F comme Fiscalité (du viager)

Différents impôts s’appliquent au viager : Impôt sur le Revenu, Impôt sur la Fortune Immobilière, impôts locaux etc. Les cas de figure diffèrent en fonction du type de viager.

Il s’agit de l’ensemble de règles et de lois qui constitue le cadre fiscal d’un État. La fiscalité s’apparente à des pratiques utilisées par l’État pour percevoir des impôts. Elle joue un rôle déterminant dans le fonctionnement économique d’un pays, mais aussi dans la vie de ses résidents.

Le viager est tout d’abord soumis au versement de frais de mutation – frais d’acte, qui entrent dans la catégorie de la fiscalité du viager. Ces frais de mutation interviennent au moment de la signature de la vente chez le notaire. Avantage notable, pour un viager occupé, les droits d’enregistrement sont réduits, puisqu’il est usuel de les payez uniquement sur la valeur occupée, avec décote et non sur la valeur vénale complète.

Qu’en est-il de la taxe foncière ? La règle générale stipule que c’est le propriétaire au 1er janvier qui en est redevable. Ainsi, dans l’hypothèse d’un achat en viager occupé, il est généralement prévu que c’est l’acquéreur débirentier qui règle la taxe foncière, étant le nouveau propriétaire du bien. Le vendeur crédirentier s’acquittera uniquement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Attention toutefois ! La taxe foncière sera supportée par le vendeur occupant si l’acquéreur est un fonds d’investissement. En cas de viager libre, c’est l’acheteur qui paie la taxe foncière.

Concernant l’impôt sur la fortune immobilière ou IFI, les droits du nu-propriétaire et ceux de l’usufruitier sont à déclarer. Concernant l’acheteur, seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte. Le vendeur, quant à lui, ne peut être imposable à l’IFI que sur la valeur d’occupation. Toutefois, lors d’une vente à l’un de ses enfants, c’est l’usufruitier qui devra déclarer l’ensemble la totalité de la valeur du bien immobilier.

Au regard de l’impôt sur le revenu, la rente viagère perçue par le vendeur crédirentier est imposable, mais dans le cadre de la fiscalité allégée d’un viager, le crédirentier bénéficie d’un abattement fiscal en fonction de l’âge au moment de la vente. Cette fraction est déterminée de manière définitive au moment où le bien est vendu :

• 40 % de la rente viagère pour un vendeur entre 60 et 69 ans
• 30 % de la rente pour un vendeur de plus de 69 ans.

A noter que si le vendeur crédirentier souhaite faire donation à son/ses enfant(s) de tout ou partie du bouquet perçu, cette donation est exonérée jusqu’à 100 K€ par parent à chaque enfant. Une manière astucieuse d’organiser sa succession tout en aidant financièrement son enfant de son vivant.