer des compétences d’un expert viager qui veillera à assurer le cadre légal du contrat et éviter que la vente ne se transforme en cadeau empoisonné pour les parties. Il faut que l’ensemble des héritiers en ligne directe, les autres enfants, interviennent à la vente du bien. Ainsi, le caractère gratuit de l’acte ne pourra pas être invoqué, ce qui les empêchera de faire requalifier la vente en viager en donation au moment de la succession. C’est seulement si les héritiers en ligne directe donnent leur consentement lors de la vente que la présomption sera écartée.

Faites confiance à Viagimmo pour bien vivre votre viager dans le cadre d’une succession

Vous souhaitez vendre ou acquérir un bien immobilier en viager ? Faites confiance à nos experts en patrimoine pour bénéficier de l’assurance d’une transaction bien menée au moment voulu. Nos conseillers sont à votre écoute pour vous permettre de conduire cette opération correctement et de la façon la plus sereine qui soit.

Vous avez des questions sur le viager et les successions ? Vous souhaitez protéger votre conjoint ainsi que vos proches ? Nous sommes là pour vous répondre ! N’attendez plus pour nous contacter.