L’absence de réitération de l’acte authentique rend la promesse caduque

Contexte de l’affaire : La promesse de vente devient caduque à l’expiration du délai pour réitérer la vente si les parties ont entendu faire de cette réitération une condition de la formation du contrat. Cass. 3e civ. 25-5-2022 n° 21-13.017 F-D

En l’espèce, la venderesse consent à la mise en vente de plusieurs parcelles de terrain à bâtir. Par acte du 1er juillet 2005, elle ratifie une promesse de vente avec un potentiel acquéreur (une SCI) par laquelle les parties prévoient que la signature de l’acte de vente doit intervenir le 20 décembre 2005 à 18 heures au plus tard. La réitération de l’acte authentique n’a jamais eu lieu.

Par un acte tiers, la venderesse vend une des parcelles à un autre acquéreur, le 6 juillet 2012. La SCI décide d’assigner la venderesse en nullité de la vente du 6 juillet 2012 et en indemnisation.
Les juges d’appel rejettent l’ensemble des demandes au motif qu’il ressort des termes de la promesse de vente que les parties ont entendu faire de la réitération authentique de la vente, à une date précise, une condition de la formation du contrat.

La SCI et son gérant forment pourvoi devant la Cour de cassation

Ils soutiennent qu’une promesse de vente prévoyant que la vente ne sera formée que lors de la réitération par voie authentique, vaut vente lorsque l’absence de réitération est due à la carence du promettant. Il fait également état de plusieurs paiements au vendeur et d’une servitude. Cette promesse de vente aurait dû être constituée mais ne l’a pas été en raison d’une carence du vendeur justifiant ainsi d’un commencement d’exécution.
En définitive, les juges de la Haute Cour, suivent l’argumentation de la Cour d’appel précisant que les parties avaient entendu faire de la réitération authentique de la vente, avant le 20 décembre 2005, une condition de la formation du contrat.

Elle retient également que l’acquéreur ne démontre pas avoir payé le prix de vente et que la prétendue servitude ne figurait pas dans la promesse de vente. Par conséquent, l’écoulement du délai fixé pour procéder à la réitération entraîne de plein droit la caducité de la promesse de vente.

Conseil + : La promesse de vente qui prévoit la date pour réitérer l’acte authentique doit être respectée. L’écoulement du délai fixé entraîne la caducité de plein droit de la promesse sauf à ce que le délai de réitération de l’acte authentique soit repoussé par les parties.