Condition suspensive d’obtention d’un prêt : indiquer un montant maximal ne vaut pas obligation d’accepter toute offre inférieure

Contexte de l’affaire : Un acquéreur qui obtient un prêt par la banque, ne répondant pas parfaitement à la condition suspensive de prêt figurant dans la promesse de vente, n’est pas dans l’obligation d’acquérir le bien à vendre. La clause suspensive d’obtention de prêt ayant parfaitement rempli son rôle. Cass 3ème civ, 14 décembre 2022, n° 21-24.539.

Un vendeur a conclu avec des acquéreurs, par l’intermédiaire d’une agence immobilière une promesse de vente d’un appartement. Cette dernière contenait une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum fixé à 414 000€, remboursable sur 25 ans aux taux de 2 % l’an hors assurance. Deux mois après la signature de la promesse, les acquéreurs ont notifié au vendeur leur renonciation à l’acquisition. En effet la banque n’avait consenti qu’à leur accorder un prêt de 407 000€. Le vendeur a donc demandé la condamnation des acquéreurs à lui verser une somme au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse.

La Cour d’appel a rejeté cette demande relevant que les acquéreurs avaient sollicité un prêt conformément aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, qui leur avait été refusé par la banque. La banque avait accepté de lui accorder un prêt inférieur au montant maximum indiqué dans la promesse de vente. L’indication dans la promesse d’un montant maximal du prêt n’était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur à celui qu’ils avaient estimé nécessaire à l’acquisition du bien. La condition suspensive n’a donc pu être réalisée sans que cette défaillance puisse être imputable aux acquéreurs. Selon la Cour d’appel, la promesse de vente devait donc être regardée comme caduque.

Le vendeur, demandeur, soutenait quant à lui que si la condition suspensive prévoyait « le financement de l’acquisition par les acquéreurs au moyen d’un prêt d’un montant maximum de 414 000€ aux taux 2 % l’an, remboursable sur une durée de 300 mois », il devait s’en déduire que les acquéreurs étaient tenus d’accepter toute offre de prêt d’un montant inférieur.

Mais la Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement. Il va dans le sens de la Cour d’appel. Elle approuve donc les juges d’appels qui ont considéré que l’indication, dans la promesse, d’un montant maximal du prêt n’était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur. Ainsi, la défaillance de la condition n’étant pas imputable aux acquéreurs, la promesse était bien devenue caduque.

Conseil + : Toute clause suspensive de prêt bancaire très/trop détaillée peut permettre facilement à l’acquéreur de ne pas aller à la vente. Il faut donc être particulièrement vigilant sur la rédaction de cette clause.