Avec le viager, le choix d’une rente à vie – Le Particulier

Comme l’explique Sophie Richard, « En France, 76 % des plus de 75 ans sont propriétaires de leur résidence principale. Pourtant, beaucoup se retrouvent dans une situation de “house-rich, cash-poor” : ils disposent d’un patrimoine immobilier important, mais de liquidités insuffisantes pour maintenir leur niveau de vie ».

« Le viager permet de transformer cette pierre figée en retraite mobile, poursuit la fondatrice du réseau Viagimmo (société à mission). La solution est d’ailleurs de mieux en mieux connue, ce qui se traduit par un rajeunissement sensible des vendeurs. Si leur âge moyen reste autour de 75 ans, nous voyons de plus en plus de propriétaires s’y intéresser dès le début de la retraite. Il n’est désormais plus rare de rencontrer des vendeurs âgés de 62 ou 63 ans, alors qu’il y a une dizaine d’années ces profils étaient beaucoup plus exceptionnels. L’âge des acquéreurs tend également à diminuer, même si je recommande toujours de conserver un écart d’au moins vingt ans entre le vendeur et l’acheteur. »

Le « bouquet » peut servir à adapter le logement à la perte d’autonomie. Dans une vente en viager, en tant que « crédirentier », vous cédez votre bien à un acquéreur, appelé « débirentier », tout en continuant à vivre dans votre logement. En contrepartie, vous percevez habituellement un capital immédiat, le « bouquet », puis une rente viagère versée jusqu’à votre décès. Cette rente constitue un complément de revenus appréciable pour préserver votre niveau de vie, financer des loisirs, voyager ou encore soutenir financièrement vos enfants et/ou petits-enfants.

Les sommes perçues peuvent aussi servir à adapter le logement à la perte d’autonomie, financer des services d’aide à domicile ou préparer une entrée en établissement spécialisé. Autre atout : la rente est généralement indexée sur l’inflation. Sur le plan fiscal, seule une fraction de la rente viagère, variable selon votre âge lors du premier versement, est soumise à l’impôt sur le revenu. Par exemple, 40 % entre 60 et 69 ans inclus, 30 % au-delà de 70 ans (art. 158, 6 du code général des impôts). Les prélèvements sociaux (17,20 %) s’appliquent sur cette même fraction. Lorsque la rente viagère est constituée au profit d’un couple, on retient l’âge du plus âgé des deux époux lors du premier versement. Le viager peut également s’inscrire dans une stratégie de transmission patrimoniale. Contrairement à une idée répandue, il n’est pas réservé aux personnes sans héritiers ou brouillées avec leurs enfants pour « vider » la succession. Le capital perçu lors de la vente peut être transmis, en tout ou partie, aux enfants et/ou petits-enfants par donation, ou encore être placé sur un contrat d’assurance-vie dont ils seront bénéficiaires.

Le maintien dans les lieux assuré.

Le principal intérêt du viager tient au maintien possible dans les lieux. En vendant votre logement, vous conservez le droit de l’occuper jusqu’à votre décès et, lorsqu’il s’agit d’un couple, souvent jusqu’au décès du conjoint survivant. Cette formule vous permet donc de conserver votre cadre de vie, tout en améliorant votre situation financière. 

La répartition des charges évolue toutefois après la vente. Les grosses réparations, telles que la réfection de la toiture ou des travaux de structure importants, seront ainsi supportées par l’acquéreur. En tant que vendeur, vous conserverez, en revanche, les dépenses courantes d’entretien et resterez, en principe, redevable de la taxe foncière ainsi que, le cas échéant, de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), calculé sur la valeur de votre droit d’occupation.

Un droit d’usage ou l’usufruit du bien.

Le maintien dans les lieux est généralement assuré par un droit d’usage et d’habitation au bénéfice du vendeur. Vous pouvez ainsi continuer à vivre dans le logement jusqu’à votre décès, mais sans avoir la possibilité de le louer ni céder ce droit à un tiers. En contrepartie de ces restrictions, la rente versée est généralement plus élevée.

Vous pouvez également opter pour une autre solution, à savoir conserver l’usufruit (l’usage et les fruits) du bien. Dans cette hypothèse, vous gardez non seulement le droit d’y habiter, mais aussi celui de le mettre en location et d’en percevoir les loyers. Juridiquement, seule la nue-propriété est alors vendue. L’acquéreur deviendra pleinement propriétaire à votre décès. Plus souple, cette solution reste la moins répandue car elle peut retarder la récupération effective du bien, en présence d’un locataire qui occupe alors les lieux.

Le contrat peut être aménagé selon les besoins du vendeur.

Le schéma classique combine un capital (« bouquet ») versé lors de la signature, et une rente viagère versée ensuite chaque mois ou chaque trimestre. Mais le contrat peut être aménagé selon les besoins du vendeur. Certains privilégient une rente plus élevée en renonçant totalement ou partiellement au bouquet afin de renforcer leurs revenus réguliers. D’autres font le choix inverse : percevoir un capital important immédiatement et réduire le montant de la rente, voire s’en passer. Cette option peut convenir lorsque les revenus courants sont déjà suffisants. Le bouquet peut alors financer un projet, aider des proches ou être investi sur des supports financiers. Le montant du bouquet et celui de la rente sont calculés en fonction de l’âge du vendeur, son espérance de vie, la valeur du bien vendu ainsi que l’étendue du droit qu’il conserve sur le logement. À noter que le contrat peut prévoir une revalorisation de la rente si le vendeur quitte définitivement le logement avant son décès, par exemple lors d’une entrée en Ehpad. Cette clause de libération anticipée vise à compenser la perte de son droit d’occupation.

Comme toute opération patrimoniale d’importance, la vente en viager mérite une préparation rigoureuse. L’accompagnement d’un professionnel spécialisé aide à sécuriser le montage juridique et financier. « Pour protéger le vendeur, il est indispensable de prévoir une hypothèque légale spéciale ainsi qu’une clause résolutoire. En cas de non-paiement de la rente, cette clause permet de récupérer la pleine propriété du bien et de conserver les arrérages déjà perçus, le bouquet et les éventuels embellissements », note Sophie Richard. Enfin, sachez que les héritiers n’ont pas à donner leur accord pour la vente. Ils peuvent toutefois la contester devant les tribunaux en cas d’irrégularité, notamment si le consentement du vendeur apparaît altéré ou si le prix de vente est manifestement sous-évalué.

LE PRÊT VIAGER HYPOTHÉCAIRE, UNE ALTERNATIVE À LA VENTE

Si vous souhaitez obtenir des liquidités sans avoir à vendre, ni à quitter votre résidence principale, le prêt viager hypothécaire peut se révéler opportun. Il consiste à contracter un emprunt garanti par une hypothèque sur votre logement. Le montant accordé dépend principalement de votre âge et de la valeur du bien. Deux mécanismes existent. Dans le premier, vous n’effectuez aucun remboursement de votre vivant : le capital emprunté et les intérêts cumulés sont soldés au moment de votre décès (ou lors de la vente du bien). Dans le second, les intérêts sont réglés au fil de l’eau, le capital étant remboursé en une seule fois à l’échéance. Au décès de l’emprunteur, les héritiers peuvent rembourser la dette afin de conserver le logement ou laisser la banque procéder à sa vente. Si le produit de la vente dépasse le montant dû, le surplus leur revient. À l’inverse, la perte est supportée par la banque. Encore confidentiel, le prêt viager hypothécaire est proposé par une poignée d’acteurs, notamment au sein de certaines banques régionales du groupe BPCE (Caisse d’Épargne et Banque Populaire), sous l’appellation Foncier Reversimmo ; par le Crédit Foncier et Communal d’Alsace et de Lorraine (CFCAL) ou le Crédit municipal de Nantes. En théorie accessible sans condition d’âge ni de santé, ce prêt reste soumis aux critères propres de chaque établissement prêteur.