Le calcul d’un viager

Le calcul d’un viager, et plus précisément du prix de la rente et du bouquet est fixé librement entre les parties (article 1976 du code civil).

L’estimation viagère prend en compte différents paramètres tels que (liste non exhaustive) :

• La valeur du bien immobilier estimée au jour de la vente selon les prix du marché (sa valeur vénale).

Dans l’idéal, avoir plusieurs estimations permet de déterminer avec objectivité la valeur vénale du bien et d’argumenter auprès des acquéreurs éventuels sur la fiabilité de l’estimation tenant compte d’un prix de marché le plus juste possible.

Ces estimations peuvent également éviter une éventuelle requalification par les services fiscaux pour donation déguisée s’ils considèrent que le bien a été sous-évalué.

• L’âge et espérance de vie du ou des vendeurs et leur sexe

Il faut savoir que les montants du viager seront plus faibles si le vendeur est une femme, celles-ci ayant une espérance de vie plus longue. Il en sera de même si le calcul tient compte de 2 personnes (réversibilité de la rente viagère).

• Si le bien est occupé ou non par le vendeur : le droit d’usage et d’habitation (le DUH)

On parlera alors de viager occupé.

Le vendeur bénéficie généralement d’un DUH. Le droit d’usage et d’habitation est un droit particulier qui se caractérise comme un droit d’usufruit plus restreint. Le droit d’usage est le droit pour son titulaire d’utiliser le bien, c’est-à-dire de conserver la jouissance du bien qu’il a vendu peut donc continuer à vivre chez lui.

Ce droit lui est strictement personnel (intuitu personae) : le crédirentier ne peut ni louer, ni prêter son bien. C’est toute la différence avec un usufruit.

• S’il y a le versement d’un bouquet ou non

Il s’agit de la partie du prix de vente payée comptant par l’acheteur et versée au vendeur à la signature du contrat de vente.

• S’il y a le versement d’une rente ou non

Il s’agit d’une somme d’argent versée au vendeur crédirentier jusqu’à son décès. En général, cette rente est versée mensuellement et à échoir. Les motivations de chacun, vendeur et acquéreur, permettent de déterminer la bonne répartition entre le bouquet et la rente viagère.

Il est possible d’opter pour un bouquet élevé avec une rente mensuelle plus modeste ou à l’inverse un petit bouquet et une rente plus conséquente.

• La rentabilité du bien
• Le caractère réversible de la rente.

Le bénéficiaire de la réversion sera assuré de percevoir une rente dont le montant est déterminé dans l’acte de vente (généralement réversibilité à 100 % sur la tête du conjoint survivant). Attention, la sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

C’est le rôle de votre expert viagériste de veiller à une bonne estimation viagère. Soyez attentif, car il n’y a aucun retour en arrière possible. Si le calcul a été mal établi, vous ne pourrez pas réclamer une augmentation ou diminution de la rente viagère. Seule votre clause d’indexation permettra de faire évoluer votre rente viagère, si bien entendu elle est prévue à l’acte de vente.