Immobilier : achat ou vente en viager, ce que vous avez à y gagner – MoneyVox

Ces dernières années, le viager immobilier a le vent en poupe. Alors que ce mode d’acquisition a longtemps eu mauvaise presse, de nouveaux formats viennent dynamiser un secteur amené à prendre de plus en plus d’ampleur.

Seriez-vous prêt à vendre en viager ou à acheter en viager ? Le viager reste un marché de niche avec environ 0,5% du marché immobilier résidentiel. Mais force est de constater que ce mode de monétisation est en plein essor. Et la tendance n’est pas prête de s’arrêter, puisque selon Sophie Richard, fondatrice du Réseau Viagimmo, « un Français sur trois aura plus de 60 ans 2050 ».

Le viager tiré par de nouveaux modes de monétisation ?

L’essor du viager est avant tout dû aux nouveaux modes de monétisation d’un bien immobilier, comme le sont les viagers sans bouquet ni rente mensuelle. Ce sont ces nouveaux formats qui tirent le marché à la hausse.

Les différents types de viager

Le viager dit « classique » : une vente sur le modèle d’un bouquet plus une rente viagère tous les mois. Le bouquet constitue la partie du prix de vente payée comptant par l’acheteur à la signature du contrat de vente. La rente viagère est la somme d’argent versée, souvent tous les mois, au vendeur jusqu’à la fin de sa vie.

Comment se calculent les différentes sommes ? Cela dépend de la valeur du bien vendu, et de l’âge du vendeur (qui permettra de déterminer la durée de vie théorique et donc la durée de paiement de la rente viagère).

Le viager peut-être occupé ou libre. Le viager occupé représente 90% du volume des ventes en viager, selon le site Viagimmo. Le bien immobilier est vendu, mais le vendeur se réserve le droit d’usage. Il peut donc rester habiter chez lui tout en percevant une rente.

A contrario, dans le cas du viager libre, le vendeur ne vit plus chez lui, il remet les clés du logement à la signature de l’acte notarié. L’acquéreur peut alors occuper personnellement le bien ou le mettre en location pour percevoir des revenus locatifs (loyers).

D’autres formats de monétisation existent en alternative. La vente en nue-propriété permet au vendeur de toucher comptant un montant fixe tout en gardant l’usage de celui-ci à vie, soit pour y habiter, voire le louer (on parle alors d’un usufruit).

Plus gobalement, quels sont les intérêts pour un vendeur de passer par le viager plutôt que par une vente classique ? Pour Sophie Richard : « Le viager permet de se créer une retraite complémentaire. Aujourd’hui, une retraite classique ne permet pas forcément de vivre confortablement. Vendre en viager, c’est l’assurance à vie d’avoir les revenus complémentaires pour le quotidien. »

68% des vendeurs en viager ont des enfants

Contrairement à une croyance commune qui voudrait que le viager dépossède les héritiers, ces derniers seraient bien souvent à l’initiative du projet. « Les enfants préfèrent que leurs parents soient autonomes et vivent dans de bonnes conditions, note Sophie Richard. Beaucoup de parents doivent aujourd’hui hériter d’eux-mêmes pour maintenir un niveau de vie auquel ils étaient habitués. Quand on arrive à la retraite, les revenus se réduisent énormément. »

A noter que le viager s’adresse à des investisseurs ayant un apport conséquent, puisqu’il n’est pas possible de souscrire un crédit immobilier pour un achat en viager.

Fiscalement, tout le monde y gagne ?

Fiscalement, la vente en viager est également une aubaine, à en croire Sophie Richard. Les frais de mutation sont ainsi calculés sur la valeur décotée du bien et non sur sa valeur de base. Les impôts locaux sont également partagés entre vendeur et acheteur dans le cadre d’un viager occupé, le premier devant s’acquitter de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), tandis que le second n’aura que la taxe foncière à régler.

Concernant l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’acquéreur d’un viager occupé ne déclare que la valeur correspondante à la nue-propriété du bien. Côté vendeur, seule la valeur du DUH (droit d’usage et d’habitation) doit être prise en compte. En revanche, si l’acheteur est un héritier du vendeur, l’imposition se fait sur la valeur pleine du bien. Sur l’impôt sur le revenu enfin, si la rente viagère est imposable, elle bénéficie d’un abattement fiscal de 60% si le vendeur est âgé de 60 à 69 ans et de 70% après les 70 ans du vendeur.

Les vendeurs s’évitent également de nombreux soucis de gestion. « Le vendeur qui vit dedans va entretenir le bien comme aucun autre locataire », assure Sophie Richard. Pas de locataire, pas de loyers en retard… La solution attire également les expatriés qui investissent en attendant un futur retour dans l’hexagone.

Le viager est donc présenté comme un contrat « gagnant-gagnant » entre des vendeurs jouissant de leur retraite tout en restant à domicile, et des investisseurs qui s’y retrouvent dans la majorité des cas. À en croire Sophie Richard, le viager pourrait même être une solution pour l’État sur la question des retraites : « Les projets de réforme des retraites passera par un viager étatique, veut croire la directrice de Viagimmo. L’État va prendre conscience, si ce n’est déjà fait, des possibilités du viager et du fait qu’il augmente le pouvoir d’achat de nos seniors. »

Source : MoneyVox, le 21 juin 2022

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