Exonération de la plus-value pour les résidences principales : effectivité de l’occupation

Contexte de l’affaire : L’administration fiscale a mis en demeure une SCI de déposer une déclaration de plus-value rectificative suite à une cession d’immeuble. En effet, l’exonération de la plus-value résultant de la cession du bien a été remis en cause. La gérante de la SCI a donc été condamnée à payer des cotisations supplémentaires d’impôt, prélèvements sociaux, intérêts et majoration pour défaut de déclaration. L’exonération de la plus-value, pour une résidence principale est liée à une occupation qui doit être effective et habituelle selon l’article 150 U II 1° du Code général des impôts. L’effectivité doit pouvoir se justifier.

La SCI cède un bien en date du 5 septembre 2012 pour une somme de 1 180 000 €. L’administration fiscale met en demeure la SCI de déposer une déclaration de plus-value. En 2015, le Trésor propose à la gérante de la SCI une rectification remettant en cause sa déclaration d’exonération de plus-value résultant de la cession du bien. Le fisc a rejeté la qualification de résidence principale, la gérante a donc déposé un recours devant le tribunal administratif qui a rejeté sa demande.

Elle fait appel du jugement devant la Cour administrative d’appel de Versailles car selon la gérante de la SCI, elle pouvait bénéficier du régime d’exonération puisqu’elle justifie de sa résidence principale effective à l’adresse de ce bien cédé.

En ce sens, elle produit les pièces inscrites ci-après :

• Factures d’électricité qui comportent de faibles consommations d’énergies et dont aucune ne porte sur l’année 2012
• Un échéancier (période de septembre 2011 à juin 2012) qui ne constitue qu’un état estimatif et non un relevé de consommation réelle
• Les déclarations d’impôt au titre des revenus de 2011 et 2012 comportent des erreurs sur les adresses : indication de deux adresses différentes.
• Une fiche d’information adressé au service des impôts indiquant un changement d’adresse du 130 quai Louis Blériot (adresse du bien vendu par la SCI) au 67 Avenue Raymond Poincaré. La pièce n’est ni daté, ni signé.

Par ailleurs, un acte de 2012, pour la SCI détenue à 85% par la gérante, mentionnait qu’à cette date, l’adresse de l’intéressée se situait à une autre adresse que celle du bien cédé. Ainsi, elle ne rapporte pas la preuve que le bien constituait, au jour de sa cession, sa résidence principale habituelle et effective. Les documents produits sont insuffisants à justifier d’une résidence habituelle et effective au jour de sa cession.

Conseil + : Vos clients doivent fournir des documents solides pour pouvoir prouver que le bien cédé constitue bien une résidence principale afin de pouvoir bénéficier de l’exonération de plus-value.

Source : Cour de Cassation du 25 janvier 2023, CAA de Versailles 3^ème chambre,