Solvabilité des acquéreurs dans le cadre d’un contrat en viager

L’obligation de l’expert-viagériste de vérifier la solvabilité des acquéreurs dans le cadre d’un contrat en viager ; une obligation morale au regard des personnes vulnérables qui en sont partie.

La solvabilité des acheteurs lors d’une acquisition immobilière est un point substantiel, surtout dans le cadre d’un achat en viager. Est-ce que l’acquéreur sera en mesure de financer intégralement le bien immobilier pour lequel il a formulé son offre d’achat ? Si la réponse peut être relativement simple en vente traditionnelle, elle demande un travail de recherche et d’analyse conséquent pour une vente en viager, contrat qui s’inscrit dans la durée.

Certes, le viager n’est pas soumis au droit bancaire, mais il en va de la responsabilité des viagéristes que nos ainés ne soient pas lésés en cas de négligence, dans le devoir d’information et de conseil de l’expert.

Cette recherche portera sur la capacité ou non des acquéreurs à pouvoir supporter le versement des rentes viagères tous les mois, et ce, durant toute la vie du vendeur crédirentier. Les experts-viagéristes devront s’assurer de la régularité des revenus des acquéreurs, afin de ne pas fragiliser la stabilité financière du vendeur et le préserver d’éventuelles angoisses, comme par exemple un contentieux sur le défaut de paiement des arrérages. Tout un chacun souhaiterait que ses grands-parents abordent sereinement leur fin de vie, qu’ils se sentent accompagnés et rassurés dans leurs projets immobiliers.

C’est pourquoi il est impératif que les experts viagéristes, gages de cette confiance intergénérationnelle, soient formés à l’étude détaillée de chaque dossier d’achat, dans l’optique d’apporter au vendeur crédirentier la garantie, dès la signature de l’avant-contrat, que l’acquéreur débirentier dispose de la solidité financière nécessaire pour honorer son engagement.

A cet égard, la Cour de cassation rappelle régulièrement que les agents immobiliers sont dans l’obligation de vérifier la solvabilité des acquéreurs, autant dans leur capacité à recourir à l’emprunt que dans leur capacité à honorer leur engagement.

De même, en termes de gestion locative, la Cour de cassation (Cass 1^ère Civ 16 novembre 2016, n°15-23.790) avait imposé que « le négociateur d’une opération locative, est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses ».

Il faut en effet considérer que la vérification de l’agent immobilier fait partie de son devoir de conseil et d’obligation d’information, de moyen et non de résultat, c’est à dire qu’il a fait tout son possible pour éviter le préjudice d’une des parties. En effet, selon un arrêt (Cass 1^ère Civ du 2 avril 2009, n°07-21.186), la Cour a rejeté la responsabilité de l’agent immobilier au motif que dans le cadre d’un achat comptant, celui-ci « avait vérifié que le compte de l’acquéreur était suffisamment approvisionné pour payer ». Ainsi, l’agent immobilier reste soumis à une obligation de moyen et non de résultat concernant la solvabilité de l’acquéreur.

Selon la Cour de cassation, il s’agit de les avertir des dangers potentiels de leur opération et de leur donner accès aux ressources qui peuvent permettre d’éviter ces risques. Selon un arrêt (Cass 1^ère Civ du 9 janvier 2019, n°18-10.245), « L’agent immobilier est tenu, à l’égard de son mandant, d’un devoir d’information et de conseil ; qu’à ce titre, l’agent immobilier doit éclairer son mandant non seulement sur les éléments de fait dont il n’aurait pas connaissance, mais également sur les conséquences et les risques qui s’attachent à l’opération envisagée ».

Exemple avec une affaire initiée au mois d’août 2014 : les vendeurs ont confié un mandat de vente à leur agence immobilière pour la vente de leur bien d’une valeur vénale de 160 000 euros. Par l’intermédiaire de l’agence immobilière, les vendeurs ont signé un avant-contrat avec un acquéreur, en date du 22 septembre 2014. L’acheteur déclare ne pas recourir à un prêt immobilier pour acquérir le bien en question. Lors de la réitération de l’acte authentique, le 16 décembre 2014, l’acquéreur ne s’est pas présenté.

Les vendeurs assignent l’acquéreur et leur agence immobilière en indemnisation. Pour justifier de ses obligations, l’agent immobilier indique qu’il avait informé les vendeurs de la situation de l’acquéreur, à savoir : âgé de 25 ans, célibataire, cariste magasinier, ne recourant pas à l’emprunt pour acquérir le bien, ces éléments étant présent dans le compromis. La Cour d’appel d’Amiens, par un arrêt du 13 septembre 2018, estime que l’agent immobilier a répondu à ses obligations et que la faute professionnelle n’est pas justifiée, les vendeurs restant libres de ne pas contracter avec l’acquéreur s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes.

Ce ne fut pas l’avis de la Cour de cassation qui casse l’arrêt de la Cour d’appel. Pour la Haute Juridiction, il était du ressort de l’agence immobilière de vérifier la solvabilité de l’acquéreur. Par ce manquement, elle n’avait pas mis les vendeurs à l’abri contre un risque d’insolvabilité. La faute professionnelle est donc retenue.

Il aurait pu être conseillé à l’agence immobilière de demander notamment les trois derniers bulletins de salaire de l’acquéreur, ainsi que ses deux derniers avis d’impôts sur les revenus afin de répondre pleinement à son obligation de justification des revenus.

En définitive, il est primordial que les experts-viagéristes soient régulièrement formés pour parer à toutes les difficultés qu’ils peuvent rencontrer dans le cadre de leur activité. En étant accompagnés, notamment par un service juridique dédié qui assure une assistance de tous les instants comme c’est le cas chez Viagimmo, ce sont les intérêts de toutes les parties qui sont protégés. Et cela, tout au long de l’exécution des contrats de vente en viager.