Audit énergétique et promesse de vente

L’arrêté du 9 août 2022 (modifiant l’arrêté du 4 mai 2022 définissant le contenu de l’audit énergétique réglementaire prévu par l’article L126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation et applicable en France métropolitaine) énonce dans son article 1 que la réalisation des audits énergétiques à partir du 1er septembre 2022 pour les logements qui appartiennent aux classes F et G, qui font l’objet d’une promesse de vente, à défaut, un acte de vente, est reportée au 1er avril 2023.

Tout logement (maison individuelle ; bâtiment collectif détenant plusieurs logements) ne relevant pas du statut de la copropriété est tenu, à partir du 1er avril 2023, de fournir un audit énergétique, pour les logements qui appartiennent aux classes F ou G, à compter du 1er janvier 2025 pour les logements classés E ; à compter du 1er janvier 2034 pour ceux appartenant à la classe D.

L’audit énergétique doit être réalisé après qu’un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) soit dressé. En effet si le DPE détermine que l’immeuble est classé F ou G, un audit énergétique devra être réalisé. Bien que les anciens DPE n’aient pas la fiabilité requise pour la classification, ils restent valables jusqu’au 31 décembre 2024. Les audits énergétiques doivent être réalisés par des professionnels compétents et qualifiés (décret du 4 mai 2022).

Tout d’abord, selon l’article R271-1 du CCH les diagnostiqueurs pourront jusqu’au 31 décembre 2023, s’ils sont certifiés pour réaliser un DPE et si leur compétence est attestée par un organisme de certification, établir des audits énergétiques uniquement pour les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation comprenant un seul logement. Cette compétence pour les diagnostiqueurs peut être prorogé au-delà du 31 décembre 2023 s’ils sont certifiés pour réaliser un DPE et justifiant des compétences nécessaires pour réaliser les audits énergétiques, mais toujours que pour les bâtiments détenant un seul logement.

Puis il existe aussi les architectes qui pourront établir l’audit énergétique. Il a lui la compétence pour établir les audits énergétiques des bâtiments ou partie de bâtiment à usage d’habitation détenant plusieurs logements à l’exception des immeubles sous statut de la copropriété ainsi que des bâtiments comprenant un seul logement. L’audit énergétique possède une durée de validité de cinq ans.

Selon l’article L271-4 du CCH, « en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ». Le dossier de diagnostic technique comprend le DPE et le cas échéant l’audit énergétique. « L’audit énergétique […] est remis par le vendeur ou son représentant à l’acquéreur potentiel lors de la première visite de l’immeuble ou de la partie d’immeuble faisant l’objet d’un tel audit. La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique ».

Lorsqu’une promesse unilatérale de vente est conclue antérieurement au 1er avril 2023, du fait de la levée de l’option à compter du 1er avril 2023, la promesse unilatérale se modifie en promesse synallagmatique postérieurement au 1er avril, rendant nécessaire l’annexe de l’audit au dossier de diagnostics.

En vertu de l’article 3 du décret du 4 mai 2022 et l’article 5 de l’arrêté du 4 mai 2022, échappe à l’annexe de l’audit énergétique, l’acte authentique réalisant le transfert de propriété d’un logement classé F ou G, ne relevant pas du statut de la copropriété, reçu à compter du 1er avril 2023, et qu’il n’a pas été précédé d’une promesse unilatérale ou synallagmatique conclu au plus tard le 31 mars 2023. En effet, ce n’est que lorsque le vendeur est engagé dans les liens d’une promesse de vente conclue à compter du 1er avril 2023, que la fourniture de l’audit énergétique s’impose.

Il serait donc malvenu d’intégrer une clause, clause aux termes de laquelle le vendeur prend l’engagement de se conformer à toute nouvelle législation protectrice de l’acquéreur dans la promesse de vente. En effet cette clause tend à annuler les effets des articles 3 du décret du 4 mai 2022 et l’article 5 de l’arrêté du 4 mai 2022 énoncés précédemment. Une clause contractuelle conclue entre le vendeur et l’acquéreur oblige ces parties à la respecter, ce qui serait néfaste pour le vendeur.